根據房屋的使用價值，評估機構會對房屋的耐用年限進行評估，從而確定房屋的貸款年限。
買70年的房子或者二手房，影響貸款年限的因素有兩個:房齡和貸款人年齡。兩者都采取較短的期限，但不超過30年的指定高貸款期限。
以商業貸款為例，二手房的貸款年限通常是50年——房齡，65年——貸款人年齡，以較短者為準，但不能超過30年。
壹、商業貸款期限
1、40或50年產權的二手生意或房子。
這類二手房的貸款期限為10年。
2.70年歷史的住宅物業
二手房商業貸款期限受房齡和貸款人年齡兩個因素影響。
(1)視房齡而定:貸款年限=50-房齡。
需要註意的是，二手房房齡以銀行認可的評估機構的評估報告為準。
(2)看貸款人年齡:貸款年限=65-貸款人年齡(有的銀行是70-貸款人年齡)。
壹般商業貸款的期限是30年，以上兩種算法取較短的。
此外，銀行還要求貸款到期日不能超過土地使用權期限。住房用地使用年限從開發商拿地時開始計算。土地正常使用年限應該是70年，但是二手房肯定達不到這個使用年限，土地使用年限短也會影響按揭的使用年限。
二、公積金貸款期限
1、40或50年產權的二手生意或房子。
這種二手房不能使用公積金貸款。
2.70年歷史的住宅物業
(1)按建築結構計算:
磚混結構:貸款年限=47-房齡；
鋼混結構:貸款年限=57-房齡。
大部分房屋的房產證都會在房屋條件壹欄反映房屋是磚混結構還是鋼混結構。這裏的房齡也是以公積金認可的評估機構的判斷為準。
(2)根據公積金的不同來確定:
國家管理的公積金:貸款年限=69-貸款人年齡；
市公積金:貸款年限=70-貸款人年齡。
公積金貸款年限也是30年。以房齡和貸款人年齡計算的貸款期限，以較短者為準。
第三，組合貸款
組合貸款要求商業貸款期限和公積金貸款期限必須相同。按上述方法計算的商業貸款和公積金貸款期限，以合並貸款期限中較短者為準。
當然，組合貸款的年限也要經過評估機構的評估。而且壹般不能自己找評估公司，要找公積金認可的評估機構。
壹般來說，二手房可以貸款多少年，只能根據房齡和貸款人的年齡來計算。最終能貸多少年，是由銀行或者公積金認可的評估機構出具的評估報告決定的。