首付分期有什麽風險

近年來，國家加大了對樓市的宏觀調控，出臺了各種限貸政策，這也直接導致了樓市的低迷和房企庫存的飆升。為了利用銀行監管體系的漏洞，市場主體，甚至房企，紛紛發放首付貸(也叫首付分期)。事實上，房地產形勢越不景氣，首付分期的頻率越高。針對近期首付分期現象的反彈，本文梳理了首付分期的相關政策法規、實踐和實際案例，以揭示首付分期模式及其當前的判斷趨勢。

壹、首付款分期付款的定義及其背景

二。首付款分期付款的主要方式及法律規定

2016年以前，首付分期主要是針對各房企內部員工，房企直接向員工貸款。後來隨著市場競爭的加劇，分配主體擴大到各房企的關聯公司、內部員工、中介機構，分配對象範圍也慢慢擴大到有購房意願的普通百姓。早期的模型大致如下：

在這種模式下，很多情況下，房企或其關聯公司作為放貸主體，為了規避自身風險，實際上並沒有將貸款的部分打給購房者，也沒有真實的現金流用於放貸，而是在借款合同中壹般註明以現金形式將貸款發放給購房者。首付分期壹方面滿足了普通人的購房欲望，另壹方面也極大地刺激了房地產市場，使得房企銷量飆升，所以首付分期壹度受到房企的熱捧。但與此同時，由於首付分期提高了購房者的杠桿率，原本買不起房的人很容易違反限貸政策拿到首付，擾亂了銀行對購房者還款能力的判斷，造成金融風險加劇，進壹步放大了房地產市場泡沫，使得整個市場環境更加不可控。因此，2016年以來，國家出臺了壹系列打擊首付貸的政策文件，具體如下：

2016年10月13日，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關於印發互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知》號(國辦發〔2016〕21號)，其中第二項重點整改問題及工作要求4。規範互聯網“眾籌買房”等行為，禁止各類機構開展“首付貸”業務。《通知》雖然針對互聯網金融，但明確提出禁止各類機構開展首付貸業務。

2016年7月29日，住房城鄉建設部、國家發展改革委等七部門聯合發布《住房城鄉建設部等部門關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》號(建發[2016]168號)。第壹條，中介機構不得強制客戶選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或者與其他機構合作提供首付貸等非法金融產品和服務，不得變相收取返點等金融機構費用。該意見主要規範房地產中介機構的行為。

2017年9月29日，住建部、中國人民銀行、中國銀監會聯合發布《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》號(建發[2017]215號)，其中第壹條禁止違規提供“首付貸”等購房融資條款。(壹)嚴禁房地產開發企業和房地產中介機構違規提供購房首付融資。房地產開發企業和房地產中介機構不得為購房人支付首付或變相分期支付首付，不得通過任何平臺或機構為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付，不得組織“眾籌”購房。(二)嚴禁互聯網金融機構和小額貸款公司違規為購房人提供“首付貸”等融資產品或服務。互聯網金融機構和小額貸款公司不得通過網上、線下或任何其他方式為購房人提供首付融資或相關服務

2018年7月9日，河南省住建廳核發《關於進壹步規範商品房銷售行為的通知》號(豫管[2018]29號)。第三部分規定，房地產開發企業不得從事下列違法違規銷售行為：13。實行“零首付”買房，或以“首付貸”、“首付分期”等形式為炒房者違規或變相首付。同時進壹步規定，如有違反，根據情節輕重，當地房地產主管部門將采取約談企業負責人、責令限期改正、整改到位前暫停網簽、曝光典型案例等措施。

上述文件的出臺，很大程度上限制了房地產企業和中介機構直接從事首付貸的行為。因此，2016年以後，首付貸的操作模式逐漸演變為由房地產企業和第三方金融機構私下執行。壹般模式是房地產公司與第三方金融機構(通常有金融資質從事貸款)簽訂融資顧問或金融服務合同。約定由房地產公司向第三方金融機構提供想買房的準客戶名單，金融機構向這些客戶提供首付所需的貸款。作為對價，房地產公司通常會以融資顧問費或服務費的形式向第三方金融機構貼現利息。後面的模式如下：

在這種模式下，為了防止購房者收到貸款後將貸款挪作他用的風險，房企壹般會要求購房者和第三方金融機構將貸款直接存入公司賬戶，然後購房者在收到首付款後再向銀行申請按揭貸款，以實現快速拆出回籠資金的目的。

