關於提前還貸，主要解決：什麽樣的收益下貸款買房合適、什麽情況下提前還貸合適、等額本金和等額本息那種更劃算、還款選擇縮短還款期限還是保持還款期限不變。
受疫情影響，2022年的經濟形勢並不理想，無論是整體投資環境還是個人收入，都面臨著很大的壓力。盡管商業貸款利率在不斷的下降，部分城市首套房的貸款利率可以達到3%+，但仍有很多人去銀行預約提前還款。而很多銀行也通過各種原因，無論是拖延可以辦理提前還款的時間，或者是關閉線上提前還貸渠道等方式，來限制提前還款的行為。
很多人選擇提前還款，主要也是考慮各類投資品種收益的降低，例如銀行理財，還有就是房產升值不及預期，如果有些閑錢，提前還款是更加劃算的選擇。
網上也充斥著提前還貸怎麽安排合理的建議，很多看起來就非常不靠譜！家裏的領導也跑來問我相關的問題，解釋半天嫌我說不清楚，所以我打算寫下來，供領導翻閱。
壹、 ?評價的原則
在評價哪個選擇更加合適的時候，我們應該樹立壹個評價和比較的原則：
貨幣有時間價值，今年還10萬和明年還10萬是有區別的，因為這10萬元能產生利息利用內部收益率（IRR）來評價，IRR是壹個不錯的指標，可以有效的比較不同現金流並考慮時間價值，比較起來更為直觀，盡管這個指標有自身的局限性（稍後討論）。
評價投資選擇時，優先比較IRR，再定性考慮流動性、風險、投融資門檻等因素任何選擇在於比較，壹項投資是否值得需要有比較基準，也就是要考慮機會成本，同時要明確選擇的範圍有哪些，沒有最好只有更好，沒有最差只有更差。
二、什麽樣的收益下貸款買房合適
這裏主要討論投資角度買房的邏輯，不涉及自住房產的考慮。假設向銀行貸款70%投資於住房（期房），貸款30年，房貸利率為4%，購買的住房100平，單價6萬，假設房產每年增值4%（不考慮交易稅費影響），5年後賣出。
該項投入的回報為4%。借款部分的利息成本等於投資收益，非借款的部分也等於房產增值率/房貸利率，因此整體的回報率還是4%。
如果房產增值率變為5%，整體的回報率則增加到6.6%，因為動用了杠桿，即借的錢也有正的投資收益，與投入的本金相比，那肯定是能夠有超過房產增值的收益率。反之，如果房產增值率變為3%，整體的回報率則會降為1.26%，收益率降幅超過房產增值率的降幅。
所以，按揭貸款買房是筆杠桿投資，如果整體投資收益率超過自己設定的最低要求回報，例如5年定存利率（3%？），那麽是可以考慮的。這點相信大家都了解。但關鍵的是，未來房產到底能有多少增值？如果買的是期房，開發商能否如約交房，房屋品質如何？這才是最大的問題。
對於是否持有杠杠買房這項投資，上述分析也同樣適用。
此外，除了從收益率角度看，是否提前還貸、提前還多少也取決於是否有資金可以用於提前還貸，即投資的流動性考慮。與之相關的也就是融資渠道，如果提前還貸，未來若需要再借壹筆金額較高的資金的話，可能沒有更好的渠道（不提壹些像經營貸這類有風險不合規的方式了），最後就是風險，也就是投資回報的不確定性。
三、什麽情況下提前還貸合適
這個邏輯比較簡單，如果妳手頭有100萬，貸款利率為4%，無論選擇何種還款方式，只要這100萬的投資收益大於4%，那麽不提前還貸的話，這筆資金（100萬）除了付房貸月供外還能有正的回報。
除了收益率角度外，仍要註意以下幾點：
房貸每期還款中除了有利息部分還有本金部分，而壹筆投資例如5年的定存，5年內是沒有投資收益現金流的，整體現金流是凈支出提前還款如果選擇維持原有貸款期限不變的話。
在還款期限和這100萬投資的資產回報期限不同時，要註意再投資/融資風險如果房貸利率是4%，現階段能夠有如此高保障收益的投資產品並不多，追求超過房貸利率的投資標的，須註意收益不確定的風險。
