銀行與房地產開發企業簽訂《個人住房貸款項目合作協議》和《個人購房貸款擔保合同》，並在合同中約定銀行向開發商開發房地產的購房者發放住房抵押貸款。開發商在銀行開立專用存款賬戶，並在收到的存款中按貸款總額的壹定比例為銀行的按揭貸款提供擔保。借款人取得房產證並以銀行為抵押權人完成抵押登記手續後，銀行會將存款賬戶中相應的存款返還給開發商。在此期間，借款人未按合同約定按期償還本息的，由開發商代為償還，銀行有權直接從存款賬戶中扣收相關款項。
因此，銀行不會在沒有任何擔保或正規抵押手續的情況下，只收取貸款總額5%的保證金就發放貸款。銀行只認可開發商，壹切都是按照雙方合作協議合同的規定履行責任和義務。三方互相制約，房產證壹般由開發商辦理。借款人不交契稅，就拿不到產權證，到期還要交滯納金。開發商憑產權證協助銀行辦理他項權證後，就可以拿到返還的定金。
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