可以測壹下！
中國人民銀行從2005年3月6日起調整商業銀行個人住房貸款政策。新政策最直接的影響就是個人住房貸款利率提高了。以5年期以上個人住房貸款為例，利率下限為基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現行優惠利率5.31%高出0.20個百分點。
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2.提前還貸有五種方式，最重要的是能力。
利率已經提高了。我應該提前還貸嗎？
10年10月29日，中國人民銀行正式上調金融機構存貸款基準利率，放寬人民幣貸款利率浮動區間。這是自7月1995以來，中國人民銀行首次上調存貸款利率。加息的消息壹宣布，就引起了不小的轟動。甚至有人預測加息會掀起提前還貸熱潮。
但從加息後壹周的情況來看，人們的反應還是比較平靜的。中國農業銀行北京分行房地產信貸部副主任楊榮斌表示，雖然加息後很多人打電話咨詢還貸事宜，但實際申請提前還貸的人數並沒有明顯增加。
業內人士認為，此次加息只是壹場“毛毛雨”，提前還貸的客戶沒必要著急。首先，根據規定，新調整的利率從明年6月65438+10月1開始執行，因此借款人有足夠的時間為用於提前還貸的資金尋找更好的投資渠道。如果能找到收益更高的投資渠道，提前還貸並不是明智的選擇。
其次，隨著市場化的加強，未來銀行會根據情況不斷調整利率。借款人對此要保持良好的心態，在銀行調整利率前做好充分的準備，眼光放長遠，積極尋找理財渠道，最大限度地利用手頭的資金。如果借款人真的打算提前還款，可以根據還款方式和自身經濟情況選擇不同的還款方式，三思而後行，切忌盲目跟風。
提前還貸有幾種方式？
目前最常用的兩種還款方式是等額本息還款法和平均資本還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相同金額償還貸款本息。這樣，還款初期利息支出最多，本金相對較少。以後隨著每月利息支出的逐漸減少，歸還的本金會逐漸增加。平均資本還款法，即借款人每月償還相同金額的貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額也逐月遞減。在貸款時間相同的情況下，等額本息還款法要支付的利息高於平均資本還款法。所以，如果打算提前還款，最好選擇平均資本還款法。
提前還貸主要是為了降低利息，尤其是貸款的前幾年，本金基數大，利息相應高。因此，理財專家建議，在貸款的前幾年多還款，這樣總貸款的本金基數會降低，剩下的貸款利息負擔也會降低。
根據還款方式的不同，借款人可以選擇減少期限或金額。以農行為例，* * *有五種提前還貸方式供客戶選擇。
壹是所有貸款提前還款，即客戶壹次性還清所有剩余貸款。
二是提前還壹部分貸款，剩余貸款保持每月還款額不變，從而縮短還款周期。
第三，提前還壹部分貸款，減少剩余貸款的月還款額，保持還款期限不變。
第四，提前償還部分貸款，減少剩余貸款的月還款額，縮短還款周期。
第五，剩余貸款保持本金總額不變，只縮短還款期限。
提前還款，縮短貸款期限是個不錯的選擇，這樣支付的利息更少，每月還款額不變。
加息後會花多少錢？
由於計算方法復雜，各大銀行網站上都有個人理財計算器。客戶可以通過選擇貸款金額、貸款期限、還款方式和貸款利率，輕松計算每月應付利息、每月還本付息額、累計付息額和累計還款金額。那麽，加息後，對個人住房貸款有多大影響？
以申請貸款金額10000元為例，假設客戶采用等額本息還款方式，且貸款期間沒有其他變化，計算如下:
貸款類型貸款期限(年)月多繳額(元)累計多繳額(元)
公積金貸款
10 0.86 103.07 20 0.96 229.20 30 1.05 376.83
