法律分析:商業貸款利率4.90%，貸款50萬30年，等額本息還款法利息455，308.10元，等額本金還款法利息368，520.83元。公積金貸款利率3.25%，貸款50萬，30年。等額本息還款法的利息為283，376，5438+0.37元，等額本金還款法的利息為244，427.08元。在同樣的貸款期限和金額下(50萬年)，公積金貸款利息比商業貸款低124093.75元。公積金和商業貸款的區別:1，貸款金額占不同商業銀行房屋總價的70%；根據所購房屋的性質和價值不同，住房公積金貸款可以達到房屋總價的80%，但公積金貸款有最高限額。2.貸款執行利率不同。公積金貸款的利率低於商業銀行的房貸利率，這也是為什麽支付的成本更低的原因。據了解，目前五年以下(含五年)的公積金貸款年利率為2.75%，商業銀行1-3年(含三年)為4.35%，3-5年(含五年)為4.75%；五年以上住房公積金貸款年利率為3.25%，同期商業銀行個人住房貸款利率低至4.90%。壹般商業銀行貸款在房產證抵押登記前由開發商階段性連帶責任擔保，在抵押登記後由抵押人擔保；公積金貸款的擔保方式主要是住房貸款擔保提供的連帶責任保證。4.單筆貸款額度規定不同壹般來說，商業銀行住房貸款中沒有單筆貸款額度高的規定；公積金貸款不能超過最高限額。個人基本公積金貸款首次30萬。如果有補充公積金，金額為654.38+萬元，最高40萬元。夫妻家庭高達60萬，兩人都有高達80萬的補充公積金。5.費用不同。商業銀行住房貸款壹般需要律師費和保險費；住房公積金住房貸款壹般只需要擔保費和房地產評估費。法律依據:《住房公積金管理條例》第二十六條，繳存住房公積金的職工購買、建造、翻建、大修自有住房，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起15日內作出是否發放貸款的決定，並通知申請人；準予貸款的，受委托銀行應當辦理貸款手續。住房公積金貸款風險由住房公積金管理中心承擔。
二、濰坊市個人住房商業貸款轉個人住房公積金貸款暫行辦法補充規定
濰坊市個人住房商業貸款轉個人住房公積金貸款暫行辦法補充規定
以下是《濰坊市個人住房商業貸款轉個人住房公積金貸款暫行辦法》的補充規定:
關於濰坊市個人住房商業貸款轉個人住房公積金貸款暫行辦法的補充通知
市公積金中心各科目、分中心、管理部:
《濰坊市個人住房商業貸款轉個人住房公積金貸款暫行辦法》於2015、10、15正式實施。為確保相關政策順利實施，現就有關問題補充說明如下:
壹、申請個人住房商業貸款轉個人住房公積金貸款(以下簡稱“對公商業貸款”)的條件
申請人必須符合我市現行申請個人住房公積金貸款(以下簡稱“公積金貸款”)的全部條件和要求，同時符合辦理業務轉移的具體要求。
二、關於原商業貸款(以下簡稱“原商業貸款”)借款人的配偶作為企業對公借款人的政策界定。
根據房屋登記機構的相關規定，目前對於我市的預售房屋，要求預購人以預售的房屋為自己的債務提供擔保，不能為第三人的債務提供擔保(夫妻除外)，但對現房不作此要求，也可以為夫妻以外的第三人的債務提供擔保。
(1)原商業貸款購買的房屋為夫妻所有的(買受人在拍賣行購房合同中為夫妻雙方，現有房屋產權證中房屋所有人與* * *部分情況下為夫妻雙方)，借款人及配偶均符合商轉公的所有條件，申請人轉公時借款人可以是原商業貸款借款人或其配偶。
(二)原商業貸款所購房屋的產權證(拍賣行購房合同中的買受人和現有房屋產權證中的房屋所有人)僅記載借款人姓名，擬以配偶作為商業過戶申請人的借款人不符合公積金貸款條件的， 所以配偶在辦理商轉業務前應變更為產權所有人或加* * *所有人，否則無法辦理抵押手續。 具體辦理條件和程序按照房屋登記機構的有關規定辦理。
三、商品房單位的定義
住房套數應嚴格執行國家和省有關規定及我市現行公積金貸款政策，以申請人轉公時借款人的實際情況為準:
(壹)借款人(已婚已育家庭)住房查詢結果顯示有兩套住房，其中壹套住房商業貸款尚未還清，申請人轉公時可享受首套房公積金貸款優惠政策；兩套住房均有未結清商業貸款，且其中壹套由申請人轉讓給市民的，按第二套住房的公積金貸款政策辦理。
(二)不得接受擁有三套(含原商業貸款住房)及以上住房的企業向公眾貸款。
第四，企業對公眾的貸款額度
根據我市現行公積金貸款政策和轉公業務的具體規定，綜合確定轉公業務額度。最高額度不得高於公積金貸款可貸額度與經營性貸款原余額的較低者，具體額度控制在1000元以內。
