1.什麽是用益物權？
按照通說，收益權是所有權的四大權能之壹——占有、使用、收益和處分，即財產所有者依法從對財產的占有、使用和處分中獲得經濟利益的權利。
我們所討論的土地用益權，實際上是指國有土地使用者因依法處分其國有土地使用權而獲得相應經濟利益的權利，確切地說應該稱為國有土地使用權用益權。為了研究土地用益物權質押的可行性，根據取得收益方式的不同，我們將土地用益物權分為兩類:處置用益物權和經營用益物權；前者是指權利人以喪失國有土地使用權為對價取得相應收益的權利，後者是指在不喪失國有土地使用權的情況下，從土地使用權的經營和使用中取得相應收益的權利。就土地儲備機構而言，收益處置權是指處置者在國有土地使用權出讓、置換、劃撥或劃撥過程中，依法享有的權利。經營使用權是指土地儲備機構將入庫土地出租或使用進行經營，並在經營過程中依法享有入庫土地收益的權利。
第二，土地收益權不能質押。
1.什麽是質押？
《擔保法》第六十三條規定:“本法所稱動產質押，是指債務人或者第三人將其動產轉讓給債權人占有，並以該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。”
《擔保法》第八十壹條規定:“權利質權除適用本節規定外，適用本章第壹節的規定。”
從《擔保法》的規定可以看出，所謂質押有兩個特點:壹是權利人控制質押；二、權利人不能在控制質權的同時行使質權，該權利只能在債務到期不能清償時行使。
2.土地使用權不能質押。
(1)理論上講，土地收益權是不能質押的。
(1)土地處置收益權不能質押。
國有土地使用權處置收入是權利人喪失國有土地使用權時才能取得的收入，只有取得國有土地處置權才能享有這部分收入。這是因為在沒有確定的繼承人，也無法以合同形式約束繼承人的情況下，繼承人只會按照原來的交易形式向債權人支付對價。
因此，國有土地使用權處置收益權是貸款人不可控制的權利，不符合法律規定的質押特征。
②土地經營收益權不能質押。
在租賃方面，收取租金的權利是壹種既定的權利，出借人可以直接取得這種權利享有租金收益，更不用說質押了；如果貸款人限制借款人的租賃權，直至債務到期不能清償時，則受土地租賃期限的限制；如果租賃只是借款人管理倉儲土地的壹種可能方式，那麽在租賃土地確定之前，更不可能質押租賃權。
簡單來說，出租土地的租賃權不適合質押，出租土地的未來租賃權不能質押。
這裏要註意的是，收取租金的權利是質押的，質押的是收取租金的權利而不是租金。另外，房租作為壹種貨幣形式，本身是不質押的。
從借款人自己的用途來看，法律上和邏輯上，不存在質押的可能。
(2)從具體操作上看，土地收益權不適合質押。
(1)土地處置收益權不適合質押。
如果不能事先約束第三人，貸款人要取得土地處置收益權的質押擔保，就必須控制國有土地使用權的處置權，也就是說，貸款人必須掌握國有土地使用權的相關權利證書，但這樣做的結果是國有土地使用權抵押或者只是國有土地使用權抵押的結果。
換句話說，我們不能在經營中造成國有土地使用權的質押。
有人認為，借款人對標的國有土地使用權的處置權可以通過政府批準或某種形式的其他主管機關進行限制。我們不懷疑政府甚至其他機關對國有土地使用權的權利，但其他當事人以這種方式介入，無疑是行使了政府或者其他機關的司法職責，事先達成了審判結果。②土地經營用益物權不適合質押。
以租賃權為例。如果貸款人直接享有這種收益權，那麽這種方式就不是抵押，而是用來抵貸，這無疑要求借款人提前還清債務。
按照我們的理解，唯壹勉強談得上租賃權質押的辦法，就是限制出租土地的租賃權，貸款到期不能清償時，債權人可以處分租賃權。但從各地土地儲備的實踐來看，儲備機構出租入庫土地只是權宜之計，使得出租土地的租賃權質押失去了可操作性。(3)根據現行法律法規，土地收益權不能質押。
(1)根據《擔保法》的規定，土地收益權不能質押。
《擔保法》第七十五條規定:“下列權利可以質押:
(壹)匯票、支票、本票、債券、存單、倉單和提單；
(二)依法可以轉讓的股份和股票；
(三)依法可以轉讓的商標專用權、專利權和著作權中的財產權；
(四)依法可以質押的其他權利。"
對於(4)中的其他權利是否可以包括土地用益物權，我們的觀點是否定的。原因是:
壹、我們認為該款的規定只是為立法和司法提供了方便，並沒有給當事人的約定留有余地；
