近日，據券商人士透露，自2021以來，監管層除了試點房企的“三條紅線”監管外，還重點關註了另外三個維度——房企的經營票數據；本年累計股權購地金額/累計股權出售金額
01監管擴張
在“三條紅線”之後，又加了“三塊補丁”。
2020年8月20日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會上明確指出
近日，據券商人士透露，自2021以來，監管層除了試點房企的“三條紅線”監管外，還重點關註了另外三個維度——房企的經營票數據；本年累計股權購地金額/累計股權出售金額
01監管擴張
在“三條紅線”之後，又加了“三塊補丁”。
2020年8月20日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會上明確指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置“三條紅線”，對重點房地產企業按照“紅橙黃綠”進行管理，要求試點房地產企業在2023年6月30日前完成減債目標。
2020年8月23日，官網，央行、住建部發布征求意見稿，披露“兩點禁令”:
1)拿地銷售比例不超過40%；
2)近三年經營現金流是否連續為負。
如果是拿地比例> 40%，會被層層穿透，說明購地資金來源，相關銀行賬戶信息，付款憑證等等。
對近三年經營性現金流為負的企業，需提供近六個月購地資金來源及後續購地付款資金安排的說明，進壹步壓縮其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標實現前暫停債券發行，並限制其信托融資、資產管理產品及境外融資。
2020年6月5438+10月，監管部門隨即下發《試點房地產企業主要經營財務指標統計監測表》、《試點房地產企業融資情況統計監測表》、《試點房地產企業表外相關負債監測表》三份監測表，要求試點房地產企業每月5月5438+05日報送。
其中，在試點房地產企業主要經營財務指標統計監測表中，除了“三條紅線”指標外，還將股權拿地金額、股權出售金額、經營性現金流作為監管機構的重要參考指標。
65438+2020年2月末，央行、銀監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》，對房貸設定了“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”兩條紅線，與三條紅線共同構築了我國樓市調控的信用防火墻。
2026 54 38+0 6月30日為有效降低房企“真實負債率”，央行已啟動“將商票納入房企債務監管”試點工作，要求房企每月上報商票數據。
近日，據券商人士透露，監管層不僅關註“三條紅線”，還重點關註房企商票、股權拿地比例、近三年經營性現金流等數據。
三塊補丁
商業票，土地收購和銷售比例，經營現金流。
補丁壹:商業票頻頻違約，商業票被監管。
2026 54 38+0 6月30日，央行已啟動“將商票納入房企債務監管”試點工作，要求房企每月上報商票數據。那麽為什麽商業票要納入“三條紅線”監管呢？
商票規模快速增長，房企隱形杠桿加大。
在銀行貸款“三條紅線”和“兩條紅線”的雙重監管下，房企債券和貸款融資規模明顯萎縮，房企資金壓力更大。
商業票據作為壹種未受央行監管、未納入有息負債範疇的融資渠道，不受銀行授信額度和監管政策的限制。因此，在“三條紅線”的融資壓力下，許多房企增加商業票據使用規模，從而降低凈負債率，提高短期現金負債率。
2020年，在“三條紅線”的壓力下，商業票作為監管之外的融資工具快速增長。上海票據交易所數據顯示，2020年，全國商業票據發行量為3.62萬億元，同比增長19.77%，其中，排名前19的房企中，商業票據承兌余額合計達到3355.74億，較2019年增長36.59%。
應付票據/有息債務比例增加，商業票據違約頻繁。
“商業匯票”是商業匯票的簡稱，是出票人簽發的，受付款人委托，在指定日期無條件支付壹定金額給收款人或持票人的票據。根據承兌人的不同，可以進壹步分為銀行承兌匯票和商業承兌匯票。房企票屬於後者，反映在財務報告的“應付票據”壹欄。