第三，首付款分期付款的法律風險

首付對於房地產公司和中介機構都有壹定的法律風險。本文主要闡述房地產公司面臨的法律風險。

(1)《商品房買賣合同》或《借款合同》會因為首付分期而失效嗎？

103010第壹百五十三條規定，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。但是，強制性規定不使民事法律行為無效的除外。

最高人民法院發布的《民法典》(法〔2019〕254號)規定，31。違反規則的合同效力壹般情況下，違反規則不會影響合同的效力，但規則涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。人民法院在認定規則是否涉及公序良俗時，應當在考察規範對象的基礎上，認真考察監管力度、交易安全保護和社會影響。

量，並在裁判文書中進行充分說理。

根據以上法律規定，合同內容只有在違反法律、行政法規的效力性強制性規定以及涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的規章的情形下才導致其無效。縱觀本文第二部分有關禁止首付貸的文件僅僅是政府部門的規範性文件，對上述文件的違反並不構成對法律、行政法規、以及涉及公序良俗的規章的違反，並不能將其作為判定首付分期約定無效的依據，因此《商品房買賣合同》或者《借款合同》並不因涉及到首付分期而被認定無效。

但在司法實踐中，也有少數法院以《借款合同》非雙方真實意思表示或者房企以及購房者惡意串通，騙取銀行按揭貸款，損害了銀行合法權益以及首付分期行為擾亂了金融市場秩序為由，認定《借款協議》無效，參見案例（2021）豫

0191民初5145號河南省鄭州高新技術產業開發區人民法院。但即便是認定《借款協議》無效，仍可以此為由要求購房者返還剩余所借款項，不過依照合同約定的違約金和利息不再支持。

（二）購房者後期斷供引起的代償風險

首付分期針對的很多都是並不具有實際購房能力的購房者。購房後，這些貸款也會被要求在1-2年的期間內，分幾次還清，加上每月銀行的按揭款，這些過重的經濟負擔極易引起購房者斷供，使得當時為購房者向銀行申請按揭貸款提供擔保的房企承擔代償責任。

（三）若以民間借貸糾紛起訴，出借人是否會被認定為“職業放貸人”？

有關“職業放貸人”的認定問題，最高人民法院印發的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）規定，53.職業放貸人未依法取得放貸資格的以民間借貸為業的法人，以及以民間借貸為業的非法人組織或者自然人從事的民間借貸行為，應當依法認定無效。同壹出借人在壹定期間內多次反復從事有償民間借貸行為的，壹般可以認定為是職業放貸人。《河南省高級人民法院關於嚴格依法審理民間借貸案件的通知》規定，出借人通過向社會不特定對象提供資金以賺取高額利息，出借行為具有反復性、經常性，借款目的具有營業性，未經批準，擅自從事經常性的貸款業務，屬於從事非法金融業務行為，所簽的民間借貸合同因違反強制性規定，應認定無效，按照無效合同進行處理。

根據以上規定，對於職業放貸人的認定，需符合以放貸為業，有較高的放貸頻次、向社會不特定對象出借資金、借款合同約定高額利息等特征。借款人若主張出借人構成“職業放貸人”，壹個很重要的標準是需提供證據證明出借人的出借行為具有反復性、經常性，出借目的具有營業性或者經營性。但實踐中，出借人及借款人通常會在《借款合同》中對利息有特殊規定，比如除因購房者單方違約致使合同解除這壹情形外，雙方不再約定任何利息及違約金，故在該種情況下，出借人的出借行為因不具有有償及營業性，從而被認定為“職業放貸人”的風險並不大。

（四）遭受行政處罰的風險

依據中國人民銀行《貸款通則》第二十壹條規定，貸款人必須經中國人民銀行批準經營貸款業務，持有中國人民銀行頒發的《金融機構法人許可證》或《金融機構營業許可證》，並經工商行政管理部門核準登記。但房企及其關聯企業壹般都不具備經營貸款業務資質，這種情況下從事首付貸的業務，依據上述規定及主管部門禁止首付貸的規範性文件的規定，有受到中國人民銀行及主管部門行政處罰的風險。