b、質權是壹種物權，我國實行物權法定原則。所謂法定物權，是指物權的種類和各類物權的內容由法律統壹規定，不允許當事人自由創設。
②現有收益權質押的規定不適用於土地收益權質押。
現有關於收益權質押的規定包括高速公路收費權質押和電網建設改造項目電力收益權質押。(據我們分析，這兩種方式中的所謂“質押”，實際上並不是《擔保法》意義上的質押。所謂“質押”，本質上是壹種基於既定權利對債權的擔保，質押權必須是確定的、可行的。但在設定這兩種形式的“質押”時，項目仍處於建設階段，收費權或收益權仍處於不確定狀態，這顯然違背了質押的本質特征。我們分析，國務院等主管部門之所以規定這兩種方式都可以“質押”，實際上是由於擔保這壹法律行為的本義，即以壹種可能的方式擔保貸款人債權的實現。這種建設工程收費權質押，本質上是借款人根據建設工程的特點，向貸款人提供的壹種貸款條件。但我們認為，收益權質押的這兩個方面對土地收益權質押沒有借鑒意義。以高速公路收費權為例:
《國務院關於收費公路項目貸款擔保有關問題的批復》規定了高速公路收費權質押的內容。然而，高速公路收費權質押具有兩個特點:a、用於質押的收費權是在建貸款項目的收益權；b、由於項目尚未完工，質押權只是對具體項目收費權的壹種期待權；c、收費權是壹種經營收益權。
對於土地儲備貸款來說，a，它是壹種滾動的商業模式，儲備的土地總量是無限變化的。不是用壹定數量的貸款來確定地塊，而是土地使用權本身不斷進出；b、對於土地儲備機構使用的土地，其用益權已經設立並確定；c、對於待處置的土地，其收益是壹種處置收益，而不是經營收益。
簡單來說，高速公路收費質押權就是對建設項目的固定和確定權，它既是壹種經營和使用收益的權利，也是壹種期待權。至於土地收益權，無論是土地使用權處置權，還是土地使用權經營權，都與在建公路收費權有本質區別。因此，土地收益權和高速公路收費權沒有可比性。
退壹步說，即使土地用益物權和高速公路收費權是完全類似的東西，根據物權法定原則，高速公路用益物權質押也不能由當事人隨意展期和適用。
電網建設和改造項目中電力收益權質押的不參照也是如此。
第三，不需要考慮土地收益權質押。
之所以考慮土地使用權質押，很大程度上是因為這種觀點的持有人懷疑入庫的土地使用權能否被土地儲備機構作為土地儲備貸款的抵押物。我們認為這種擔心是不必要的。土地儲備機構儲備的土地可以作為貸款抵押。我們來分析壹下這個問題:
1.土地儲備機構代表政府調控土地壹級市場，其包括土地出讓、置換在內的所有管理活動，均可在國土資源行政主管部門等主管部門的授權下進行。作為壹種處分，國有土地使用權抵押也應在主管部門的授權和批準下進行。根據我國法律規定，市、縣兩級人民政府和土地管理部門代表國家行使國有土地權利，其合法授權的效力仍可得到承認。
2.根據地方儲備制度的相關規定，壹般明確金融機構的貸款是土地儲備資金的來源之壹，土地儲備機構可以將入庫的土地使用權作為貸款的擔保。
3.國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》規定，對各地土地儲備事項，“金融機構應當依法提供信貸支持”。國務院以行政法規的形式鼓勵金融機構向土地儲備發放貸款，不禁止也不應禁止以國有土地使用權抵押擔保金融機構債權的實現。
退壹步說，即使土地儲備機構無權、無權以其儲備的土地提供貸款抵押，貸款人也可以要求市人民政府、土地管理部門以其行政區劃內的國有土地使用權(土地儲備機構儲備的土地使用權)提供抵押。有兩個原因:
1.《擔保法》雖然禁止政府向第三方提供擔保，但並不限制其以其他方式提供擔保，而且《擔保法》明確規定國有土地使用權可以抵押。
2.土地儲備機構代表政府行使土地儲備職能，在經營上是事業單位法人，但本質上其土地(土地使用權)的整理、收購、置換和儲備都是政府行為。
這裏土地儲備機構儲備的土地是指其持有的或其政府合法擁有的所有國有土地的使用權，無論該土地是用於出讓還是劃撥。我們認為，土地儲備機構和劃撥收入在土地收儲來源上沒有區別，土地儲備機構是代表政府行使土地儲備和管理職能。正是在這個意義上，土地儲備機構出讓土地使用權被稱為“出讓”而非“轉讓”，土地使用權出讓的實質是在國家壟斷國有土地使用權的壹級市場。
由於入庫土地使用權可以抵押，根據土地使用權的價值和土地儲備的運行機制，我們認為對入庫土地使用權設定抵押足以保證債權的實現。沒有必要尋求土地使用權的質押。
