證券時報記者發現，這壹輪新的房地產政策呈現出三個新特點:壹是這壹輪新的房地產政策不再是單純的刺激購房需求，而是與各地人口政策、人才政策相結合，希望達到多重目標，如武漢、杭州、東莞、瀘州、常州、沈陽等地最新的房地產政策；第二，這壹輪購房政策不再是全國相對統壹，而是各地有了更多的自主權。都是根據自身情況采取靈活多樣的措施穩定樓市，如長沙、杭州、沈陽、德州、日照、連雲港、惠州等。第三，北上廣深等壹線城市和國內少數重點二線城市調控沒有明顯放松。三四線城市放松力度最大，不同城市購房政策差距拉大。
多位接受記者采訪的專家和業內人士表示，當前房地產市場最大的問題是社會信心不足。目前的政策調整仍然不是重大利好，只是局部調整，短期內難以對市場產生大規模的提振作用，但總體來看，房地產市場已經開始觸底。
結合人口和人才政策
與人口政策、人才政策等其他政策的結合，是未來的新特點、新趨勢。
5月14日，東莞住建局淩晨發布樓市新政，指出商業銀行要實施差別化住房信貸政策，合理確定商業性個人住房貸款首付比例和貸款利率。此外，允許符合國家生育政策生育兩個或三個子女的家庭購買壹套新的商品住房。
無獨有偶，南京最新的購房政策也指出，南京戶籍家庭生育兩個及以上子女，可新購壹套商品住房，享受相關銀行最優惠貸款利率。杭州新政明確，符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，將優先考慮“無房家庭”。
類似樓市新政和其他政策結合的案例還有很多。沈陽最新購房政策放寬限購條件向有兩個及以上子女和青年人才的家庭傾斜。沈陽明確，已生育二孩和三孩18周歲以下的家庭，在行政區域內已擁有兩套住房的，可在沈陽限購區域購買1套新建商品住房。沈陽還規定，生育二孩和三孩18周歲以下的住房公積金繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購買自住住房的，貸款額度可放寬至65438+當期最高貸款額的0.3倍。
此外，針對青年人才，沈陽再次擴大公積金貸款支持範圍和力度。畢業後五年內具有本科及以上學歷的全日制普通高校畢業生，公積金貸款限額可放寬至65438+當期最高貸款額的0.2倍。
5月19日，四川瀘州也出臺明確文件，對現役軍人、退役軍人、瀘州市農村戶籍人員、瀘州市非戶籍人員、畢業不滿五年的大學(含大專、本科)畢業生、有兩三個子女的家庭購買新房，給予購房總價2%的壹次性補貼。
此外，安徽蕪湖給予符合條件的青年人才最高20萬元的住房補貼，山東日照給予青年人才最高65438+萬元的住房補貼，同時將首套房公積金貸款最高額度提高至1萬元。
相關情況已經成為壹種趨勢。據不完全統計，許多城市，如杭州、南京、無錫、東莞、樂山、綿陽、達州、蘇州、瀘州等。出臺了為多子女家庭購房的新政策，包括發放住房補貼、提高公積金貸款額度和放寬限購政策。此外，常州、蕪湖、沈陽、鶴壁、日照、揚州、瀘州等城市最新的住房政策，都在貸款限制方面給予青年人才優惠條件。
北京大學博士後章雷告訴證券時報記者，中國將進入少子老齡化社會。出生人口減少，快遞老年人口增加是中國未來的人口趨勢，而日本等發達國家的政策經驗表明，任何單壹的政策措施都無法對生育率的提高起到決定性作用。只能建立涵蓋結婚、生育、教育、住房、養老、社保的壹攬子家庭支持計劃。只有優化公共服務供給和公共資源配置，才能充分保障家庭發展，增強家庭生育能力，這也是多地購房新政與人才、人口等政策相結合的原因。
平安地產市場研究副總監嶽翔宇也對記者表示，放松限制的前提是縮小政策適用範圍，降低寬松力度。這主要是因為壹些地區希望通過試探性的放松來逐步加碼，以避免放松節奏過快，導致市場快速升溫。相比以往的寬松政策，形式更加豐富。
