生活場景順祥房地產開發有限公司（以下簡稱順祥公司）為籌集更多開發資金向銀行借款500萬元，銀行要求其提供擔保。順祥公司將壹塊正在開發建設的土地使用權抵押給銀行，並依法辦理了抵押登記。此時，在這片土地上已經開發並建造了兩座建築。由於順祥公司開發的房地產位置偏遠，壹直鮮有買家，建設資金壹直沒有收回，欠銀行的貸款也沒有按時償還。貸款期限屆滿時，順祥公司已在抵押土地上建造了第三棟建築物。該行與順祥公司協商將抵押的建設用地使用權連同土地上的三棟建築物壹並拍賣以優先償還貸款，順祥公司同意將建設用地抵押權連同三棟建築物壹並拍賣。但公司認為，由於第三棟樓是在抵押合同訂立後建造的，因此不能對第三棟樓的拍賣價款行使優先受償權，而銀行則堅持第三棟樓的價款也應當用於優先償還貸款。雙方爭執不下，銀行將順祥公司告上法庭，要求獲得抵押建設用地的使用權，並對三棟建築物行使優先受償權。壹些抵押人將建設用地使用權抵押後，將繼續在建設用地上建造建築物。債權人請求行使抵押權時，抵押權人與抵押人會就新增建築物是否作為抵押財產發生爭議。那麽，新增的建築物是否可以作為抵押財產，保障債權的實現？《物權法》第二百條規定:“建設用地使用權抵押後，該土地上新建的建築物不屬於抵押財產。建設用地使用權抵押時，該土地上的新增建築物應當與建設用地使用權壹並處分，但抵押權人無權就新增建築物取得的價款優先受償。”根據該規定，順祥公司的第三棟建築物是在建設用地抵押後建造的，屬於新建建築物，不屬於抵押財產。《物權法》規定，抵押人單獨抵押建設用地使用權的，將與土地上的建築物壹並抵押，未壹並抵押的，視為壹並抵押。這裏所說的建築物是指建設用地使用權抵押時已經存在的建築物。建設用地使用權抵押後新增的建築物是否可以作為抵押物另有規定。《物權法》第二百條規定了建設用地使用權抵押後新增建築物的處理方法。從該規定可以看出，建設用地使用權抵押後新增的建築物不能作為抵押財產。這壹規定的主要原因是，抵押權設立時，標的物不包括新增的建築物。抵押權設立後，抵押人對土地使用權的使用和收益不能達到新增建築物的這壹部分。雖然新增建築物不屬於抵押財產的範圍，但如果債權人在實現抵押權時沒有將新增建築物連同土地使用權壹起折價、拍賣或出售，則未來新增建築物的價值將受到影響，因為這部分建築物沒有土地使用權；如果新增加的建築物在行使抵押權之前被拆除，將造成資源浪費。基於上述價值的測算，法律規定，新增建築物的建設用地使用權抵押時，該土地上新增的建築物應當與建設用地使用權壹並處置。但由於新增建築物不在抵押財產的範圍內，對新增建築物拍賣所得價款，抵押權人不得優先受償。《城市房地產管理法》第五十壹條規定了房地產抵押合同簽訂後，土地上有新增房屋時如何行使抵押權。該條規定，房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。抵押房地產需要拍賣時，土地上新增的房屋可以與抵押財產壹起依法拍賣，但抵押權人無權就新增房屋拍賣所得的收入優先受償。《物權法》規定新建建築物和建設用地使用權壹起拍賣，而《城市房地產管理法》規定新建房屋和抵押房地產壹起拍賣。就首開場景而言，順祥公司僅將建設用地使用權抵押給銀行。根據法律規定，土地上原有的建築物也視為壹起抵押。因此，銀行可以將建設用地使用權和原兩棟建築物壹並行使抵押權。第三棟建築是在建設用地抵押後建造的。這是壹棟新建築，不是抵押房產。銀行實現抵押權時，應當將建設用地使用權連同土地上現有的三棟建築物壹並拍賣，但銀行不能優先拍賣第三棟建築物的價款。溫馨提醒:建設用地使用權抵押後，土地上新增的建築物不屬於抵押財產。實現抵押權時，新增建築物應與建設用地使用權壹並處分，但抵押權人不能對新增建築物取得的價款行使優先受償權。相關法律法規鏈接《物權法》第二百條。建設用地使用權抵押後，該土地上新建的建築物不屬於抵押財產。建設用地使用權抵押時，該土地上新增的建築物與建設用地使用權壹並處置，但抵押權人對新增建築物的收益沒有優先受償權。《城市房地產管理法》第五十壹條房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。抵押房地產需要拍賣時，土地上新增的房屋可以與抵押財產壹起依法拍賣，但抵押權人無權就新增房屋拍賣所得的收入優先受償。25.html
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