堅決遏制“高進低出”“長收短付”行為
此次印發的《意見》對住房租賃服務收費、租金支付周期以及住房租賃經營機構等提出了明確要求，並要求住房租賃經營機構應在上海市註冊的商業銀行，開立全市唯壹的資金監管賬戶，由監管銀行對企業租金押金的收付實施監管。同時《意見》要求建立住房租賃企業資金風險預警機制，強化風險提示，堅決遏制“高進低出”和“長收短付”行為。
《意見》提到，住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人壹次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示範文本中增加特別告知內容，提示承租人壹次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。
同時，住房租賃經營機構應在上海市註冊的商業銀行中，開立全市唯壹的住房租賃資金監管賬戶，住房租賃經營機構收取的租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶。
《意見》要求嚴格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構；承租人支付周期不超過三個月的，由住房租賃經營機構與承辦銀行約定按月劃轉或按季劃轉。
住房租賃經營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經營機構收取承租人的押金，只能用於支付收儲房源的應付押金。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，設置資金監管賬戶並嚴格資金收付要求，壹方面減少了租戶白交房租的風險，另壹方面，也杜絕了長租公寓企業為了加強現金流，“高進低出、長收短付”的商業模式。
嚴控租金貸業務，禁止增量、壓降存量
對於目前市場上備受關註的“租金貸”業務，《意見》明確嚴控租金貸款業務，禁止增量、壓降存量。
《意見》提到，對於未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。
此外，《意見》明確，按照上海市有關規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應於2021年壹季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。
《意見》提到，住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務。對於新發生的個人“租金貸”業務，金額機構經與住房租賃經營機構、承租人協商壹致，應當直接放款至監管賬戶。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，上海對租金貸持明顯打壓態度，從政策內容看，主要強調兩點，壹是禁止增量，換而言之，後續住房租賃經營機構，要想參與租金貸業務空間不大。第二是壓降存量。上海市相關規定明確“租金貸/租金”的比重不能超過15%。通過對租賃市場金融風險的管控有助於後續租賃金融市場的穩定和健康發展。
同策研究院資深分析師張吉輝表示，《意見》通過對租金的監管和約束，強制性地匹配了住房租賃經營企業現金（租金、押金）流入流出的途徑、目標賬戶、時間節點和資金額度。在《意見》的規範下，住房租賃經營企業既不可能對於相應資金進行“時間錯配”，也無法對其進行“空間騰挪”。幾乎從源頭上杜絕了住房租賃經營機構濫用“租金貸”的可能性。
不過，張吉輝認為，監管嚴控資金流向從某種程度上來說，收緊了中小型住房租賃經營企業的融資渠道來源，推高了企業的資金成本，從而加劇了租賃經營企業推高租金的意願。因此，在嚴抓租賃市場秩序的同時，也要謹防市場價格出現異常波動。