住房抵押貸款證券化的關鍵環節在於“真實出售”，即證券化發起人將經過組合的貸款賣給特設機構（SPV），從而將貸款回報風險同貸款發起人自身的風險相隔離。對“真實出售”的認定涉及到證券化在財務報表上的列報方式，如果貸款轉讓是壹項融資，則轉讓人所獲得的資金被當作負債處理，貸款仍保留在資產負債表上，如果轉讓被看作是出售，則貸款賬面價值將從資產負債表上劃去。
住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產、有價證券及其他憑證，通過壹定的契約合同，合法取得對借款人財產的留置權和質押權而向其提供的壹種貸款。