壹、我國房價走高的深層次原因分析
住房是關系到每個人“安居樂業”的特殊商品，房價則成為壹個關系國計民生的大問題。中央更是把控制房價的增長作為當前的壹項重要工作來抓，“國八條”、“國六條”的公布及相關調控杠桿的推出，顯示了中央政府控制房價的決心。但這些措施實施後房價並沒有明顯回落，個別城市房價的小幅回落也是因這些地方房價虛高過度。那麽，是什麽原因造成我國房價的走高呢？其深層次原因有三個：
1.供求關系的表現。我國人口多，而適宜居住的人均土地面積有限，與百姓收入水平相適應的住房供應量更是嚴重不足。改革開放後，隨著人們生活水平的提高，房屋需求的膨脹就壹發而不可收。壹方面是有限的土地資源，另壹方面是城市規模的擴大和城市人口的膨脹造成我國房地產價格持續走高。
2.利益的驅動。許多地方政府把房地產業當作拉動地方經濟發展的強大動力，財政收入的支柱，甚至是政府業績的表現。所以，“國八條”、“國六條”在壹些地方推行時打了折扣。如有些地方政府針對百姓要求公布商品房開發成本時，推說這是企業的商業秘密，政府不能公開等。
3.住房保障機制不健全。住房保障機制是國家社會保障機制的壹部分；我國由於起步較晚，尚未建立完善的住房保障機制。我國許多地方雖相繼推出了照顧中低收人家庭購房的舉措，如經濟適用房、解困房等等，但由於保障機制不完善，操作中漏洞太多，致使許多房源落到了炒房者甚至回流到開發商的手中，這樣老百姓意見更大。
二、外國政府控制房價的主要經驗
許多國家都經歷過我國近年來住房市場所出現的問題和矛盾，也采取了許多調控房價的措施和手段。雖然國情不同，有些方法在我國不壹定能行得通，但有不少措施對我們是極具借鑒意義的。概括來說，其有效方法主要有：
1.用稅收杠桿控制房價。稅收措施主要是為了抑制住宅投機現象，許多國家對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅。此法源於英國等西方國家，稱房產空置稅或空房稅。房產以實名登記，每個公民只允許在全國範圍內有壹個主居住房產(此房享受免稅或最大可能性的稅收優惠)，其它房產在買賣時均需繳納高昂的資本利得稅。同時，為抑制土地倒賣，政府將對非土地所有者自住的土地交易征收交易稅。
另外，高額地皮稅的征收也有效的抑制了房地產投機行為。在法國，購房者除繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域。
韓國政府為了抑制房價過快增長，先後出臺了壹系列針對房地產市場的宏觀調控政策。首先，加大房地產稅收力度。為抑制住宅投機現象，政府對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅。2006年11月將轉讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%。同時，為抑制土地倒賣，政府對非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易稅。新政策出臺後，韓國的土地價格漲幅開始放緩，當月土地成交量減少了36.3%。
2.用利率杠桿調控房價。英國房價自2001年初以來進入了新的上漲周期，到2005年3年多時間裏每年增速都超過20%。為此，英國政府和中央銀行從供需兩方面入手，抑制房地產市場的過分火爆。2005年8月以來，房地產市場已逐漸呈現降溫跡象。壹方面，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續5次上調利率，利率從3.5%提高至4.75%，導致抵押貸款成本增加，遏制了房地產消費信貸過熱。另壹方面，英國政府於2004年底通過了《住房法2004》，就如何確保建造足夠的低收人群體買得起的“社會性”住房、創建更加公平和良好的住房市場以及加快實現政府關於2010年“體面”住房目標等作出了壹系列切實可行的規定，此舉有效保障了社會中低收入階層的住房權益。
再如韓國，2006年11月15日政府宣布，今後5年內將在房價漲幅最大的首爾江南區建造10萬套住宅，並計劃提高銀行貸款利率。這些措施出臺後，韓國房地產熱明顯降溫，市場出現濃厚的觀望氣氛。
3.用廉租房來抑制房價。法國自1999年以來，平均房價已上漲45%。為抑制房地產市場可能出現的泡沫，2006年9月法國政府規定，各大城市必須建設壹定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處於穩定狀態。此外，政府還長期推行租房補貼等福利制度，使得社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府補貼。
在法國，建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府補貼，建成後由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。壹方面嚴格控制房源，大部分廉租房只租不賣；另壹方面向社會公開廉租房出租情況，接受大眾監督。
