從2012年6月8日起，五年期以上貸款的年利率，即抵押貸款對應的利率，由原來的7.05%降至6.8%，然後從7月6日起進壹步降至6.55%。也就是說，在2012年，房貸年利率下調了0.5個百分點。
央行加息或降息的是貸款基準利率，借款人原本享受的優惠利率折扣不受影響。目前，由於信貸緊縮，銀行對抵押貸款的利率優惠僅為15%至10%，對申請人的要求將更加嚴格。如果提前還貸，以後有購房需求，不僅享受不到這個利率優惠，而且還得執行二套房1.1倍的利率。
抵押貸款的計算方法
1，等額本息公式
每月還本金額=貸款本金×月利率+貸款本金×月利率÷（1+月利率）
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2.平均資本公式
每月還本付息額=貸款本金÷總月數+（貸款本金-已償還本金累計額）×月利率。
3.這兩個公式的最大區別
計算利息的方式不同。前者使用復合方法計算利息（即本金和利息都產生利息），而後者使用簡單方法計算利息（即只有本金產生利息）。這樣，在其他貸款條件相同的情況下，等額本息的貸款顯然比平均資本的貸款有趣得多。此外，等額本息貸款計算的每期還款額相等；但是，平均資本貸款計算的每期還款額是不同的。從前期到還款後期，金額逐漸減少。