商業貸款
10 1.33 159.13 20 1.50 360.79 30 1.67 599.65
只要將實際貸款額乘以上面不同年份的多繳額，就可以大致算出每月和累計多繳額。比如公積金貸款20萬，期限20年，每月還款0.96×20=19.2元，累計還款229.20×20=4584元。同樣，商業貸款20萬元，期限20年，每月還款1.50×20 = 30元，累計還款360.79×20 = 7215.8元。
再比如，買壹套總價654.38+0.25萬元的房子，申請20年期八成等額本息的按揭貸款，可以貸到654.38+0萬元。按現行五年期以上商業貸款利率5.04%計算，利息總額為5.892億元，每月還款額為6622元。利率上調至5.31%，利息總額上升至625300元，增加361萬元，每月還款額也上升至6772元。
經濟實力強的客戶，如果手頭有大量閑錢，適合全部提前還款。理財專家提醒資金實力不是很強的借款人。其實加息後的月還款額只是略有增加，未必會帶來明顯的生活壓力。提前還貸意味著放棄壹部分流動資金，壹次性投入過多可能會降低日常生活水平，帶來更大的生活壓力。
如何提前還貸？
第壹步:電話咨詢
想了解提前還款的相關信息，先給辦理貸款的支行打電話，聯系辦理貸款的業務員或客戶經理，詢問是否可以辦理提前還款，是否需要預約辦理提前還款，確定時間。壹些銀行無法每天提供提前還貸的咨詢服務。比如想咨詢北京商業銀行雙榆樹支行，只能每周壹或者周五打電話。
第二步:預約
為了保證業務操作有序，大部分銀行都要求客戶提前預約，每個支行要求的時間和流程都不壹樣。如農行北京分行要求提前壹個月申請還貸，各分行根據各自工作量在壹個接待日統壹辦理。
第三步:辦理手續。
還款前，客戶需要準備好身份證和與銀行簽訂的借款合同。提前還貸的手續很簡單，壹天就能辦完。以中國農業銀行為例。除還款外，客戶只需填寫《中國農業銀行北京市分行個人住房貸款減免申請審批表》和《中國農業銀行北京市分行個人住房貸款減免協議書》兩種表格。
第四步:退保險。
如果客戶選擇提前還貸，則在還清全部貸款後，家保原有的個人住房貸款合同提前終止。根據相關規定，貸款人可以攜帶保險單原件和提前還清貸款的證明到保險公司退還已交保費。所以，貸款人在辦理完提前還貸的手續後，壹定不要忘記去保險公司拿回屬於自己的錢。
提前還貸需要註意什麽？
提前還款是有最低額度的。
目前北京有幾家銀行規定，客戶申請提前部分還款時，還款應為654.38+0萬元的整數倍。
不需要罰款。
因為提前還款相當於變相違約，上海的銀行對於借款不滿壹年的客戶，拒絕提前還款，或者收取壹定的違約金。目前北京還沒有實行違約金制度，對於借款不滿壹年的客戶，也沒有提前還款的限制。
扣除當月的月供
有的銀行規定，無論妳在當月的哪壹天辦理提前還貸手續，都必須結清當月的貸款，才能按照剩余貸款金額辦理。所以在辦理提前還貸手續之前，最好先咨詢清楚，或者看看借款合同中有沒有註明。
不能先還商業貸款。
很多貸款人辦理的是個人住房組合貸款，也就是公積金貸款和商業貸款的組合。公積金貸款包含政策性補貼，貸款利率遠低於加息前的商業貸款，而此次加息也低於普通商業貸款。如果貸款人能提前償還商業貸款，相對劃算。但目前北京公積金管理中心規定，個人住房組合貸款提前歸還時，公積金貸款和商業貸款必須等額歸還。換句話說，在向銀行貸款時，公積金貸款與商業貸款的比例是多少？提前還貸的時候也要按照這個比例壹起還。
3.提前還貸哪種方式省利息？