與金融機構私下簽訂金融服務合同指定第三方金融機構放款，表面上規避了上述風險，但是因為為同壹房企放款的機構仍為某壹或者幾個固定的機構，雙方存在惡意串通騙取銀行貸款，規避國家有關限貸政策而遭受處罰的風險。除此之外，國家是否會以非法經營或者騙取貸款罪追究房企的刑事責任，在無大規模斷供事件導致金融秩序紊亂的情況下，筆者持保留態度。

四、首付分期不同模式及其裁判規則

實踐中，第三方公司壹般以民間借貸為由要求借款方承擔返還借款本息的責任。地產公司則會根據不同情況選擇以民間借貸糾紛為由要求返還本息或者以商品房買賣合同糾紛為由要求支付剩余首付款或者解除商品房買賣合同。筆者檢閱了有關首付分期的部分判例，結合不同的首付分期模式，歸納了以下裁判思路，因審判實踐種類繁多、錯綜復雜，故該思路難免有遺漏及以偏概全之嫌，故權作參考。

（壹）地產公司與業主同時簽訂《商品房買賣合同》和《借款合同》的模式

裁判概況：在該首付分期模式下，法院存在兩種裁判觀點。

第壹種，按照民間借貸糾紛處理，法院認為折抵購房款後，《借款合同》的目的已經實現，《借款合同》成立並生效，地產公司有權依照《借款合同》主張本金和利息。至於利息，最高可支持到年利率24%外加違約金。但也有考慮到所借為首付款，且原告並未實際交付被告資金，法院酌情將利息降低的。

第二種，由於簽訂《商品房買賣合同》和《借款合同》的時間點通常較為接近，且地產公司與業主之間通常並不存在資金的現實交付，人民法院可能會出於合同當事人真實意思表示的考量，直接認定《借款合同》無效。但是，《借款合同》無效並不影響《商品房買賣合同》的效力。因此，該情況下，業主系未按約定足額支付房屋首付款，地產公司可以依據《商品房買賣合同》向業主主張支付未付購房款或者解除《商品房買賣合同》，支付違約金，同時註銷商品房合同備案登記及預告登記。

案例壹：以借款方式支付首付款達成的《借款合同》系真實意思表示，開發商有權依據《借款協議》主張欠款、利息以及違約金。

(2019)豫0182民初5733號河南省滎陽市人民法院

裁判要點：本院認為，被告李東方為購買原告瀚宇公司所開發的房屋，以向原告瀚宇公司借款的方式支付首付款。原、被告所簽訂的《瀚宇天悅灣購房借款協議書》，系雙方真實的意思表示，該協議明確約定了借款數額和利息以及違約金的事實，被告李東方未按約定還款，原告瀚宇公司要求被告李東方支付欠款259000元的訴訟請求，符合法律規定，本院予以支持。

案例二：《借款合同》系虛假意思表示，實際系首付分期行為，應屬無效。

(2019)豫0105民初8215號河南省鄭州市金水區人民法院

裁判要點：本院認為，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。本案中，原、被告雖簽訂了《借款合同》，但該《借款合同》約定，被告為了購買原告開發的房屋向原告借款，所借款項直接支付給原告，被告不提取現金，且原告向被告收取分期手續費，可見，該合同名為《借款合同》，實質上是原、被告為了買賣房屋而所進行的首付分期行為，《借款合同》並非原、被告的真實意思表示，故《借款合同》應屬無效。原告要求解除《借款合同》，本院不予支持。

案例三：購房人未按照借款合同的約定按時付款，實際上是未按《商品房買賣合同》約定足額支付房屋首付，系根本違約，開發商依法解除《商品房買賣合同》。

(2019)豫0105民初22660號鄭州市金水區人民法院

裁判要點：本院認為，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律及行政法規的強制性規定，該合同合法有效，雙方應當按照該合同全面履行義務。雙方簽訂的《借款合同》雖名為借貸，但其實質是雙方為了規避國家關於購買商品房的有關首付款政策，且借款合同並不存在資金的現實交付，實際上是原告允許被告首付分期並為被告貸款便利而預先開具發票的行為，借款合同中的款項實質上仍為購房款。被告未按照借款合同的約定按時付款，實際上是未按約定足額支付房屋首付。該行為違反了《商品房買賣合同》的約定，且系根本違約，原告主張解除《商品房買賣合同》並無不當，本院予以支持。上述合同解除後，根據該合同進行的商品房備案登記及預告登記亦應當解除。合同解除後，被告應將涉案房屋返還原告。

