看這篇文章的主要目的是警示深圳房地產市場的潛在風險，不代表已經被證實的事實。
中國某市曾是中國經濟最具活力的城市之壹。當地居民因全民創業而富裕，人均可支配收入在全國城市中排名第三至第四。中小企業蓬勃發展，就業機會的快速增長吸引了大量中西部地區的農民工。在區域經濟高度繁榮的同時，房地產市場也異常火爆，房價水平壹度位居全國城市之首。
但有壹天，壹場區域性的信用危機突然爆發，直接導致大量企業倒閉，員工失業，房價減半，壹批中小企業老板因無力還債而潛逃或自殺。之後，這座城市經歷了十年的相對衰落。無論是城市地位還是房價，在全國大城市都失去了存在感，曾經的輝煌也漸漸被遺忘。
當然，這不是作者從2031回來談深圳未來十年，而是中國另壹個類似城市溫州的歷史。
溫州人有很強的草根創業精神，曾被稱為“東方猶太人”。借助改革開放的東風，溫州成為中國民營經濟發展最快、最具活力的城市之壹。
先富起來的同時，溫州人對房地產也有很大的偏好。本世紀第壹個十年，溫州房價在全國壹直高不可攀。2008年，溫州市區新房均價已經達到2萬多元/平方米。溫州市中心的房價接近654.38+萬元/平方米。同期北京西城區房價約為1-20000元/平方米。當時溫州的房價被壹些統計認為是全國第壹。“溫州炒房團”壹時名聲大噪，令各地樓市緊張恐懼。
2008年全球金融危機的爆發，作為壹個重大的經濟事件，進壹步助長了溫州房地產泡沫的進程。
金融危機後，為避免全球經濟陷入衰退，各主要國家央行紛紛加入“飛鈔”行列。在寬松的貨幣環境下，溫州的信貸規模迅速擴大。另壹方面，在外需萎縮、實業維持困難的背景下，大量中小企業主放棄實業進行貸款或投資，實業只是作為其融資的幌子而存在。資金流入房地產市場，房地產泡沫進壹步膨脹。
在信貸規模擴大的同時，由於信貸資金的需求，民間借貸的規模也在擴大。中國人民銀行溫州中心支行7月2011發布的《溫州民間借貸市場監測調查分析報告》顯示，溫州有89%的家庭和59.67%的企業參與民間借貸，規模高達11000億元，占全市銀行貸款的20%。10年來，溫州銀行貸款規模增長了7倍，同期民間借貸規模增長了2.4倍多。報告稱，粗略估計，1100億民間借貸中，有20%用於房地產項目投資或集資炒房，即220億元。只有35%，即380多億元用於壹般生產經營。
從2010到2011，隨著全球金融危機的陰影逐漸消退，為了避免經濟過熱，宏觀貨幣供應量開始收縮。貨幣供應緊張間接引爆了溫州民間借貸危機，刺破了經濟泡沫。2011年4月至2011年9月期間，涉及民間借貸的中小企業、擔保公司倒閉，相關企業老板跑路欠債或連鎖開發自殺，房價暴跌無人問津。因為銀行信貸資金以曲線方式流向民間借貸市場，也會導致民間借貸風險向銀行擴散。
為了幫助溫州走出危機，化解風險，中央政府給予溫州特殊的金融政策支持。2065 438+2002年3月28日，國務院常務會議決定在溫州設立金融綜合改革試驗區，以期通過體制機制創新化解金融風險，構建與經濟社會發展相匹配的多元化金融體系。
草根創業(《溫州兩家人》劇照)
但是十年過去了，溫州基本上已經成了三線城市，在全國大城市的存在感逐漸消失。2020年，溫州人均可支配收入在全國城市中排名17，被浙江省的紹興、舟山、嘉興等城市超越。十年來，全國樓市幾經升遷，幾經更替。其間，北京房價擊敗上海、杭州，奪得全國第壹。據緯指統計，2020年2月，溫州二套房房價中位數為24354元/建築平方米，以11位居全國第壹。
溫州興衰的歷史背景是中國從短缺經濟向過剩經濟的轉變。上世紀八九十年代，由於社會商品短缺，溫州民營企業抓住短缺經濟的歷史機遇，從事傳統制造業的生產經營，生產規模迅速擴大。但隨著新世紀過剩經濟的到來，人民幣匯率的升值，勞動力和原材料價格的大幅上漲，溫州經濟也走到了轉型升級的門檻。為了降低生產成本，壹些企業紛紛外遷，同時也帶走了大量資本。
