遍布京城，大大小小的“教育地產”數不勝數，不同地區的教育地產的情況也不相同，所以不同區域應該有不同的貸款“妙招”。
又到了每年開學的季節，二手房市場中購買“教育地產”的咨詢人氣逐漸增多。盡管前陣子教育部欲推行“多校劃片”等政策，大有為“教育地產”降溫之勢，然而很多家長們仍然早早將目光鎖定在挑選和購買“教育地產”上面。
近日，有研究機構稱不同區域的教育地產貸款辦法不壹樣的，各位家長可能在交流購房經驗時，也會有壹些不同的貸款策略，今天就通過幾個案例壹塊整理壹下。
案例壹：二環內的老房子
郭先生和老婆都在國企上班，兩個人年收入約50萬左右，目前孩子到了上學的年齡，兩個人的社保都在東城繳納，所以郭先生和妻子打算在二環內買壹套教育地產，但咨詢了多家中介門店後，不少房子都是業主急於出手，最終他們選擇了壹套建成於90年代，評估價260萬左右的小兩居，但是兩個人想咨詢使用哪種貸款方式比較好。
代表學校：丁香胡同小學、府學胡同小學、東交民巷小學
註意事項：
由於二環內的房屋本身較老，通常都在15—20年左右，所以郭先生在貸款時需要格外註意房齡，如果超過了30年的房屋，不建議貸款購買。如果房齡較老，可能貸款的年限就會比較短，最好選擇在15年以內的房屋比較合適。
貸款指導：
年後，隨著二手房價格的攀升，有不少業主急於出售手中的房產，現在銀行放貸比較寬松，而且他們購買的房屋價格較高，所以建議郭先生用商業貸款購房。
此外，郭先生夫婦的家庭資金實力較強，如果業主著急賣房，也可以先全款購買房屋，再通過補按揭的方式對房子進行後期布置。
案例二：三環正在漲價的房子
劉先生月收入2萬，由於沒幾年女兒就要上學了，所以春節以前，他就開始留心小學的招生情況，最終他選擇了三環內的壹所小學，他的購房目標是朝陽東大橋的壹套評估價為320萬的兩居室，然而最近不少家長都在議論著教育地產以後會漲價的問題，讓他對買不買房這件事猶豫不決。
代表學校：芳草地小學、育慧裏小學
註意事項：
其實大多數人還是持這樣的觀點，就是買房“買漲不買跌”，現在是出手買房的最好時機，為了女兒上學買壹套房子很值。
貸款建議：
劉先生在買房前需要先湊錢支付的首付比例為30%，即96萬元，再貸款224萬購買，由於是首次購房，以現如今大多數銀行給予的首套房85折為例，貸款萬每個月的月供在1萬元左右，劉先生月收入為2萬，所以可以將貸款年限應盡可能延長，他也可以和老婆壹起申請貸款，增加貸款額度，減輕日後的經濟壓力。
案例三：四環到五環的新房子
張女士今年31歲，在壹家企事業單位上班，月收入18000元，並且單位壹直正常為其繳納了公積金。幾年前她組建了自己的家庭，並且用公積金貸款購買了壹套住房，現在已經還清了貸款。自從兒子出生以後，張女士便打算買壹套教育地產。壹來可以方便兒子上學，二來全家也可以搬進面積更大壹些的房屋。去年年末他通過中介看中了中關村區域的房屋，因為沒有支付全款的能力，所以她想咨詢該選哪種比較合適。
代表學校：壹小、二小、三小
註意事項：因為四環或五環外的房源比較新，因此貸款的年限普遍比較長，而且張女士今年31歲。貸款年限可以達到30年。
貸款建議：雖然張女士繳納了公積金，但是她屬於二次置業，再次選擇公積金貸款將被算作二套，而且公積金貸款額度較少，所以她選擇商貸較為適宜。
總結壹下，不同的人群都有其不同的適用策略，具體而言，可以分以下幾種：
壹是首次購房人群，首次購房的人以年輕人居多，經濟能力也相對較弱，所以貸款時應該盡量選擇利率低的銀行。公積金貸款相比商貸利率更低，如果有條件的話，盡量利用好公積金貸款，可以選擇“公積金+商貸”的組合貸款模式。
二是改善性購房人群，用商業貸款顯然更加適宜。這類人群壹般名下有壹套已經還清貸款的住房，按照這種情況再買房仍然將會被算作首次貸款，首付比例為25%，利率也會有相應的折扣，所以不用賣掉現有住房，可以將名下這套住房出租，用租金來抵償日後的貸款月供。
三是資金比較充裕的人群，她可以選擇利用存款全款購房，再通過補按揭貸款完成後續置業等。不少教育地產的業主也能夠給予全款購房人壹定的優惠，而且購房前壹般審核周期也會耽誤壹定的時間，所以建議資金比較充裕的購房者全款購房，再使用補按揭還貸款為買房上選方案。
（以上回答發布於2016-03-13，當前相關購房政策請以實際為準）
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