（二）地產公司與業主簽訂《商品房買賣合同》，業主另行和第三方簽訂《借款合同》的模式

裁判概況：

1.如果第三方與地產公司之間有轉賬流水，或者以現金支付，由地產公司出具收據的。法院通常會認定《借款協議》真實有效。該種情況下，第三方直接依據《借款合同》向業主主張償還借款和利息通常會得到法院支持。

2.如果第三方與地產公司之間無轉賬流水，收據等任何收付款證明材料，再考慮到該第三方與地產公司通常為關聯公司，法院通常會以《借款協議》系虛假意思表示且並未實際履行而認定無效。

3.不管是第壹種模式，還是第二種模式，地產公司均可以以欠付購房款為由，依據《商品房買賣合同》向業主訴請支付未付購房款或者解除《購房合同》，支付違約金，同時註銷商品房備案登記及預告登記。

訴請支付購房款的情況，有些法院會直接予以認定；在購房者以地產公司首付分期違規為由抗辯的情形下，壹方面存在購房者舉證困難（實踐中，首付分期的相關手續地產公司壹般不會給購房者），另壹方面，有些法院會認定借貸關系與商品房買賣合同關系為不同的法律關系，對首付分期是否導致合同無效問題不予審查，從而判定購房者支付購房款。

至於地產公司以欠付房款為由，起訴要求解除商品房買賣合同的，是否支持存在爭議。在商品房買賣合同有效，且購房者未辦理按揭貸款的情況下，地產公司以合同約定解除商品房買賣合同的，壹般會被予以支持。但是在購房者支付部分首付款，且銀行已經發放按揭貸款，已付房款達到總房款75%以上的情況下，法院會以《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定，買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持為由，不予支持解除合同。

案例壹：第三人接受委托將借款匯至開發商賬戶，《借款協議》成立並生效，被告應當按照約定期限還款

（2019）豫0191民初10580號鄭州高新技術產業開發區人民法院

裁判要點：原、被告雙方簽訂了借款協議並約定了借款事項，原告向被告提供了借款209000元，並受被告委托將上述借款匯款至案外人鄭州華強廣場置業有限公司賬號，原告與被告之間的借款關系成立，依法應受保護。原告已經履行了借款協議約定的支付借款義務，被告應當按照約定期限還款，被告並未舉證證明其已實際清償，故對於原告主張被告償還借款本金209000元的訴訟請求，本院予以支持。

案例二：因第三方並沒有實際出借借款，法院認定《借款協議》未成立

(2019)渝02民終2911號重慶市第二中級人民法院

裁判觀點：雖然被上訴人作為房地產開發企業欲通過第三方對購房者丁道書借款進而使其能夠支付首付款16萬元，但第三方並沒有實際借款給丁道書，被上訴人將首付款中16萬元的收據復印件交付給上訴人丁道書，其目的是用於向銀行證明首付款已付清，本質上系被上訴人出具虛假的首付款證明變相套貸，違反了《住房城鄉建設部、人民銀行、銀監會關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》的相關規定，應當受到相關管理部門的處罰，但丁道書不能據此收條復印件證明其主張的首付款已付清的事實成立。

五、結語

實踐中，法院在認定《借款合同》效力時，會重點考察借款是否為當事人的真實意思表示，並以是否存在資金的現實交付、借款合同目的是否達到等作為判斷標準。如果《借款協議》被法院認定無效，並不影響地產公司通過《商品房買賣合同》主張權利，地產公司應結合自身實際情況選擇以借貸糾紛或者商品房買賣合同糾紛為由訴請支付所出借款項。但需要註意的是，首付分期及變相的首付分期仍是國家打擊的對象，隨著之前遺留問題的陸續呈現，不排除國家進壹步出臺更嚴格政策的可能，所以地產公司在經營中仍需合法合規經營，避免誤入“雷區”

相關問答：相關問答：買房付了首付後再辦按揭，有時間限制嗎？

交完首付後，會在壹個月的時間內辦理貸款。

壹、辦理貸款手續：

1、首先，到銀行了解相關情況。

2、辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款。

3、然後接受銀行的審查，並確定貸款額度。

4、接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險。

5、辦理產權抵押登記和公證。

6、最後剩下的就是銀行發放貸款，借貸人每月還款和還清本息後的註銷登記。

二、辦理按揭貸款需要提供的資料：

1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬於同壹戶口的需另附婚姻關系證明）。

2、購房協議書正本。