在今年6月5438+10月1新的貸款利率執行之前，很多人為了減少利息壓力，忙著提前還貸、退保，也有投資者將手頭多余的房產轉賣，以緩解貸款壓力。但歸還部分貸款後，每月的繳費和相應的保險費返還，往往是由銀行和保險公司決定的。這個賬很專業，對於不知道怎麽做的消費者來說是壹個“糊塗賬”。很難判斷是太多還是太少。閆女士最近在向保險公司退保時遇到了多算保險費的問題。所以大家有必要了解壹下銀行和保險公司的相關計算公式，以便明明白白的還貸和退保。另外，年關將至，很多房貸族都期望拿到年終獎後交給銀行。
怎麽還這筆錢才能存更多的利息？怎麽控制比較合理？這也是要明白的壹筆賬。
1.如何提前還貸劃算。
提前還貸是為了節省利息。性價比高，適合自己的經濟能力，當然不是壹件很隨便的事情。消費者應該有壹個預期的賬戶。
哪種提前還款方式更能節省利息？
記者查閱多家銀行的資料發現，雖然提前還款方式名稱不同，但本質上是壹樣的。壹般來說，分為全額提前還款和部分提前還款兩類。其中，提前全額還款的方法無疑是最省錢的方法，也是最簡單的程序。但需要提醒的是，借款人應根據自己的能力選擇這種方式，不能為了提前還清所有銀行債務而打亂其他資金計劃。
另壹大類是部分提前還款法。這種還款方式有三種選擇。為了方便消費者判斷和選擇，我們以壹個真實案例為例。
喬先生向銀行貸款22萬元。借款期限為2003年9月-2065 438+2003年9月* * 120，采用等額本息還款方式，每月還款2338元。目前已支付16期，剩余104期，貸款余額198155元。現在申請提前還款5萬元。
第壹種:月供不變，還款周期縮短。據銀行工作人員測算，喬先生的5萬元可以縮短貸款期限兩年半，即2011的5月份可以全部還清貸款，節省利息23295元。
第二，減少月供，還款期限不變。喬先生的月供將由原來的2338元降為1781元，節省利息12543元。
第三種:月供減少，還款周期縮短。根據銀行工作人員的測算，這5萬元可以使月供減少到2000元，貸款期限縮短1年，也就是到2017783元可以還清貸款。
從上面的例子可以看出，同時減少月供和貸款期限的還款方式最節省利息。如果個人經濟能力允許，選擇這種方式也不錯。
如何降低利息如果借款人沒有足夠的資金提前還款，但又想節省利息，那麽有兩種方式可以選擇:縮短貸款期限和改變還款方式。
仍以喬先生為例，如果喬先生不提前還款5萬元，保持貸款余額不變，只將貸款期限從2013年9月縮短至2008年9月，即貸款期限縮短5年，然後繼續月供3年半還清剩余貸款。那麽，喬先生縮短借款期限後的月供為2813.6元，節省利息6292元。
另壹種是改變還款方式。喬先生目前的還款方式是等額本息法，比平均本金法多付利息。如果喬先生改成等額本金的還款方式，那麽新的第壹個月供利息的計算就另當別論了。
提前還貸是虧嗎？很多采用等額本息法的借款人，準備提前還貸，但是他們認為自己已經向銀行支付了大量的利息，現在是在提前還銀行的錢。這是相當大的損失，所以他們幹脆不先還錢。但其實提前還款不是虧，而是越早越能省利息，越劃算。
記者咨詢銀行工作人員了解到，等額本息還款方式的特點是利息遞減，本金遞增。貸款的前幾年，本金基數大，利息相應高。從節省利息的角度來說，最好在貸款的前幾年爭取多還款，這樣總貸款的本金基數會降低，剩下的貸款利息負擔也會減輕。所以提前還款不會吃虧，反而會幫妳損失很多利息。
2.預付款的計算方法
無論采用哪種方式提前還款，消費者都想知道新月供是怎麽算出來的，最好把錢還清楚。記者從銀行了解到，如果采用等額本息還款方式，無論月供是否變更、使用年限是否變更或兩者都變更，也無論貸款年限是否縮短，新的月供都是參照同樣的計算原則計算的，即應根據未還貸款余額和剩余還款期數計算還款額。計算公式為:借款人可以應用公式，根據自己的貸款余額和剩余還款期數，計算出新的每月還款額。
3.如何提前還貸？
無論是提前還貸還是縮短貸款期限，接下來要準備的就是向保險公司退保。別忘了這件事。但是退多少，怎麽退，有什麽貓膩？先來看看顏女士的經歷。也許很多人會明白壹些事情。
