近日，《深圳市中國特色社會主義綜合配套改革試驗示範區實施方案(2020-2025年)》出臺，明確委托深圳市政府批準將國務院可授權建設的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地。此舉為深圳拓展城市發展空間創造了極為有利的條件。
但是，土地擴張，房價會再次上漲嗎？
避免造成不符合申請公房標準，又沒有經濟實力在市場上購買商品房的“新夾心層”。
深圳世界銀行集團有限公司(世界銀行，002285。廣東省珠海市國資委控股的房地產綜合服務商SZ)6月65438+10月65438+6月6日發布報告認為，實施方案將為深圳解決住宅用地供應緊張、抑制房價過快增長提供新的保障。
自2018深圳“二次房改”序幕拉開以來，世界銀行認為深圳住房領域存在三大主要矛盾:
人口持續流入導致的供需矛盾和居住用地比例低導致住房供應有限；
城中村住房套數相對較多，住房保有率較低，導致住房供給結構性失衡；
住房公積金貸款額度低，對房價逐年上漲的購房支持不足，可能會形成壹個既不符合申請公房標準，又沒有經濟實力在市場上購買商品房的“新夾心層”。
世行表示，可通過穩步推進土地管理制度改革改善供需矛盾；在明確相關產權歸屬、繳納相關罰款的前提下，穩步推進城中村住房交易，分流城中村“改善型住房”需求；穩步推進住房公積金改革，增強購房支持力度，形成“高收入有市場滿足、中等收入有住房公積金支持、低收入有公共住房保障”的階梯式住房供應結構；穩步推進房地產稅改革，通過增加持有環節稅收來抑制投機需求，通過影響人們對房地產的預期來穩定房地產市場運行，通過增加穩定稅源來降低土地出讓金，這些都會在壹定程度上起到穩定房價的作用。
“二次房改”以建立住房供應體系為基礎，籌集公房建設資金
2065438+2008年8月，深圳市政府發布《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房供應和保障體系的意見》，拉開了第二次房改的序幕。預計從2065438+2008年到2020年，深圳的住房建設將籌集45.27萬套，這將使房地產支柱產業的地位轉變為社會發展的屬性和民生幸福的重要性。
《意見》重點解決三個問題:壹是供給主體多層次，明確了房地產開發企業、住房租賃管理機構等八大供給主體；二是供應渠道多元化，明確新增建設用地、盤活存量土地等“六大類十五種”建設融資渠道；三是住房保障結構化。明確到2035年，新增建設各類住房1.7萬套，其中公共住房不少於1萬套，系統構建商品房、人才住房、住房、公租房“4+2+2+2”住房供應和保障體系。在多主體供應模式建設上，2020年6月4日，中國平安集團與深圳市政府簽署公共住房戰略合作協議，將在2035年前持續投資深圳公共住房的建設和運營。
綜合來看，2018至2020年，預計新增供應土地144.7公頃，城市更新用地83.6公頃，工業用地配套宿舍64公頃。其中，2018年和2019年共安排124.1公頃土地用於籌集公房建設資金，較2017年大幅減少。預計2020年安排公共住房用地168.2公頃。
從2017到2020年，深圳的公租房建設比例也發生了顯著變化。其中，2017年公房建設籌集的金額占住房總量的51.15%，2018年和2019年分別為65.58%和56.63%，預計公房建設籌集的金額占住房總量的56.25%。深圳常住人口密度為6728人/平方公裏。
壹方面，深圳面臨著人口的持續湧入，壹定程度上刺激了住房需求的增加。？另壹方面，住房用地比例較小，住房供應有限。世行認為，根據上述實施方案，深圳可以通過調整土地功能來盤活現有土地。
深圳市統計局數據顯示，2013年至2019年，深圳常住人口凈流入280.99萬人，年均流入401400人。其中人口凈流入在2017年達到高峰，為619900人。2019年深圳常住人口密度為6728人/km2，遠高於杭州、北京、廣州、上海。根據《深圳市城市建設用地和土地利用“十三五”規劃》，到2020年，深圳市基本生態控制線面積不低於974平方公裏，建設用地總規模控制在1004平方公裏以內。綜合來看，預計“十三五”期間深圳住宅用地供應總量為1065.6公頃，占全部用地的16.46%，遠低於國家25%-40%的下限標準。深圳公共住房用地供應總量為449.5公頃，占全部用地的6.94%。大城市及其周邊城市，居住用地比例不應低於50%。總體來說，深圳住宅用地供應不足，新增房源供應有限，住房供應缺口較大。
在深圳的存量房市場中，城中村的房源數量占到了近壹半，居住在城中村的城市人口比例高達60%。由於城中村的住房沒有產權保障，壹些居住在城中村的人在經濟實力提高時，會優先選擇商品房來改善居住條件。
據統計，截至2018，深圳住房存量約為1065萬套。其中，城中村住房套數約占48%，商品住房套數約占17%，配套設施住房套數約占17.18%，自建住房套數約占5.16%，保障性住房套數約占4.04%，其他住房套數約占8.73%。
到2020年上半年，深圳各類保障房和政策性住房供應總量約為50.63萬套。按照2019年常住人口13438800人計算，深圳的住房保有率約為11%，低於新型城鎮化規劃中常住人口23%的國家標準，也遠低於新加坡的82%。
世界銀行稱，總體來看，由於前期缺乏統壹的安全設計規劃，居住條件差、設施不足的城中村住房數量占近壹半，居住質量較好的商品房數量占不到20%，政府提供的保障性住房不到10%，住房供應結構失衡。住房擁有率低使得住房保障覆蓋面較小，住房保障不足。
2014至2019，深圳二手房價格漲幅為120.438+0%。
世聯測評監測數據顯示，2019、12年，深圳單套住房平均成交量為458萬元，而深圳個人公積金住房貸款最高額度為90萬元。如果按照平均交易金額計算，公積金貸款占購房金額的最大比例僅為19.65%。扣除30%的首付，購房者還需要向商業銀行等金融機構貸款近壹半的購房款。
深圳住房公積金管理中心數據顯示，20121165438+6億元年末，個人住房貸款市場份額為8.43%。
總體來看，2014年至2019年，深圳二手房房價上漲120.61%，而公積金個人住房貸款市場占比從27.35%下降到8.43%，北京為29.2%，上海為23.97%，2019年，深圳二手房房價逐年上漲，但公積金個人住房貸款最高額度並沒有明顯提高。最後，公積金個人住房貸款市場份額明顯下降，購房支持力度明顯下降。世聯評估監測數據顯示，截至2020年6月，深圳二手房參考成交均價較2065438+2003年6月上漲42044元/平方米，上漲幅度為208.94%。深圳的存量房市場，自2019年6月以來，已經實現了13個月的連續上漲。
房價收入比方面，2020年6月，深圳房價收入比28.3，高於北京、上海、廣州、杭州等城市，長期處於全國前三。租售比方面，2020年6月，深圳住房租售比1:668，略低於上海、杭州，高於北京、廣州。