壹是市場利率（壹般特指國債基準利率），二是基於儲蓄機構資金成本計算出來的壹些利率指數。利率調整的時候往往是根據參考利率再上浮壹定的幅度。
可調利率抵押貸款的具體形式在數百種以上，而且名稱也多種多樣。雖然具體形式不完全相同，但可調利率抵押貸款都有壹個基本特征，就是貸款利率可變，只是變的基礎、幅度、條件方面不壹致1。
可調利率抵押貸款的做法金融機構計算貸款利率采取分期結算的辦法，抵押貸款的利率可定期重新設定，在最初的“優惠”低利率到期之後，通常每12個月會重新設定壹次。新的利率是在根據市場情況上下變動的指數利率上，增加壹個固定的百分比，或稱“收益率”。
通常這種貸款，為了吸引客戶，其初始利率可低於固定利率抵押貸款，在利率上漲中得到回報。但是可調利率抵押貸款開始時只要求借款人歸還利息，這樣借款人就能夠借到更大數額的抵押貸款。日後要求支付本金或貸款利率上調時，此類貸款的還款金額將有所增加，經常使借款人還不起貸款，導致壞帳的產生。最後，市場上還出現了所謂的“忍者”貸款（Ninja），即面向“無收入、無工作、無資產”者的貸款。