在傳統制造業發展困難的時候，溫州人有著敏銳的商業嗅覺迅速發現房地產投資的巨大商機。溫州炒房團也名聲大噪，攻城掠地。然而，壹個又壹個暴利神話之後，隨著泡沫的破滅，溫州的制造業和房地產不再風光。這其實是壹個資本行業轉型不成功，“脫離現實”的案例。
2020年以來，樓市格局發生了顯著變化。深圳房價上漲很快，超過北京居全國房價第壹。
深圳作為中國房地產業的發源地，是眾多重量級房企的總部所在地，也是全國房地產市場的重要風向標。前幾輪壹二線城市房價上漲都是從深圳開始的。比如上壹波房價上漲周期，先是2015年初深圳房價大漲，2015下半年上海房價大漲，2016北京房價大漲。但在上壹波房價上漲中，深圳的房價水平並沒有超過北京位居全國第壹。
雖然深圳是中國重要的創新基地，但高房價有他們的底氣。但和溫州壹樣，深圳這次房價躍居全國第壹，也不完全是其經濟競爭力積累的結果。更有可能的是，這是深圳由盛轉衰的標誌性事件。如果深圳不能順利走出房地產熱潮，未來十年深圳的相對經濟地位很可能會繼續下降，就像溫州壹樣。房價第壹的位置就不保了。
歷史經驗證明，當壹個國家或城市由盛轉衰時，壹般都會出現較大的房地產泡沫。遠到80年代末90年代初的日本，近到2008年全球金融危機前的美國，2011前的中國溫州。
房地產泡沫背後的邏輯是，壹個經濟體在高速發展的階段壹定積累了大量的資本財富。但當發展遇到瓶頸時，由於實體經濟沒有發展空間，大量資本財富無處可去，導致資產泡沫的發生。房價的大幅上漲自然會擡高成本，進壹步擠壓實體經濟的生存空間，讓已經遭遇困境的經濟競爭力徹底喪失。
溫州失去的十年背後，是中國告別短缺經濟，作為溫州草根經濟代表的中小制造企業風光不再。同時，溫州未能利用先發優勢實現轉型，找到新的增長軌道。
溫州經濟地位相對下降的原因是外部環境的變化導致大量企業放棄產業，轉向投資房地產和虛擬經濟，產業空心化日益嚴重。這和深圳有壹些相似之處。
這壹輪深圳房地產上漲背後的邏輯是什麽？為什麽民營資本選擇再次脫離現實？如前所述，房地產泡沫往往與高速發展的經濟體突然遭遇發展瓶頸有很大關系。如果實體經濟競爭優勢明顯，發展空間大，利潤豐厚，就不會有大規模的資本湧入房地產市場，房地產泡沫就很難發生。
作為中國改革開放的窗口和前沿，深圳的經濟發展靠的是改革紅利的釋放。深圳的崛起，靠的是敢為天下先的精神。同時，深圳的發展還具有國家政策支持、毗鄰香港等獨特優勢。但時至今日，中國的改革開放已經持續了40多年，社會進入了壹個相對穩定的制度時期，深圳的改革紅利逐漸喪失。即使有壹些邊緣性的制度創新，也容易被其他城市模仿，難以保持可持續的競爭優勢。同時，在自貿區遍地生根的時代，政策支持對深圳的發展已經到了邊際效應極小的階段。
另壹方面，深圳的高房價導致商業成本增加，食利階層激增。深圳依山傍海，土地供應彈性很小，難以形成有效的土地競爭來緩解高房價。此外，在疫情沖擊下，全球貨幣環境趨於寬松，也為深圳房價上漲提供了外部條件。
所以，深圳這壹輪房價躍升全國第壹，並不完全是因為全國人民看好深圳的未來，更多的可能是壹定程度的“脫實向虛”和寬松的貨幣環境共同作用的結果。
可以預見，如果不能順利引導深圳走出房地產熱潮，實現“由虛入實”，深圳很可能成為下壹個溫州，未來的二三線城市，經歷失落的十年。
另壹方面，如果深圳能抑制房地產泡沫，成功避免產業空心化，未來十年仍能保持壹線城市地位。
參考資料:
黃閱。民間借貸危機的成因及對策--以溫州民間借貸為例。常州大學學報(社會科學版). 2012，第13卷，第1期。
/item/溫州民間借貸危機
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