五、貸款期限內的業務向社會公開
符合我市現行公積金貸款年限規定，且不得超過原商業貸款剩余年限的，貸款年限按整年計算。
不及物動詞住房抵押貸款的價值與評估
(壹)選擇先還貸，原商業貸款房屋抵押無需評估。
(2)先還貸款，以自有、* * * *自有或第三方所有的房屋抵押的，需要進行評估，抵押房屋評估值的100%。商轉公轉讓金額不得超過該房屋評估價值的相應比例:房齡在10年(含)以內的，不得超過該房屋評估價值的70%；房齡10至20年(含)的，不超過房屋評估價值的60%；房齡20年以上的，不超過房屋評估價值的50%。
(三)拍賣房屋的抵押價值應與原商業貸款合同中抵押的價值壹致。
七。為申請人轉公服務選擇公積金中心分支機構(辦事處)。
原則上，在我市繳存公積金的職工可在各分行(辦事處)辦理業務轉公業務。但為方便借款人、受托銀行和開發企業，建議借款人在抵押房屋所在的公積金中心分支機構(辦事處)營業廳辦理。
八、正常的公積金貸款，借款人應在商品房買賣合同簽訂(現房、二手房應辦妥《房屋所有權證》或過戶手續)後6個月內提出公積金貸款申請，企業轉公業務不受此條件限制。
九、原商業貸款銀行未與公積金中心簽訂委托協議。
目前，市公積金中心已與13家商業銀行簽訂委托協議(具體名單見附件1)。借款人原商業貸款銀行未與市公積金中心簽訂委托協議，但借款人申請轉公業務的，借款人應選擇先還貸後轉公。
X.接受業務轉移到公共服務的程序
申請轉公業務的借款人，應先咨詢公積金中心服務大廳，確認是否符合轉公業務條件，充分了解可能發生的費用、可貸款額度、年限等是否符合自己的預期，再決定是否申請轉公業務。
確定先還貸款的，借款人應先辦理原商業貸款的提前還款手續。還清原商業貸款後，憑銀行打印的個人貸款結清證明(加蓋銀行“辦結章”)等材料，到分行(辦事處)辦理對公轉業務；先還貸款的，借款人向原商業貸款銀行申請提前還款，憑原商業貸款銀行蓋章的同意提前償還原商業貸款的證明(附件2)、原商業貸款的借款合同原件或加蓋銀行印章的復印件到分行(辦事處)辦理申請、審批等事宜。
十壹、符合抵押貸款條件的購買新貸款。
抵押舊買新申請公積金貸款僅限於未與公積金中心簽訂合作協議開發房地產的借款人。
十二、原商業貸款抵押物為期房的抵押註銷。
根據《房屋登記辦法》的相關規定，現有房屋在預抵押期間和正式抵押期間，只要買賣雙方和借款人協商壹致，就可以解除抵押。
13.正常申請公積金貸款的住房抵押價值和評估以及貸款金額的計算參照本說明第六條第二款。
十四、異地繳存公積金的職工申請業務轉移。
異地繳存公積金在我市購房且符合我市公積金貸款、異地貸款、商轉公條件的職工，可以申請商轉公，只能采取先還後貸的方式。具體程序按照異地貸款和業務轉移的有關規定執行。
附件:
1.與市公積金中心簽訂委托合作協議的13商業銀行名單。
2.同意提前償還原商業貸款的證明。
濰坊住房公積金管理中心
2015 165438+10月11
；3.為什麽公積金賬戶和手機號登記不壹致？
公積金預留手機號不壹致的，可以改成現號。變更公積金綁定手機號的方式是撥打當地公積金中心客服電話咨詢修改，也可以本人攜帶身份證和手機直接到當地公積金中心修改。
如果有公積金貸款，可以聯系公積金貸款銀行？直接在銀行的貸款系統裏更改預留的手機號。
4.為什麽住房公積金貸款不同於個人住房公積金貸款？
1，計算方法不同。
等額本息還款法。即借款人每月等額償還貸款本息。
平均資本償還法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。
2.兩種方式支付的利息總額不同。在貸款金額、利率、貸款年限相同的情況下，“本金還款法”的總利息小於“本息還款法”；
3.還款頭幾年利息和本金的比例不壹樣。利息在前幾年還款總額中占很大比例(有時高達90%左右)，而本金還款法的本金每次都是平攤的，利息按壹天計，所以兩者的比例最高時在50%左右。
4.還款前後的壓力是不壹樣的。因為本息還款法的月還款額是壹樣的，在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力都是壹樣的；“本金還款法”每次還同樣的本金，但利息從多到少遞減。同等情況下，後期壓力比前期輕很多。
個人觀點
如果打算提前還壹部分房貸，選擇平均資本還款法比較劃算。