4.向低收入階層傾斜。墨西哥政府向低收人階層傾斜的措施實施效果是最為明顯的。在墨西哥城市化進程中，大量農村人口湧人城市，中低收人人口的住房問題已經成為影響社會穩定的關鍵。而多數開發商受利益驅逐，選擇建造面向社會中上階層的高檔豪華住宅，使得社會福利房的開發無法滿足需要。為此，墨西哥政府采取了向低收入階層傾斜的住房政策。墨西哥政府通過上調高檔住宅土地使用許可申請費和提高抵押貸款利率、控制貸款規模以及提高產權評估等行政收費和稅收標準等多項舉措抑制高檔住宅的開發。同時，銀行和全國性抵押貸款機構也根據房屋預定售價制定階梯式貸款利率，房價和利率成正比，進壹步減少高價房的開發。政府還通過全國勞動者住房基金機構推動低價房的建設。對於每套房價在15.5萬比索(1美元約合11比索)以下的房地產項目，該機構以低於市場利率2%的水平為開發商提供貸款；中央和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費用，同時政府還撥款用於項目周圍道路、學校及醫療機構等配套設施的建設。
5.堅持“福利房”和小戶型。德國聯邦、各州和地方政府都把解決百姓的居住問題作為施政的重中之重。多年來，德國投入巨額資金，大規模興建“福利住房”，且壹直堅持供應小戶型住宅。到上世紀末，全國戶均住房面積小於100平方米，是西方發達國家中最低的國家之壹，這也是德國解決住房問題的壹項重要有效的舉措。二戰後，德國聯邦、各州和地方政府都把解決百姓的居住問題作為施政的重中之重。多年來，德國投入巨額資金，大規模興建“福利住房”。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。據統計，戰後60年來，德國先後建造了近1000萬套“福利房”。
三、借鑒國外經驗，完善我國房價調控政策
結合我國的具體情況，借鑒國外的有效經驗，我們認為，應該采取以下手段來調控房價。
1.最關鍵的措施是完善我國住房保障制度。我們在設計住房制度改革的思路時，充分借鑒了西方國家在完善公***住房保障制度上的成功經驗。1998年的《國務院關於深化住房制度的決定》(即23號文)明確規定：在我國推行住房分類供應制度，即對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有壹定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。這是適合我國國情的正確選擇，必須堅決貫徹執行。事實證明，完全靠市場化的方法來解決我國的住房問題是行不通的。經濟適用住房和廉租屋不僅要增加比例，還要建立完善的操作規程，以切實解決廣大中低收入者的住房問題。
2.采用多種渠道增加住房供應量，調節供求關系，增加住房供應量，調節供求關系是降低房價的最根本措施。政府、企事業單位通過大量自建位置、品質都很好的住房，增加供應量，搶占商品房的高端客戶群，就可有效地平抑商品房價格。
3.切實用好稅收杠桿。對居民投機炒房、購買第二套住房、五年內轉售的商品房以及購買超大面積和豪華住宅的行為，通過稅收來調節和平抑。對開發商囤積擡價的行為課以重稅。樓盤發售采取明碼標價，凡取得預售證的房子必須壹次性標價公開發售。對有房不賣，故意壓房，坐地起價的地產商予以重罰。對壹年內未售出的住房開始收稅，爭取對三年有房不賣的行為，要從收稅上收回它的工程造價的1.5倍。
4.重申建設部關子房地產開發資質管理的相關規定，嚴格執行房地產開發市場準入制度。從目前的房地產市場現狀來看，發生的許多消費糾紛恰恰在於部分房地產企業缺乏有效的管理和專業技術保障，究其根本是由於非專業的房地產企業在進行開發。房地產業是壹個政策、技術、資金和管理密集型的高風險產業，它涉及專業理論研究、技術實踐管理(規劃、建築、施工和材料等)、金融風險控制、宏觀政策把握和行業政策理解等。如果從業人員缺乏相應的專業技能和管理能力，其後果可想而知。同時，眾多非專業性房地產公司通過招標或拍賣方式取得土地並進入房地產開發領域，也在壹定程度上擡高了土地價格，從而提高了市場對房價的預期。從目前階段來看，嚴格執行房地產開發市場準入制度，緩和市場的過高預期，對現階段控制房價非正常上漲有著重要的現實意義。
5.嚴格執行透明售房等相關政策。在市場經濟發達國家，政府經常發布與群眾生活密切相關的商品成本價格情況，目的是讓公眾了解、參與價格的形成，從而使價格趨於合理。
不久前，國務院辦公廳轉發建設部等部門《關於做好穩定住房價格丁作意見的通知》第八條明確規定：加強市場監測，完善市場信息披露制度，要求各有關部門加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。商品房的社會平均成本，並不是什麽行業秘密，而是應為社會所了解的公***信息。通過商品房的平均社會成本以及其平均銷售價格，公眾就可對房價是否合理做出自己的判斷。公開房價成本並不是取代原有的調控政策，恰恰是對“國八條”中“提高信息透明度”這壹條的深化。
嚴格執行透明售房政策，通過網上所有房源及其相關信息的公示，無疑會在壹定程度上有效解決房地產市場供求信息不對稱的局面。這不僅拓展了消費者的信息獲取空間，同時也是把知情權、參與權和監督權交給市場。根據實際執行情況來看，通過網上備案政策措施和相關技術手段來規範市場行為，能有效地遏制人為惜售、重復預訂等違規行為，從而使廣大消費者能放心購房，明白購房。從這壹角度分析，透明售房等相關政策的有效實施，可以使得房地產市場能有壹個更加公開、公平和公正的交易環境，並因此形成相對合理的市場房價，這對於限制房價的非正常上漲具有積極的作用。當然以這種方式公布的數據和信息依然需要嚴密、有效、持續的監督和管制，才能確保為市場提供的數據和信息是可靠和及時的，從而起到其應有的作用。