方案指出，在有抵押的二手房過戶過程中，通過實施多種模式（如“順序抵押”、二手房過戶和抵押“雙預告登記”）優化業務流程，實現更高效便捷的二手房交易。在二手房交易過程中，買賣雙方可以選擇適用帶抵押模式的二手房轉讓，交易房產必須滿足除原銀行貸款抵押外未設立其他抵押的條件。
2022年以來，二手房“按揭過戶”模式備受關註。目前，已有廣州、深圳、東莞、珠海、昆明、南京等十余個熱點壹二線城市出臺或試行“帶抵押轉讓”新政。
在深圳，2022年9月1日，深圳市坪山公證處發布消息，坪山公證處於近日完成了深圳市首宗“公證存款及止贖樓過戶帶抵押”二手房交易服務；然而，該業務僅針對不良資產和查封房地產。
後來，郵儲銀行的“抵押轉讓”模式問世。據了解，它僅限於我們的客戶。
“轉按揭”抵押是受理個人住房貸款的壹種新模式。存量按揭客戶在未結清貸款的前提下，經我行同意後將貸款轉讓給擬在我行辦理住房付款業務的第三方，並完成產權過戶和抵押登記等產權變更手續。原借款人無需還清原抵押即可辦理轉移登記；新借款人申請的部分貸款將用於償還原借款人的抵押貸款。
實際上，“帶抵押過戶”就是“帶抵押過戶不贖樓”，省時省錢，交易資金全程由銀行監管，交易安全也有保障。
與傳統二手房交易相比，抵押過戶模式簡化了結算、抵押解除和過戶流程，交易效率更高；在抵押轉讓模式下，買方的貸款資金用於償還賣方的貸款，賣方無需籌集還款資金，有效節省了賣方提前還款所需的資金成本。
目前，在二手房交易中，需要贖回拖欠的二手房，還清賣方房產的抵押本息，取消抵押登記並贖回壹手證書。贖回壹手憑證並註銷抵押登記，即視為完成止贖。
二手房贖樓業務主要有兩種形式:壹種是現金贖樓，另壹種是配額贖樓。
現金贖樓，擔保公司向業主墊資贖樓，並收取貸款利息。目前利息可低至萬分之四；
要贖回壹定數量的建築物，擔保公司在出具保函和向銀行申請短期貸款時應支付擔保費和短期貸款利息，最低擔保費壹般按貸款額的0.8%收取。壹般整體費用需要3萬以上。
“帶抵押過戶”可以節省這筆贖樓費，達到快速省錢的效果。
附在原始保單上:
深圳市推廣二手房“按揭過戶”模式工作方案
為探索推進二手住房“按揭過戶”模式，提高我市二手住房交易效率和便利度，降低二手住房交易成本，特制定本工作方案。
壹、工作內容
二手房“按揭轉讓”模式是指抵押房產，在未提前還清貸款的情況下進行轉讓、再抵押並發放新貸款，以實現以購房款還舊貸（用買方購房資金償還賣方銀行貸款）。在辦理有抵押二手房過戶過程中，實行“順序抵押”、二手房過戶、“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現更高效便捷的二手房交易。在二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶抵押過戶”模式，且交易房產須滿足除原銀行貸款抵押外無其他抵押的條件。
其次，工作流程
在二手房交易中，在賣方未還清貸款且抵押未解除的情況下，買方仍需使用貸款買房的，買賣雙方選擇二手房“帶抵押過戶”模式，具體流程如下:
“順序抵押”的辦理流程
買賣雙方達成交易意向並簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方應在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。
3.買方貸款獲批後，買賣雙方和買方貸款銀行共同在線申請“轉移登記、抵押變更登記、抵押設立登記”進行合並，並按順序設立新的抵押。
4.不動產登記部門根據買受人和出賣人貸款銀行的申請，同步完成三項登記事項，記載不動產登記簿，並將抵押登記電子憑證推送至買受人貸款銀行。
5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款。如果涉及公積金貸款，將由公積金管理部門確認並按照操作流程進行貸款。資金監管機構用監管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本息並結清貸款。
6.賣方貸款銀行結清貸款後，在網上提交抵押註銷申請，買方貸款銀行的抵押權相應前移，即從第二處抵押到第壹處抵押。
7.資金監管機構將資金監管賬戶的余額劃撥給賣方。
（2）“雙預告登記“流程
