當前，為了孩子受教育買房依然是置業的主力之壹。近日，北京市朝陽區和西城區在內的六個區域推進教改，對區域內的教育資源布局進行了調整，引發家長們的廣泛關註。在此背景下，為了孩子教育該怎麽買房怎麽貸款？本刊特邀擔保公司偉嘉安捷來支招，給您提供教育地產貸款購房的全攻略。
案例1代表人物：欣欣媽
北京本地小夫妻
欣欣媽和老公住在通州壹套三居室裏，兩個人都是北京本地人，並且正常繳納公積金和社保，他們的女兒欣欣幼兒園快畢業了，她和老公想讓女兒上中關村壹小，打算賣掉現在這套房子。兩個人最近壹直在通過中介找附近的教育地產，他們選中了海澱壹套58平米，總價285萬元的房子，但是對具體的貸款方法和入學政策都不太了解。
貸款建議：專家指出，因為教育地產的建成年代都比較早，所以房齡較老，在貸款的銀行上欣欣媽需要仔細甄選不同的銀行，有些銀行不接受20年以上房齡的老房子，此外，海澱這套教育地產的總價為285萬，欣欣媽和老公正常繳納公積金，在現行政策下，貸款方式可以選擇組合貸款，因為兩個人是換房，所以將房屋貸款還清且賣掉後，使用組合貸款的首付為30%，需要85.5萬（不考慮折舊的情況），公積金部分的貸款額度最高可以達到80萬。其余119.5萬可以用商業貸款補齊。
入學建議
專
家認為，在跨區入學逐漸流行的當下，類似於欣欣媽與丈夫這樣的北京本地購房家庭，在貸款購買教育地產時還需要格外註意各區的落戶年限和要求，以海澱區為
例，貸款購房的父母必須至少壹方具有北京戶口，在貸款購房後將全家戶口遷入該片區1-3年後，子女才能獲得入學的資格，也就是說欣欣媽在購房後，需要將全
家戶口遷入海澱區，等待1-3年後才能獲得入學的資格。此外，大多數教育地產的入學名額要求都是“壹房壹名”，即壹個家庭用壹個名額後，第二次入學需要等
到6年以後，才能再次入學。
案例2 代表人物：韓先生
“非京籍”常住北京族
韓先生和愛人都是外地人，1995年兩個人結婚後就來到北京打拼，2004年兩個人貸款在北京豐臺區購買了壹套小面積住房，目前仍正常還貸中，並且在北京辦理了工作居住證，在單位按月繳納公積金和社保，兒子出生後，為了方便孩子上學，他們想在豐臺再買壹套教育地產，經過尋找兩個人選擇了科技園壹套總價230萬元兩居室，因為壹直繳納公積金，所以他想用公積金貸款。
貸款建議：雖然案例中韓先生和愛人壹直按月繳納公積金，但是公積金二套房的最高貸款額度僅為80萬，而他所購買的房屋價格為230萬，因此“偉嘉安捷”建議選擇商業貸款比較合適。在首付款方面，因為兩個人第壹套房是沒有賣掉住房而且正在還貸，所以兩個人第二套房的首付按照現在銀行執行的標準是50%，兩個人需要湊足115萬（不考慮評估值）的首付，才能購買這套住房。
入學建議
“偉嘉安捷”指出，外地在京人員子女入學通常需要“五證”，
但是案例中韓先生和愛人已經在北京居住工作多年，並且辦理了北京市工作居住證，也就相當於拿到了北京的“綠卡”，在子女入學時待遇與北京人相同，享受子女
隨遷入學的優惠政策；其次，兩個人在買房前最好打聽壹下豐臺科技園地區對口分配的小學，因為不同學校學區劃片範圍每年都會做出調整，需要格外註意。
案例3 代表人物：陸小姐
“非京籍”租房人群
陸小姐三年前從外地來到北京，壹直和老公租住在通州壹套50多平米的兩居室裏。最近因辦她兒子要上學，所以和老公商量在朝陽區買套教育地產。她通過中介門店發現不少二手房的掛牌價都壹路上漲，她想趁機趕快入手壹套，因為她單位繳納的社保和公積金在海澱，她老公繳納的社保在東城，所以不知道能不能在北京買房。
貸款建議：專家指出，因為陸小姐和老公住在通州，而兩個人繳納的社保都不在朝陽區，根據朝陽區的入學政策，社保必須在本地區繳納半年以上，子女才能獲得入學資格，所以陸小姐可以和老公在海澱或東城區尋找房子，也可以在朝陽區買房後提前補繳社保，才能讓孩子在朝陽區上學。
入學建議
除
去買房以外，在沒有北京市工作居住證的情況下，外地來京人員子女入學也同樣需要家長繳納社保和辦理“五證”。“偉嘉安捷”指出，目前各城區包括朝陽、西
城、東城、海澱等學區都需要子女父母雙方繳納社保，陸小姐所選擇的朝陽區規定繳納社保時間必須在半年以上。所以案例中陸小姐在補繳社保後，還需要辦理“五
證”，即在京務工就業證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、在京暫住證、當地沒有監護條件的證明等相關材料，陸小姐在辦理“五證”後需要到居住地所在
街道辦事處審核後，才能參加入學信息的采集，獲得入學登記的資格，否則無法在北京建立學籍，只能返回老家完成學業。
（以上回答發布於2017-01-20，當前相關購房政策請以實際為準）
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