多位專家表示，與人口、人才政策相結合，正逐漸成為新壹輪房地產政策優化的新趨勢。對多子女家庭的住房支持政策，既能促進合理住房需求的釋放，又能在壹定程度上鼓勵生育，促進人口增長。與人才政策相結合，有利於各地吸引人才就業，預計會有更多城市跟進。
各種形式，看城市。
各地購房政策更加靈活多樣和本土化，也是此輪穩定樓市政策潮的壹大特點。在此輪政策中，各地根據自身情況靈活采取了壹項或多項措施，如調整公積金、優化限貸、降低首付比例、實施契稅優惠、縮短限售期、給予住房補貼、振興租賃市場等。，調整所在城市的購房政策。
在這波穩定樓市的新浪潮中，長沙是較為引人註目的城市之壹。其最新購房政策明確，已辦理網簽或不動產登記的房屋，盤活用於租賃住房後，不計入家庭住房套數計算。對此，有聲音認為，長沙新政相當於給了絕大多數置換需求強烈的改善型家庭壹張免費的“房票”。
不過，長沙住房和城鄉建設局官方表示，該政策仍有壹些限制。比如業主需要與試點企業簽訂《關於盤活長沙市存量房屋用於租賃住房的合作協議》，存量房屋將被盤活用於租賃住房。運行壽命不應小於65，438+00年。同時，目前在資格審查時，盤活壹套及以上住房用於租賃的，暫適用“壹戶扣壹分”的原則。
天津、東莞、惠州、佛山、杭州、蘇州、武漢、濟南等壹批熱點城市也根據自身情況推出了“自選動作”。天津將首次購房公積金貸款最高額度由60萬元提高到80萬元；東莞將個人住房轉讓免征增值稅期限由5年調整為2年，商品房取得不動產權證書滿2年即可交易轉讓；惠州取消惠陽區、大亞灣區限購；佛山5年二手房不占購房套數，交易不限；杭州新政規定，落戶不滿5年購買限購範圍內二手房取消社保要求，非本地戶籍居民家庭連續繳納社保或繳納個稅12個月即可購房，降低了二手房限購門檻；蘇州壹手房限售由3年調整為2年，二手房限售全面取消。
壹些城市推出了刺激購房的組合拳。如四川瀘州最新出臺的穩定樓市政策，涉及給予購房補貼、優化土地出讓條件、調整實施稅收政策、實施差別化住房信貸政策、取消按揭貸款保證金、優化完善二手房網簽備案、辦理稅費、辦理轉移登記工作流程等。
江蘇常州、遼寧沈陽也對穩定樓市充滿誠意。其中，常州將限售時間由取得產權證後四年調整為兩年，同時將第二套住房公積金貸款首付比例由50%下調至30%，同時將公積金最高貸款額度由30萬提高至60萬，家庭最高提高至90萬。此外，常州還加大了對35歲以下常州博士、碩士等高端人才的支持力度。
其他城市有豐富多樣的穩定樓市的新政策。洛陽、上饒、連雲港、梅州等城市將首付比例降至20%，株洲、南陽、黃石、嶽陽、鶴壁等。擁有契稅優惠或購房財政補貼。無錫將個人住房轉讓增值稅免征期限由5年調整為2年。
松綁的規模差別很大。
目前國內幾個壹線城市，如北京、上海、廣州、深圳，除了國家降息政策外，並無其他重大政策穩定樓市。南京二手房限購新政的取消，在官方公布不到三個小時就被緊急刪除。今年4月，廣州某銀行推出“接力貸”，當天也被叫停。可見，在樓市方面，北上廣深等重點城市並沒有明顯放松。
中國中部指數研究院分析認為，從各線城市的政策重點來看，壹線城市在住房補貼、落戶/人才引進等方面進行政策微調，二線城市更註重優化限購、調整公積金、發放住房補貼、落戶/人才引進等。三四線城市更註重發放住房補貼、對多子女家庭的住房支持、落戶/人才引進，而較弱的三四線城市則將貸款政策放寬至國家政策規定的最低水平，刺激住房消費。
該機構表示，短期內，中共中央政治局會議將調整房地產市場，以“支持各地根據當地情況完善房地產政策”，預計各地城市實施政策的步伐將進壹步加快，並可能繼續增加。預計針對壹線城市的政策將繼續以微調為主，以人才引進或紓困作為恢復市場信心的突破口，而針對其他城市的政策有望繼續加碼，限貸限售等限制性政策有優化預期。
