土地市場現狀。壹季度全國300個城市住宅用地成交1534宗，環比減少41%，同比減少46%。成交面積6921萬平方米，環比下降43%，同比下降51%。樓面均價1388元/平方米，同比下跌11%，較去年第四季度上漲3個百分點。
住宅市場現狀。3月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有38個，新建住宅銷售價格同比下降0.7%；壹季度，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月收窄0.4個百分點。
房地產企業現狀。由於商品房市場交易低迷，現金流問題導致部分開發商破產。今年以來，北京、武漢、四川等地已有數千家房企從樓市“消失”。其中，北京473家，武漢200家，四川省423家。錦繡天地房地產開發有限公司、大瑞實業投資有限公司和順德廣德業房地產公司直接向政府申請破產保護。
二、對住房市場發展趨勢的基本判斷
基本判斷壹:嚴控住房投資需求，支持自住需求，是今年樓市調控的主要方向。
宏觀調控政策實施以來，國家取得了壹定的成效，但難掩“壹刀切”調控政策的弊端，各地政府因地制宜對調控政策進行了適當調整。如果不考慮首套房貸利率微調，約18城市從不同角度進行了政策微調；其中，廣東佛山、成都、上海的松綁限購政策，安徽蕪湖的購房者減稅政策，很快被中央勒令停止；但對於馬鞍山對自住型住房需求進行補貼，常州、南京、吉林等城市放寬公積金使用政策、提高貸款額度，中央並未表態。
由此可見，嚴格調控住房市場投資需求，支持自住需求，已經成為我國住房市場調控的主要方向，並且這壹主要調控方向在未來壹年內不會改變。
基本判斷二:限購政策將走向普通商品住房市場限購，同時放開非普通商品住房市場。
不難發現，限購政策的目標是在保證普通居民住房消費需求的前提下，抑制投機投資需求，即限價政策充分重視了住房的消費屬性。住房消費屬性優先(即無論租房還是買房，壹個家庭都要有房子住)是限購政策立論的現實基礎。因此，把壹房壹戶作為我國住房制度的基本政策取向，其內在的邏輯推演是，普通住房市場的限購可能是未來住房市場的壹個核心價值取向。需要註意的是，這裏的普通商品住房是90平方米以下的住房。在強調住房消費優先的同時，並不排斥住房資源的投資屬性。因此，壹戶壹套住房的消費應限於居民的基本住房需求，這是由居民的基本居住權和固有的土地公有制決定的，也是由我國土地資源極其有限，需要對普通商品住房市場長期限購決定的。
對於非普通商品住房，應發揮其消費屬性和投資屬性的雙重功能，由居民自主選擇；顯然，充分發揮住房的投資屬性，也是解決當前居民資金流動性過大而無投資渠道的現實需要。當然，放開高端房市，取消限購政策，並不意味著高端房市不受監管。借鑒國外房地產泡沫破滅引發的各種問題，需要政府通過稅收和金融手段進行調控，防止房市出現系統性金融風險。
基本判斷三:限貸政策將細化為對首套住房和非首套住房家庭、對普通商品住房和非普通商品住房的差別化信貸政策。
我國住房制度的價值取向可以表述為“低端保障，中端支持，高端調控”。“壹房壹戶”政策是對中等收入人群的扶持政策，保證住房資源盡可能分配給需要居住的家庭，即“限購”政策是扶持政策，這顯然是“壹房壹戶”政策的細化政策；當然，“壹房壹戶”需要更細化的政策。
因此，在信貸政策上，需要通過差別化的信貸政策支持中端人群，調控高端人群，具體可以體現為:對購買首套住房的家庭和購買普通商品房的人群，從首付、信貸利率等多方面在信貸上給予優惠政策，支持其購買自住住房；對購買首套住房和非普通商品住房的家庭，也要在首付、信貸利率等方面給予優惠政策，但要與購買普通商品住房的家庭區別對待；對於已經擁有自己住房的人，應該限制其購買普通商品房，也應該限制其貸款購買普通商品房。如果購買非普通商品房，可以從首付、利率等方面調整投資行為，促進非普通商品房市場健康穩定發展。
當然，在實際操作中，政府可以在可區分的情況下，對改善性需求人群給予適當的優惠措施，但要與購買首套商品房的家庭區分開來。
基本判斷四:房價回調後將走向平穩上行通道，但房企超額利潤可能終結。
調價是政府的決心，否則政府公信力會被公眾質疑。另壹方面，在投機投資需求的炒作下，房價確實過高，已經偏離了它的真實價值，遠遠超出了居民的支付能力。因此，由於“限購”、“限貸”政策，投機投資需求被擠出，房價勢必回調，與居民真實支付能力相協調，實現其真實價值的回歸。
但從長期來看，房價肯定會走向壹個穩定的上升通道。壹方面，這是居民收入增長的必然結果，也是各個城市公共設施建設物化到周邊房價中的結果，是其真實價值的上升。另壹方面，中國仍然面臨著住房的總體短缺。根據國外經驗，整體住房市場的戶數比在1.1 ~ 1.2之間，市場價格會處於穩定狀態。據住建部壹位官員介紹，目前的戶均比為0.8左右，而中國社科院倪鵬飛教授測算的數據顯示，2010-2020年，中國需要新增住房面積約108億平方米，如果壹套住房為90平方米，則約為65438+2億套房。2020-2030年新增住房面積約119億平方米，需要約65438+3200萬套。到2030年，戶戶比估計達到1.2。所以在旺盛需求的支撐下，房價還是會呈上升趨勢。再者，政府真正把“壹房壹戶”作為住房市場的基本政策導向。在以普通住房為主體的住房市場中，房價必須與居民住房支付能力相協調，才能實現房價的穩定增長。
在上述判斷基本正確的前提下，我國房地產開發企業整體的高壟斷利潤可能會結束。
第三，結論
住房市場的穩定直接關系到中國宏觀經濟的穩定，而要實現住房市場的穩定，必須堅持“壹房壹戶”的基本政策取向。圍繞這壹基本政策取向，是上述判斷成立的基本條件，也將是當前和今後壹個時期宏觀調控政策能否奏效的關鍵，應該是中國未來房市的基本政策。
李秋君/主編