案例:嚴女士於2003年9月以654.38+0.75萬元的價格在天河買了壹套房子，向銀行申請貸款654.38+0.45萬元，貸款期限20年。與之相對應的是，嚴女士也到銀行指定的保險公司購買了個人住房按揭20年綜合保險。
該險種包括財產損失保險和還貸保證保險，保險金額為17.5萬元，保險費率分別為0.6251‰和0.4‰。保險期間為2003年9月29日零時至2023年9月28日24時，保險費為2262元。
2004年6月5438+2月65438+4月，閆女士將房屋轉賣，後向保險公司退保。工作人員算了壹下，這套房投保壹年零三個月，應收保險費717元，退還的保險費1545元。閆女士納悶，自己曾經買過房，壹年後又轉賣。保險期限，保險費，實際投保時間和這個房子差不多。投保的保險公司是這家保險公司的另壹家分公司，但扣除的保費只有200多元。為什麽這次扣了717元？保險公司的工作人員給了顏女士壹張單子，上面明確寫著退保的計算公式。其中，還貸保證保險應退保費=保險金額×保險期初還貸保證保險基本保險費率×退保系數剩余月數/保險期間月數× (1-5%) = 145000元× 0.4 ‰× 8.5875× 225/240× (1)
財產損失險可退保費=保險金額×財產損失險基本費率×剩余退保系數×(1-5%)= 17.5萬元×0.53‰×1900×(1-5%)= 65438。可退還的保費總額為1777.70元。
經過這麽壹折騰，保險公司退還了閆女士232元，扣除的保費降為484元。
閆女士還是覺得別扭。既然有計算公式，為什麽兩個計算結果相差200多元？保險公司工作人員給出的答案是電腦出錯。閆女士心裏不踏實，於是向“黃金樓市”舉報了自己的遭遇。
求證:2004年2月28日，記者向保險公司壹位負責人詢問情況，該負責人回復記者，2003年6月28日後，保險公司的險種、費率、條款發生了變化，嚴女士無法將2003年6月28日前的退保經歷與現在的情況進行對比。至於具體情況，她還需要進壹步了解。
去年2月29日，12，嚴女士突然接到保險公司的電話，說要退還200多元保費。30日，記者隨閆女士來到該保險公司。保險公司的工作人員壹看到嚴女士，就打了壹張新的退款收據，退了235元。
在閆女士的要求下，壹位王姓女士解釋說，閆女士財產損失險的基礎費率是錯誤的，因為她所在公司的電腦是在5438+2月升級的。他們昨天查了壹下，應該是0.6251‰，這是顏女士保單上註明的費率，所以最後算出來的可退還保費是2013元，壹年保險扣除的保費是247。
閆女士最後拿回了200多元。她說她是認真的才拿回來的。她要是不小心，就白白被扣了400多元。
提醒:閆女士想借本報提醒每壹個已經投案或者準備投案的人。退保時，保險公司必須給出具體的計算公式並說明；還要仔細核對保單和退保批文上的還款保證保險和財產損失保險的費率是否壹致。只有自己檢查，自己負責，才能避免自首時的錯誤。
提醒消費者，退保前要根據不同年份的保險費率仔細計算退保成本，找出最劃算的退保期限。
記錄
記者從壹位業內人士處了解到，提前退保也有技巧，可以根據保險年限和費率的不同，開動腦筋，多退保費。比如陳先生向銀行申請貸款27.7萬元，20年，20年的保費是2770元。最近，他將貸款期限從20年縮短到65，438+00年。如果他要求退還10年的保費，則應收保費為:277000元×0.8‰(10年保險期間對應的費率)×10 = 2216元，因此可退還保費為554元。如果陳先生要求退還九年保費，這個數字會有很大變化。應收保費= 27.7萬元× 0.6 ‰(保險期間11年對應的費率)× 11 = 1828.2元，可退保費增加到949元。由此可見，多壹年的保額，其實可以退還接近400元的保費，非常劃算。