這裏需要提醒的是，土地儲備機構對土地的收儲權和出讓收入沒有區別。無論其如何取得土地，都屬於政府，由土地儲備機構代為行使。經合法授權後，可由儲備機構采取出讓、轉讓、置換等方式處置。
四、土地使用權抵押的風險及防範措施
土地是不可再生的資源。壹般情況下，土地使用權價值(不考慮使用期限)發生減值的可能性較小，因此貸款項目的經營風險不需要考慮太多。土地使用權抵押的風險點主要在於抵押人對抵押物的處分權和對處分抵押物所得收益的支配權，具體體現在以下三點:
1.抵押人真的有土地使用權嗎？
(1)風險
原來由國家收購的土地(如政府投資收回的土地)使用權爭議很少。對於政府收回的土地，有時雖然政府和土地儲備機構已經取得了土地使用權證書，但由於收回款未還清或其他原因，土地使用權無法按照相關法律法規在土地管理部門進行變更登記。此時，土地使用權尚未隨著權利證書的交付而轉移。在這種情況下，政府和土地儲備機構對土地沒有使用權，也沒有權利對土地進行抵押，所以他們的抵押設定行為是無效的，因為他們沒有處置權。
(2)預防
針對國家從原使用者處收回的土地使用權，抵押權人在抵押人提供土地使用權證書時，應向土地管理部門查詢土地使用權是否已轉讓，政府和儲備機構是否已掌握土地使用權。
2.土地儲備機構處置土地受批準的土地用途限制。
(1)風險
政府和土地儲備機構儲備的土地有不同用途，或被出讓或劃撥。儲備土地的用途不是儲備機構說了算，也不是政府和土地管理部門說了算。我們的理解是:對擬轉讓的土地使用權設定抵押權的，行使抵押權時應當按照土地使用權轉讓的規則進行拍賣、出售和折價；以劃撥和劃撥方式確定抵押的土地使用權，在實現抵押時，對土地使用權的處置也應按照劃撥和劃撥方式進行。國家在劃撥土地時只向土地使用者收取相應的成本，劃撥土地往往給予相當的優惠。在這種情況下，如果設定抵押時土地使用權沒有劃撥或劃撥，債權可能難以得到有效保護。
(2)預防
這個問題的關鍵是要註意土地儲備中心存放的土地使用權證書“用途”壹欄中註明的事項。
3、抵押土地使用權的實現價值
(1)風險
土地使用權是壹種非常特殊的抵押物。被抵押的土地使用權抵押時，除了像普通交易壹樣繳納稅費外，並非所有拍賣、變賣、折價或者其他方式取得的土地使用權收入都可以用於抵償債務。根據《國有土地使用權有償使用收入征收管理暫行辦法》，出讓土地出讓金總額的5%要上繳中央財政，地方政府也要按照各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政部門在核定土地開發成本的基礎上確定的比例收取壹定的出讓金。
(2)預防
建議對相應地方政府收取土地出讓金的比例進行調查，並在此基礎上確定抵押土地使用權的種類和金額，以保證壹個合適的抵押率。
在這個前提下，為了
(1)保證正式抵押人具有設定相應抵押的授權，
(2)確保適當的抵押貸款利率，
建議註意以下問題:
(1)以土地儲備機構名義抵押土地使用權時，要求土地儲備機構至少提供以下材料:
(1)市、縣人民政府和土地管理部門對相應地塊使用和設定抵押的授權(無論是以具體地塊的形式還是以規範性文件的形式)
(2)市、縣人民政府和土地管理部門對土地權屬的授權符合省級人民政府土地規劃乃至全國土地利用總體規劃。
(2)以市、縣人民政府和土地管理部門的名義抵押時，至少必須滿足上述第二個條件。
當然，重復抵押、抵押不當等等往往是債權人面臨的風險，這裏就不贅述了。
動詞 （verb的縮寫）如何獲得土地收益
對於土地收入(貨幣)，我們認為:
(1)處置收益
土地儲備機構有權處分或經授權後有權處分的土地使用權可以抵押，抵押土地使用權的處分收益自然可以保障抵押權人債權的實現。
(二)經營使用收入
為保證債權的實現，根據土地儲備機構資金使用的特點，貸款人可以要求儲備機構以儲備土地未來的經營和使用收益提前清償債務。適用該方式時，貸款人、借款人、銀行可簽訂償債資金賬戶監管協議，借款人保證在土地使用權出租等原因發生時，將出租或其他收益打入指定賬戶；銀行保證該賬戶內的資金不得被借款人隨意挪用，在借款人不能清償到期債務時，貸款人可以用該賬戶內的資金沖抵貸款。對於租賃土地使用權的租金收入，貸款人也可以與借款人、承租人簽訂三方協議。協議中，借款人放棄土地出租租金，承租人承諾直接向出借人支付租金。
綜上所述，我們認為土地收益權質押擔保不可行，各地土地儲備機構對土地儲備項目的貸款也無需考慮土地收益權質押。