據豐財訊智庫統計，截至2020年末，20家代表性房企應付票據金額為414.86億元，其中中國恒大應付票據金額達2057億元，同比增長24.32%，較2019年末增加407億元。
華潤置地、綠地控股、融創中國應付票據均在200億-300億元之間，碧桂園、中海、世茂、保利、中南建設應付票據在6543.8+00億-200億元之間。
表:2020年20家代表性房企應付票據規模
數據來源:企業年度報告，豐財訊智庫整理。
從應付票據的利息與債務比率來看，20家代表性房企的平均比率為8.9%，恒大、華潤置地、綠地控股、世茂、中南置地、祥生的比率高於平均水平，其中恒大的比率達到28.6%。
因為商業匯票是建立在信用基礎上的，商業匯票如何頻繁違約，不僅會增加整個房地產行業的信用風險，還會對下遊供應商的資金周轉造成壓力，從而增加系統性風險。2021以來，房地產企業債券、商業票據違約等問題頻發。
補丁2:股權收購土地金額/股權銷售金額
2021年5月，由於“融創瘋狂拿地被監管部門調查”的消息，“拿地與銷售比例不超過40%”的標準開始被重點關註。後來融創回應稱，央行並沒有單獨對融創進行針對性調查。央行只是對試點企業進行日常管理。作為試點企業之壹，每月向央行報送相關信息，並保持匯報和溝通。
土地和資金是房地產市場供給端的兩個閘門。在“三條紅線”下，房地產企業通過“開源節流”降低負債率，土地投資和開發是房地產企業資金流出的主要渠道。央行規定拿地與銷售比例不得超過40%，回收率為80-90%。預計土地購置預算將控制45-50%的銷售回收。
2021以來，在“三條紅線”和“兩次集中供地”的影響下，房地產企業投資意願降低。2021上半年房地產市場投資意願下降，土地購置占銷售金額的比例僅為24.5%，較去年同期下降7.5個百分點，距離央行規定的“土地購置-銷售比例不超過40%”仍有壹定距離。
圖:2016以來土地購置金額/商品房銷售金額
資料來源:國家統計局，豐財訊智庫編制。
分企業來看，銷售金額前20名的房企中，“綠檔”企業拿地積極，招商蛇口、華潤置地的拿地和銷售比例超過40%，其余企業均在“安全線”以下。2021上半年，融創“買買買”的拿地和銷售比例僅為16.6%，與央行“拿地和銷售比例不得超過40%”的觀察指標仍相差甚遠。
圖:2021上半年TOP20房企拿地及銷售比例
數據來源:豐財訊智庫整理
2021上半年，* * *有22家企業拿地銷售比例超過40%。2020年上半年，在“兩個集中”的供地政策下，房企激烈爭奪地塊。突破央行“拿地與銷售比例不得超過40%”觀察指標的22家企業，多數為地方國企。在隨後的第二輪土地供應中，這些企業拿地的積極性可能會下降。
地下集中供應，國企資金優勢突出。這22家企業中，也不乏大型房企。越秀地產、保利發展、招商蛇口三家國有房企拿地較為積極。2021上半年，越秀頻繁拿地，區域深耕與規模擴張同步。上半年，越秀在廣州拿地9宗，拿地金額223億元，新增土地儲備654.38+0.76萬㎡。此外，上半年，越秀首次進入北京、寧波、東莞等重點城市，企業全國發展格局進壹步擴大。
表:2021 >上半年土地購置和銷售比例:40%的企業
數據來源:豐財訊智庫整理
補丁三:近三年經營活動產生的現金流量不能連續為負。
經營活動產生的凈現金流反映了公司的“真實”盈利能力。有些公司雖然營收和凈利潤都不錯，但是經營性現金流卻是負的，說明今年其實沒賺到錢。因為賒銷等原因，他們只是賬面上賺了錢，而不是真正的現金流入。因此，監管部門將“過去三年經營活動產生的現金流量凈額”作為重要的觀察指標。
如果房地產企業近三年經營活動產生的現金流量凈額為負，說明企業采取了擴張戰略。在市場份額增長的過程中，房地產企業的資金周轉壓力更大。在融資監管持續收緊的當下，企業資金鏈風險更甚。
2020年，房企經營性現金流明顯改善。2020年，50強房企經營活動產生的現金流量凈額為491.47億元，同比大幅增長1.25%。在50強企業中，華夏幸福、綠城中國和鄭融地產的經營活動現金流量凈額已經連續三年為負。
研究員:蔡燕萍