四、等額本金和等額本息哪種更劃算
壹般按揭貸款有兩種還款方式，等額本息和等額本金。等額本息即每個月還款相同的金額，其中利息的部分前期占比較高，等額本金即為每個月還款相同的本金，每個月還款的總金額前期較高。
網上有壹些關於兩種還款方式下何時還款最合適的問題，比較累計還了多少利息，其實這樣的問題討論及比較沒有太大意義，本質上沒有考慮清楚貨幣的時間價值。盡管還款的現金流不同，但是他們的IRR是壹樣的，按照前面的例子來看，都是4%（Surprise！），也就是有同樣的利息成本率。
區別就是等額本息前期的還款壓力小，這也是為什麽很多人選擇這種還款方式的原因。至於貸款余額以及每月還款哪些部分屬於本金，哪些部分屬於利息，並不重要。即使提前還貸，單看貸款現金流，利息成本仍然是4%。
盡管這兩種還款方式自身的資金成本率是壹樣的，但是當他們和前面例子提到的房子本身交易的現金流合並來看的時候，由於貸款現金流的分布不同，兩種還款方式產生的整體投資回報的IRR還是有區別的，例如在壓力情景壹（房產每年增值5%）下，等額本息的回報率為6.60%，而等額本金的回報率為6.48%。
為什麽呢？本質上，IRR是現金流加權下的投資回報率，現金流分布的不同會影響計算的結果。用人話來說，可以理解為等額本金前期還款金額較高，和房產增值的金額相比，前期可用於“再投資”的資金更少，因此回報率更（好像也沒有更清楚）。總體上等額本金的回報率變化要低於等額本息的回報率變化，前者可以理解為前期還款高，杠桿更低。
除了收益率的考慮之外，這兩種還款方式主要的區別在於不同時期流動性的要求不同。
五、還款選擇縮短還款期限還是保持還款期限不變
很多朋友雖然希望提前償還貸款，但是手頭資金還無法完全還清，或者考慮到例如房貸月供稅收優惠等原因，選擇部分還款，通常會遇到三種選項：
1）剩余貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；
2）剩余貸款每月還款額減少，保持還款期限不變；
3）剩余貸款每月還款金額減少，將還款期限縮短。
對於還款方式的區別，在貸款利率壹定的情況下，差異就在於還款期限的長短。我們可以把提前還貸不同方式的選擇和首次貸款時選擇還款期限的情況進行類比，本質是壹樣的原理。
如果類比於首次貸款時，對於還款期限的選擇來說，比較好理解結論。
不同還款期限自身的利息成本是壹樣的，均為4%如果結合房產增值現金流，整體投資回報率水平有所不同，前期還款現金流小的選擇回報率杠桿高還款期限越長，每期還款金額越低還款期限越短，有融資利率不確定的風險如果預期未來的融資的利率會下降，可以選擇更早還完貸款的方式。
但是與之密切相關的，就是融資渠道的問題，正規渠道能夠像按揭貸款融資的方式比較有限，比如提前還貸完，沒有另壹套住宅便無法繼續按揭借款。
六、IRR的局限性
雖然IRR是評估投資選擇壹個非常重要的指標，但是其仍有很多局限性：
沒有直接的反映再投資或再融資風險，比如比較貸款20年或者30年的時候，選擇貸款20年，20年之後的再融資利率是不確定的，這類問題可以通過不同情境測試來解決沒有直接的反映在不同情景下提前還貸並再融資或投資的影響。
例如假設未來利率持續下行，N年之後再還款回報率的結果，這類問題可以通過不同情境測試來解決IRR是個比率，無法反應投資規模的大小，以及對於現金流方向多變的投資選擇來說，可能會求出多個解或者無解，這類問題壹般可以通過觀察凈現金流現值（NPV）來解決。
總結
利用IRR能夠更好的幫助我們判斷提前還貸或者不同還貸選擇下哪種選擇的資金成本率更高，結合對於投資流動性、風險、投融資門檻等方面的判斷，可以更加全面的幫助我們作出選擇。