4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局發布23條措施，再次明確“穩定地價、房價、預期”的房地產調整。
4月29日，中共中央政治局會議強調，堅持房子是用來住的，不是用來炒的，支持各地因地制宜完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
據了解，這是多年來中共政治局會議首次特別關註房地產行業，可見房地產市場形勢嚴峻。中央支持各地從本地實際出發完善房地產政策，表明了中央對各地因城施策完善房地產政策的支持態度，釋放出更加積極明確的信號。
從數據上看，今年壹季度中國房地產行業確實不容樂觀。今年壹季度，全國房地產開發投資同比增長0.7%，增速進壹步回落。商品房銷售面積同比下降13.8%，銷售額同比下降22.7%。3月份，30個重點監測城市商品住宅成交面積環比上漲48%，同比跌幅擴大至47%。百強房企整體業績規模也同比下降47%。
缺乏信心是最大的問題。
章雷告訴證券時報記者，今年以來，在新壹輪疫情影響下，房地產市場加速下行。4月份，房地產投資、銷售、新開工、施工等主要數據同比增速繼續為負，降幅繼續擴大，房地產行業企穩難度加大。目前對於房地產來說，信心不足是最大的問題。改變房地產下行趨勢的關鍵是扭轉社會尤其是居民對房地產行業的預期。目前的政策調整仍然不是重大利好，只是局部調整，短期內難以對整個市場產生大規模的提振作用。
嶽翔宇對證券時報記者表示，本輪疫情之前，宏觀經濟和房地產銷售都在下滑。新冠肺炎疫情下，部分地區居民出門困難，自然無法看房買房，加速了房地產市場的底部。壹般情況下，房地產調控政策無論是松還是緊，即使有效，也難免有壹定的滯後性。在疫情的影響下，各項政策的效果會進壹步延遲，至少會延遲到封關結束。此外，在“房住不炒”基調不變的情況下，地方政府會盡力平抑房價走勢，避免暴漲暴跌，居民購房會更加理性。因此，市場復蘇的確定性雖然高，但步伐不會太快。
中華全國總工會分會信貸管理委員會專家安也對記者表示，目前，整個房地產行業都處於嚴重低迷狀態，今年以來反復出現的新冠肺炎疫情更是讓行業雪上加霜。預計目前密集出臺的房地產政策效果有限。
金融系統內部人士吳忠言表示，房地產行業鏈條長，帶動作用強。此輪樓市穩定政策對於新市民和青年大學生安居樂業、紮根壹地具有現實意義和積極作用，也有利於房企加快現有新房的出清和房企資金的回籠。
從各地購房者的動向來看，這壹輪穩定樓市的政策在壹定程度上刺激了消費者的購房需求。
據媒體報道，機構數據顯示，新政後兩天杭州二手房日均掛牌量是新政前近壹個月日均凈掛牌量的近7倍。多位受訪房產中介表示，自17以來，二手房咨詢量明顯增加。由於看好市場前景，杭州個別業主提高了掛牌價，有業主壹次性集資80萬元。不過對於大幅漲價的業主來說，經紀人的直言有點離譜。深圳、天津、蘇州的房產中介也表示，最近看房的人多了起來。
58安居客房地產研究院分院院長張博認為，4月份整體房地產市場尚未呈現全面回暖趨勢，部分城市房價下行壓力依然存在，市場信心處於觸底反彈階段。
另外，從全國範圍來看，樓市政策越來越寬松。5月20日，距離5月15首套個人住房商業貸款利率下限下調20個基點不到壹周，央行公布了新的LPR利率，與個人住房按揭貸款密切相關的五年期以上LPR下調15個基點至4.45%。這意味著房貸利率下調空間進壹步打開，最低4.25%。
RealData發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，2022年5月，RealData監測的103重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套房貸利率為5.32%，分別較上月下降26個和13個基點，創2019年以來新低。