9月下旬，老王在上海楊浦區預定了壹套房產。按照壹般的貸款審批流程，他早就可以拿到貸款，辦理正式的財產備案手續。然而，9月27日央行、銀監會發布的《關於加強商業房地產信貸的通知》(以下簡稱《通知》)對商業銀行發放“二套房貸”提出了新的監管要求。老王這次購買的房產屬於以自己名義購買的“第二套房產”。“我們現在住的房產是2000年購買的，貸款早已還清。因為戶型太小，所以壹直希望再買壹套新房，改善住房需求。”但是，隨著房地產調控政策的實施，老王這次打算購買的房產是否被銀行列入“二套房”？20多天過去了，貸款還沒批下來。
“聽說新政策主要是調整首付比例和貸款利率。”最近銀行房貸新政是老王最關心的熱點話題。老王說，提高購房首付對他來說是可以承受的。“現在房價也高了，我和我老婆按年齡和收入不可能拿到房價70%的最高貸款。我們已經為此做好了準備。”但“二套房”的貸款利率提高讓他覺得難以承受，從貸款基準利率的8.5折到1.1倍，增加的利息支出不是小數目。
“二套房”的定義基本明確。
業內人士分析，由於《通知》對購買首套自住住房的借款人貸款比例和貸款利率有較為明確的規定:購買首套自住住房建築面積小於90平方米的借款人，執行最低20%的首付款比例；對購買首套自住住房面積在90平方米及以上的借款人，繼續執行30%的最低首付款比例。首套自住住房的貸款利率按照同期貸款基準利率八五折計算，這個政策沒有變化。所以對於首次置業者來說，幾乎沒有來自調控政策的影響。
而像老王這樣難以界定的“二套房”買家，則被列入“待定席”。作為房貸新政的關鍵環節，“二套房”如何界定，涉及眾多改善型需求自住購房者的切身利益。據悉，“二套房”的定義標準已經達成* * *諒解，基調已經確定:
首先，對於已結清銀行貸款的購房者，如果再貸款，仍可享受首套自住住房待遇，利率可酌情下調。這意味著，如果購房者之前已購買該房產，且已還清全部貸款，再次購房時仍可視為首套房，首付比例和貸款利率可獲得壹定優惠。這壹標準的確定，顯然有利於需要改善住房條件的購房者。
其次，公積金貸款不納入判定是否為“二套房”的參考項目。也就是說，購房人在其他住房已使用公積金貸款，且未申請過商品房貸款或貸款已結清的，在用貸款購買新房時，仍可按首套房相關政策執行。業內人士表示，央行和銀監會聯合發布《通知》的主要目的是控制商業銀行的貸款風險，公積金貸款不屬於此類。同時，公積金貸款額度不高，相關政策也規定貸款人只有在首筆住房公積金貸款還清後，才能申請第二筆住房公積金貸款，因此公積金貸款的市場風險相對低於商業貸款。
此外，語氣中確定“二套房”應認定為“戶”。夫妻壹方仍有未結清房貸的，第二套房認定為“二套房”。
銀行的細則不壹樣。
截至記者發稿時，上海的華夏銀行和光大銀行已經公布了具體的貸款明細。但對比兩家銀行的細則，還是有壹些差異的。
比如兩家銀行在認定“二套房”時，都是以個人為單位，而不是以“戶”為單位，也就是說夫妻雙方可以分別貸款買房。不過，光大和華夏對“首套房”的定義不同。據悉，光大規定，首套自住住房是指借款人首次購買用於自住的住房，即使之前的房貸已經還清，那麽貸款買房仍視為二套房。但華夏銀行的做法是，判斷是否為“二套房”，要看借款人在銀行是否有住房貸款余額未結清。貸款結清後再購房的，還可以享受“首套自住住房”的待遇。但華夏銀行認為公積金貸款視同貸款。只要公積金貸款沒有結清，就應該執行“首付不低於40%，利率不低於同期同檔次貸款基準利率的1.1倍”的房貸新規。
在貸款利率的制定上，兩家銀行的利率標準也有所不同。除首套房利率享受基準利率8.5折的優惠貸款利率外，光大暫定二套房固定利率房貸業務，同時將貸款首付提高至40%，貸款利率為同期基準利率的1.1倍；第三套房，首付比例不低於購房款的42%，貸款利率為基準利率的1.15倍；第四套(含)以上住房貸款利率為基準利率的1.2倍。華夏銀行對多套房產設定了略低的貸款利率。從第三次貸款購房(正在償還二套房)起，每增加壹次貸款購房，貸款首付比例在之前房貸首付比例的基礎上至少提高5%，利率相應上調。最低利率水平較之前房貸至少上浮2%，即二套房利率為基準利率的1.1倍。
不難看出，已經出臺的細則並不完全符合“二套房”的定義標準。對此，銀行內部人士透露，實施細則的差異主要是因為商業銀行的實際執行能力。比如在“戶”還是“個人”的問題上，現有的數據庫主要來自央行征信系統的相關數據，銀行查詢個人信息更容易。而且以“戶”為單位，很難區分父母和子女購房，從而影響購房自住需求。此外，不同銀行對風控能力和授信額度的要求不同，也會導致執行細則不同。同時，已有兩家銀行出臺細則的工作人員告訴記者，不排除進壹步調整的可能。
銀行
“第二套房”的識別單元
我申請了房貸，還清後又買了房子。
“二套房”首付比例
貸款利率
北京
中國工商銀行
個人
第壹組
40%
貸款基準利率1.1倍。
中國招商銀行
個人
第二套房
40%
貸款基準利率1.1倍。
中國建設銀行
家庭
第壹組
50%
貸款基準利率1.1倍。
廣州市
中國招商銀行
個人
第壹組
40 %
第三套住房首付提高到50%，利率提高到基準利率的1.15倍。每增加壹套按揭房，首付增加10%，利率增加基準利率的0.05倍。貸款人壹次只能抵押兩套房子，第三套不受理。
上海浦東發展銀行
個人
第壹套(公積金貸款也還清了)
40%
第三套房子首付提高到50%。每多抵押壹套房子，首付增加10%，利率相應提高。
華夏銀行
個人
第壹套(公積金貸款也還清了)
40%
從第三套房貸(正在償還二套房)起，每增加壹套房貸，貸款首付比例在前壹套房貸首付比例基礎上至少上浮5%，利率相應上浮，最低利率在前壹套房貸基礎上至少上浮2%。
光大銀行
個人
第二套房
40%
上海
華夏銀行
個人
第壹套(公積金貸款也還清了)
40%
從第三套房貸(正在償還二套房)起，每增加壹套房貸，貸款首付比例在前壹套房貸首付比例基礎上至少上浮5%，利率相應上浮，最低利率在前壹套房貸基礎上至少上浮2%。
光大銀行
個人
第二套房
40%
非首套房不得申請固定利率房貸；第三套房首付比例不低於購房款的42%，貸款利率為基準利率的1.15倍；第四套(含)以上住房貸款利率為基準利率的1.2倍。
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貸款利率由原貸款基準利率(6.656%)的85%提高到貸款基準利率(8.613%)的1.1倍，貸款利率上浮30%左右。同樣申請壹筆金額為50萬元的30年期商品房貸款，月還款額由3211元提高到3885元。