每家銀行都有自己的按揭貸款合作協議示範文本，但對於大品牌開發商來說，對示範文本進行調整和修改並非沒有空間。如果可能，我們認為可以重點關註以下條款的設置和完善，提前防控風險。1.明確銀行按揭貸款的前提條件。
在各家銀行的按揭貸款合作協議中，銀行對購房者的按揭申請進行審批後，貸款條件壹般約定為“銀行完成所有放款手續(包括擔保手續)後的工作日內”。這裏的約定可謂同義反復，語焉不詳。如果銀行拖延放款，開發商的資金周轉會受到影響，但無法根據該條款向銀行主張權利。我們認為，應當明確約定“銀行與購房人之間的借款合同、銀行與開發商之間的抵押合同、擔保合同應當在個工作日內簽訂”作為貸款條件。此外，部分銀行會要求完成預售合同登記作為放款條件，這也要在合同中明確。
2.因銀行原因未及時辦理抵押登記時，設定開發商免責條款。
為實現擔保與抵押擔保的無縫銜接，銀行在抵押貸款合作協議中壹般規定開發商階段性擔保責任的期間為“自擔保合同生效之日起至抵押房屋產權證及抵押物登記手續辦理完畢並將抵押物抵押登記證明移交貸款銀行之日止。”
但需要註意的是，抵押登記(某些情況下甚至是房產證的辦理)壹般是由貸款銀行委托買方辦理，開發商處於被動等待狀態。如果銀行遲遲不辦理房產證或抵押登記，開發商的階段性擔保無法解除，風險較大。
律師建議，開發商應結合辦證義務的安排，在按揭貸款合作協議中明確貸款銀行辦理房產證或抵押登記的合理期限和違約時開發商擔保責任的免責條款，同時註意保存文件或過程中移交給銀行的產權證的收據證據。
二。商品房買賣合同及其補充協議的風險防控
1，全面設定買受人違約、開發商承擔階段性擔保時的違約賠償範圍。
當《商品房買賣合同》及其補充協議設定了購房人的違約責任，導致開發商承擔階段性擔保時，應特別註意違約責任類型和範圍的GAI性質。我們建議違約責任的類型分為兩種:銀行宣布貸款提前到期並要求開發商承擔連帶保證責任的違約責任，以及買受人逾期向銀行償還貸款給開發商的連帶責任。
前者構成根本違約，應當完全約定買方的違約責任。除約定開發商有權解除合同、追回補償款、按總房價的壹定比例主張違約金外，還應約定另行出售房屋的差價損失、修復費和房屋已交付使用時的占用費，並應約定開發商有權直接從可退還的購房款中扣除上述金額。在違約責任未能還款，但尚未構成違約的情況下，開發商主張可以按日計算墊付金額的違約金，無需設置單方解除權。
2.合理設定房屋所有權證逾期買受人的違約責任。
如前所述，買受人逾期申請房產證，將直接影響開發商階段性擔保責任的解除。因此，在實踐中，我們往往會建議開發商代為辦理房產證，以盡快解除擔保責任，這在壹定程度上可以解決延期辦理擔保責任延長的風險，但會增加開發商的辦證義務和可能的違約責任。同時，如果買方不配合，預付款會增加另壹個風險。
無論開發商是否代理，商品房買賣合同及其補充協議都必須明確約定購房人未及時辦理產權證的違約責任，特別是相關期限(代理的情況下，明確購房人提交申請材料和繳納稅費的期限；為了判斷買受人是否逾期和違約，明確買受人會收到開發商的辦證信息和取得產權證的期限。
三、購房者斷供後開發商的應對措施。
1，開發商內部相關部門形成聯動機制。在開發人員中，每個部門經常獨立工作。經常發生物業部門接到銀行通知客戶斷供時，客戶的房子已經處於查封狀態，導致無法提前進行訴訟或采取其他措施有效規避風險的情況。因此，我們建議在開發商內部各部門之間形成聯動機制，根據實踐經驗制定相關工作流程對接，以便盡早發現問題，相關部門啟動保障措施，避免公司風險擴大。
2.購房者斷供後開發商立即起訴並查封凍結房屋。壹旦買家斷供，往往意味著其信用狀況惡化，資不抵債。斷供後，開發商應立即以買方為被告、貸款銀行為第三人提起訴訟解除合同，保全已購房屋。速戰速決，在其他債權人得到生效判決之前，盡快申請執行合同解除。否則久拖不決會導致其他債權人對所購房屋采取保全或強制執行措施，直接影響開發商最終的執行金額。
3.協助貸款銀行提前主張抵押房屋的優先受償權。
如果貸款銀行能夠享有預警抵押房屋的優先權，將大大減輕開發商的擔保責任，因此開發商需要積極說服並配合貸款銀行主張這壹優先權。當然，抵押登記是否具有優先受償的效力，也有不同的預測方式。
例如，最高法院(2015)字第766號認為，“在建房屋抵押的預告登記，並不產生債務人不履行債務時從在建房屋拍賣價款中優先受償的法律後果，而只是對將來建造的房屋的壹種事先約束，以約束債務人將將來建造的房屋作為抵押標的物。如果債務人不履行配合抵押登記的義務，抵押權人只能主張違約責任。”浙江省高級人民法院(2015)在第809、810、811號判決書中認為，“涉案房地產抵押雖只辦理了抵押權預告登記，不直接產生設定物權的效力，但銀行對預告登記不能轉為正式抵押登記不存在過錯。
1.二審判決賦予抵押權人對抵押財產的優先受償權並無不妥。安徽省高級人民法院(2014)皖民字第780號認為，“預告登記制度旨在限制真實權利人行使處分權，保障預告登記權利人的權益。如果要求抵押權人等待房屋產權證和正式抵押登記後才能行使抵押權，顯然不符合立法初衷和當事人簽訂抵押合同的初衷。
因此，銀行有權依據《物權法》第185條、第197條的規定，優先受償抵押物或者拍賣、變賣抵押物的價款。"
上述法院觀點是否正確暫且不予置評，但從實踐角度來看，銀行有機會爭取預登記抵押房屋優先受償權的行使，這對開發商非常有利。
4.如果不支持提前抵押登記優先受償權，且購房人資不抵債，所購房屋被其他債權人查封執行，開發商在提出保全或執行異議時，可以主張抵銷權，以同意凍結剩余房款為條件，協調法院解封房屋。
如果在開發商起訴前，買受人的房屋因其他債務被查封或被第三方執行，銀行的優先受償權得不到支持，這種情況下，開發商可以退壹步，主張已承擔擔保責任的款項和違約金直接從買受人支付的房款中扣除的抵消權。
5.在客戶房貸斷供後，房屋陷入多輪查封，房貸銀行拒不配合訴訟，壹直克扣開發商定金的情況下，應盡快與銀行達成債權轉讓，避免損失擴大。
在購買房屋的客戶已經斷絕按揭，其房屋已被法院查封，客戶資金完全斷裂，按揭銀行不斷扣劃開發商保證金的情況下，為了避免進壹步的損失，開發商應盡快與按揭銀行溝通，將銀行形成的債權轉讓給客戶，因為債權是以客戶的房屋抵押作為擔保的。壹方面，按揭銀行可以通過債權轉讓的方式持續扣劃開發商的保證金，另壹方面，債權轉讓部分因為有抵押，可以通過房屋拍賣實現，避免了開發商擔保責任的進壹步擴大。