房地產抵押價值評估是什麽?
1、現代社會金融的力量空前強大,以信用前提相對的風險卻是她的克星,風險造成的危機,可以使壹切隨信用蕩然席卷而去,誰能不懼。銀行作為房地產金融特殊產品的銷售商,隨著此項業務的不斷發展,由此而來的風險問題,愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。
2、抵押合法有效，屬國有的房地產作抵押時,需經國有資產管理部門認可(但國有房地產開發企業開發經營的商品房地產,系交易商品不在此列。以下類同);凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準;凡以***有房地產作抵押時需經全體***有人書面同意並履行必要手續;預購商品房或在建商品房抵押時,必須符合房地產轉讓條件,符合建設工程承發包條件並取得商品房預售許可證和房地產權利證書。
3、物權明確，房地產的物權包括自物權和它物權,自物權系權,包括對房地產的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱;他物權是對他人房地產的權利,如抵押權人對抵押房地產的權利等。壹般來說,可以買賣的房地產均可以抵押,可以抵押的房地產也允許買賣或補辦手續後可以轉讓。
需要註意壹些什麽問題?
1、在抵押貸款發放過程中,銀行作為抵押權人,如果不認真審核抵押人的償貸能力,不公開選擇評估機構,沒專業人員審核評估機構及評估人員評估結果,過高發放貸款比例等,都會造成抵押貸款的評估存在著高風險。
2、忽視抵押人償貸能力,單方面看重抵押物價值保障:銀行在審核房地產抵押貸款的時候不僅僅要審核抵押物的抵押價值還要考慮抵押人的償貸能力。由於銀行業中存在眾多的競爭者,各大銀行為了擴展市場,擁有更多的客戶,不認真審查抵押人的償債能力,僅僅將抵押物價值作為是否發放貸款的主要依據,將評估機構給出的抵押物的價值和抵押人提供的收入證明、資信狀況、貸款期限等來確定發放貸款的比例。
3、不公開選擇評估機構,缺乏客觀及公正性:銀行在對抵押物價值進行評估,原則上應選擇資質等級高、經驗豐富、信譽好的估價機構進行評估,以便增加銀行發放貸款的安全性。目前,銀行在評定抵押物等級的時候,往往是從入圍的估價機構庫中選取壹家或幾家估價機構進行評估。而入圍的評估機構有些通過給予回扣或者好處費等為條件入圍的,這些做法為銀行內部的工作人員提供了腐敗機會,減少了抵押貸款的安全性。