等額還款計算公式
月還款額=[本金*月利率* (1+月利率)還款月數]/[(1+月利率)還款月數-1]
其中:月利息=剩余本金*貸款月利率。
計算原理:從每月供款開始，銀行先收剩余本金的利息，再收本金；月供中利息的比例隨著剩余本金的減少而減少，月供中本金的比例增加，但月供總額不變。
每月遞減還款額的計算公式
月本金=本金總額/還款月數
計算原理:每個月歸還的本金金額始終不變，利息隨著剩余本金的減少而減少。
貸款買房的朋友應該都有這樣的經歷。中國人民銀行調整利率後(年利率從0.0504提高到0.0531，2005年6月65438+10月1生效)，大家的月還款額增加了壹點。比如我在2003年初從中國建設銀行貸了22萬。20年過去了，我每個月還是交了1，456.77元。調整後，我從2005年6月起每月繳納65，438+0，489.85元。利率調整後，銀行的計算方法是按照新的利率重新計算整個還款期(240個月)，從而得出每月還款額。
這種做法是有問題的，沒有遵循銀行確定的還貸計算原則:月利息=剩余本金*貸款月利率。從每月供款中，銀行先收剩余本金的利息，再收本金；月供中利息的比例隨著剩余本金的減少而減少，月供中本金的比例增加，但月供總額不變。
因為利率高，先付的利息就多。按照銀行的算法，是不承認對應的本金已經支付的。
正確的計算方法是:在利率調整生效時，計算剩余本金和剩余還款期數，從而得到每月還款額，而不是在利率調整後按新利率重新計算整個還款期，因為調整前不能使用調整後的利率。
按照1489.85的金額交20年，多交2000元左右。