買賣雙方達成交易意向並簽訂二手房買賣合同後，買方向銀行申請貸款。
2.買方貸款獲批後，買方貸款銀行將與買賣雙方共同在線申請二手房過戶預登記和抵押預登記。
3.不動產登記部門根據買受人貸款銀行和買賣雙方的申請完成“雙預告登記”業務審查，記載不動產登記簿，並將抵押預告登記電子憑證推送至買受人貸款銀行。
4.買方貸款銀行將根據抵押通知的登記結果全額放款。涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認，按照操作流程放款。買方首付款和銀行貸款直接存入買賣雙方在存款協議中約定的資金存款賬戶進行監管。公證機構出具相關材料並送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購房款存入托管賬戶後，買賣雙方及買受人貸款銀行應向不動產登記部門申請雙預告登記並及時轉入資金登記。
6.房地產轉移登記完成後，托管機構將以托管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款的本金和利息並結清貸款。賣方貸款銀行在線提交抵押註銷申請，不動產登記部門在線審查。也可以由賣家本人提交，銀行在線確認申請。如果無法完成產權轉移登記，存管機構將把托管賬戶中的購房款分別返還給買方貸款銀行和買方本人。
如果買方壹次性付款且買方的首付款超過賣方所欠的原始金額，如果二手房抵押轉讓，也可以適用“順序抵押”和“雙預告登記”的流程。
第三，工作分工
（1）市規劃和自然資源局已責成市不動產登記中心積極推進不動產登記與銀行貸款業務的合作，在“轉移登記、抵押變更登記、抵押設立登記”合並業務的基礎上，增加抵押設立登記（即買方貸款銀行抵押登記），推動“轉移登記、抵押變更登記”合並；同時，推進二手房預登記業務，優化預登記、預登記過戶等操作流程與賬面登記的銜接，實現二手房“過戶帶抵押”。
（2）人民銀行深圳中心支行、深圳銀保監局、市地方金融監管局指導銀行開展二手房“按揭過戶”業務，根據買賣雙方需求提供相關材料（如同意按揭過戶的書面材料、不動產登記部門要求提供的相關材料等。），協助完成“順序抵押”或“雙預告登記”並及時放款；同時，加強與不動產登記中心、公證處等部門的協調對接，確定具體業務流程標準，在確保資金安全的同時，推動二手房“過戶帶抵押”模式的實施。
（3）市住建局指導市住房公積金管理中心優化調整公積金貸款流程，按照“順序抵押”“雙預告登記”的流程設計辦理公積金貸款業務。
（四）市司法局指導公證機構根據公證存款等公證職能，以各方依法簽訂的公證存款協議（含承諾書）或各方認可的協議、承諾書等形式開展公證存款業務，並按業務流程及時將相關款項支付給賣方貸款銀行和賣方。
第四，保障機制
（壹）強化責任意識，落實主體責任。各部門要高度重視，加強跨部門協調和信息共享，根據二手房“帶抵押過戶”業務流程和職責分工，不斷優化辦理流程，確定具體操作流程和業務指引，加強各項業務之間的銜接，為買賣雙方提供安全、高效、便捷的交易服務。
（2）優化辦理流程，壓縮辦理時限。不動產登記部門要積極推廣網上申請。買賣雙方和銀行應在線申請抵押變更登記、抵押設立登記、二手房預告登記、預告登記和轉移登記，在線提交材料，並采用人臉識別和活體認證技術實現在線確認。不動產登記部門將在線審查和辦理相關業務。對符合合並條件的業務，按申請進行合並，簡化申請材料，縮短辦理時間，為交易各方提供便利服務。加快數據共享，做好不動產登記部門、銀行、公證機構等部門之間的信息共享，推動公證存款和結算支付所需數據共享，以及在線查詢和驗證。
（三）穩步推進試點，鼓勵全面探索。在試點範圍方面，我們將首先推動買方壹次性付款或與買方和賣方的貸款銀行在同壹銀行的二手房“抵押轉讓”，然後逐步擴展到與買方和賣方的貸款銀行不在同壹銀行的“抵押轉讓”業務。同時，鼓勵銀行嘗試辦理買賣雙方貸款銀行不是同壹家銀行的“帶抵押轉讓”業務。在模式實踐方面，除“順序抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推進二手房“帶抵押過戶”積累經驗。
深圳市住房和建設局
深圳司法局
深圳市規劃和自然資源局
深圳市地方金融監督管理局
中國人民銀行深圳中心支行
中國銀行保險監督管理委員會深圳監管局
65438+2023年10月5日