2021 2月8日，深圳市宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，首次發布深圳3595個住宅小區二手住房成交參考價格。
原計劃2月初簽訂2021購房合同的齊女士，因參考價政策突如其來，導致貸款首付比例較高而放棄認購。2022年2月，齊女士告訴記者，她看好的保稅區同壹套公寓的掛牌價現在比她去年初看好的價格便宜了20萬。
像齊女士壹樣受到二手房指導價機制影響的人不在少數。截至2022年2月8日，政策實施已滿壹年，政策帶來的實際影響明顯超出市場預期。因學區效應而暴漲數倍的八卦嶺宿舍價格甚至從最高的654.38+0.5萬跌至如今的8萬左右。
月成交量創近10年歷史新低。
近日，深圳市住建局發布的最新數據顯示，2022年6月深圳二手商品房成交量為23.05萬平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品房成交量為147300平方米（1557套），同比下降75.04%，不到2021+0年深圳二手房成交量的四分之壹。
這意味著，深圳二手商品房月度成交量已低於2021和1的年度低點1605套，再次刷新近十年來的歷史低點。
事實上，自2021二手房指導價出臺以來，深圳二手房交易量全線下跌。數據顯示，自2021年4月以來，深圳二手房交易量連續7個月下降，6月略有回升，但僅成交2118套，僅為過去最高交易量的十分之壹。2月繼續下降至2076套。
從去年來看，2021上半年，深圳二手商品房成交量較2020年上半年下降35%，為三年來最低。2021全年，深圳二手商品房成交量僅為40699套，同比2020年下降高達57.3%。這壹數字是自2007年以來最近15年的最低值。
二手房價格已經連續8個月下跌。
深圳的二手房市場，在交易量捉襟見肘的同時，二手商品房的價格也處於下跌狀態。根據國家統計局的信息，2021年，深圳二手房價下跌0.4%，是壹線城市中跌幅最大的城市，已經連續8個月下跌。
根據樂有家門店的成交數據顯示，自2月8日新政出臺以來，深圳二手房成交均價由之前的上漲趨勢轉為下跌趨勢，其中3月跌幅最大，4月略有反彈，5月跌幅擴大。
成交低迷，深圳的壹些業主漸漸受不了了。“自指導價以來，深圳二手房已進入市場調整期。在此期間，隨著買賣雙方心理預期的不斷變化和內外因素的影響，雙方博弈的結果是二手房賣家往往是做出讓步的壹方。”熟悉深圳市場的中介小林告訴記者，自去年二手房指導價出臺以來，由於銀行貸款等問題，買家更願意選擇價格接近指導價的房子，因此壹些急於出售的賣家紛紛掛出低於市場價的報價。
深圳百花區壹位經紀人曾告訴記者，他們門店目前給客戶推薦的都是降價幅度比較大的房源，也有比最高點低兩三百萬的房源。
學區房價格寬松。
百花區應該是深圳最有名的學區，周圍有百花小學、深圳實驗學校等“名校”，是深圳家長最追捧的區域。雖然片區內房齡大多超過20年，但在二手房指導價出臺前，百花壹度刷新深圳學區成交榜。
指導價政策實施僅壹年，加上“雙減”和大學區政策等教育措施的不斷完善，百花不再失去昔日的輝煌，甚至去年上半年百花的交易量都以個位數震驚。
例如建於上世紀80年代的長城花園，目前市場上的掛牌價為11.5萬，相當於每平方米139000，接近每平方米10000的指導價。然而，曾經因為學區效應而暴漲數倍的八卦嶺宿舍價格，從654.38+0.5萬跌到了現在的不到8萬。以30萬元成交的國城花園，去年6月以2206萬元成交，折合單價17.26萬元/平，比去年2月同戶型成交價低了662萬。
除了百花片區，今年深圳不少學區都出現了價格松動的現象。例如，去年8月，由兩所名校加持的香蜜湖港中旅社區的拍賣房源以低於市場價400萬的掛牌價被拍賣；今年9月，南山頂級學位房瑞華苑以低於最新成交價300萬的價格成交。
60%的二手房以接近指導價的價格出售。
據樂有家研究中心數據顯示，自2021年7月以來，深圳二手房偏離比在10%以下的成交占比明顯上升。到11的月份，偏離指導價10%的房源成交比例已經高達56%，這意味著每賣出10套房，就有近6套房接近指導價。
根據深圳中原研究中心的數據，2021年深圳二手交易量最高的區是龍崗區。除了體量大之外，還有壹個重要原因。龍崗區的價格相對較低，受參考價影響較小。目前龍崗龍珠花園、麗湖花園、科苑花園、盛龍華花園、國際會展花園部分房源掛牌價均在指導價10%左右。
中原數據顯示，2021中Top10的小區中，羅湖區掛牌價在指導價10%左右的房源數量最多，達到108套，包括城市天地廣場、貝斯特花園、鵬興花園、連城美苑、長風花園等。
對於這樣的變化，業內人士認為，經過壹年的洗禮，目前深圳各個區域和樓盤的價格基本上可以代表其背後的真實價格，只有真正高價值的區域和樓盤才能長期保持價格穩定和上漲趨勢。