1.正常算法：列出壹個大表來求解。
因為很多人不了解房貸計算原理，為了大家方便，我先說正常人算法(如果這部分比較熟悉，直接跳到後面)。計算前必須知道的幾個參數：貸款總額、利率、總還款期。此時有人會問，月供不是必須的參數嗎？其實不是，因為知道了貸款總額、利率、還款總年限，就可以自己算月供了。
那麽我們先降低難度，假設我們都知道貸款總額、利率、還款總期數、月供這四個數字，那麽我們就可以通過做表的方式算出來。為了方便大家理解，我采用壹個大概的情況，假設貸款總額為100萬，利率為基準利率的4.9%，貸款20年，即還款總額為20年*12期/年=240期，月供6544.44元。我先給妳看成品表：
第壹欄是期初貸款余額(也等於上壹欄第二欄的期末貸款余額)。第二欄是期末貸款余額，即本期支付月供後剩余的貸款余額。第三欄是月供。第四欄是當期應支付的利息。第五欄是當期支付的本金。其中，第二列等於第壹列減去第五列，可以直觀的理解。第五列等於第三列減去第四列，唯壹計算公式稍微復雜的是第四列。
第四列公式上方的數字用紅框標出，其中round函數是取兩位小數的函數，不用也沒關系。
其實按揭的原理很簡單。我以第壹個月為例。第壹個月，我欠銀行貸款100萬，銀行每月收取100萬利息乘以4.9%的1/12(因為4.9%是年利率，所以按月息計算)，即產生4083.33的利息。那麽月供6544.44就比這個利息多，多出來的部分會用來還本金，貸款余額就會減少。然後每壹列都以同樣的方式計算，直到最後壹期，表就完成了。這裏用EXCEL下拉框拉壹下。
然後隨著時間的推移，月供中超過利息的部分越來越多，也就是說貸款余額越來越少，月供中支付的利息越來越少，還的本金越來越多。最後全部貸款還完。
完成表格後，很容易查看抵押貸款余額。只需知道妳還了多少期，在期數對應的行中找到期末貸款余額的第三欄。或者我們可以用更高級的方式使用vlookup函數。公式為：vlookup([第壹列]:[第三列]，[還款期數]，3，0)。在我的例子中，第壹列是A列，第三列是C列，還款期數寫在單元格D2中。
至此，最簡單的模式已經完成。其實如果妳不知道這個表中的月供，也可以算壹下。這裏有兩種方法。第壹種方法是用EXCEL按死亡計算。或者用同壹個表，先把月供第三列清空，然後讓它們都等於壹個未知單元格，再用EXCEL的單變量求解功能。目標單元格是最後壹期的最終貸款余額等於0，然後EXCEL會自動計算。因為這種方法復雜又傻，所以基本上已經不用了(甚至沒多少人知道)。
第二種方法是使用年金函數，也就是PMT函數。公式為PMT([年利率]/12，[年數]*12，-[貸款總額])。註意，貸款總額前面有壹個負號，在我的例子中是PMT (B3/12，20 * 12，-1，000，000)。當然，因為這個計算出來的小數點很長，妳可以再使用壹個舍入函數，妳可以看到計算出來的結果是6544.44。
2.精英算法：得到它的公式。
我先告訴妳結果，然後再說原理。直接EXCEL算法是FV([年利率]/12，[還款期數]，[月供]，[貸款總額])。妳是對的。這個公式就夠了。
妳可能不太理解這個公式。我先用數學公式模擬壹下。同樣的算法是：[貸款余額]*(1 ([年利率]/12)[已還期數]-[月供]*(1-(1[年利率]/12)[已還期數)]/(1-(1)
這裏使用的原理在金融中很常見，它被稱為復制原理。怎麽抄？假設我的房貸沒有按照原來的方式計算，銀行給我壹個“替代”的方法。銀行要求我每個月去銀行投資壹個定投產品。這個產品的利率和復利方式和房貸壹模壹樣，每個月的定投錢和月供壹模壹樣。那麽對於我來說，我每個月還是給銀行那麽多月供，其實和還月供是壹樣的。
現在，唯壹不同的是，我的房貸沒有還，每個月都會扭虧為盈。但與此同時，銀行讓我做的理財也在扭虧為盈。到期末，我定投的利潤就和房貸的總結果壹樣了。我會直接拿定投的錢，壹次性把房貸連本帶利還上，這樣就和銀行扯平了。那麽房貸利息總額，減去我的虛擬定投產品總額，就是我還欠銀行的錢。
這就是這些數學算法的內涵。數學算法前半部分[貸款余額]*(1 ([年利率]/12)[還款期數]，即房貸還清後我欠銀行的錢。第二部分月供*(1-(1[年利率]/12)已還期數/(1-(1[年利率]//12))為本人月供產生的本息之和。後面部分其實用的是幾何級數的求和法，或者EXCEL的FV函數變成FV([年利率]/12，[還款期數]，[月供])。
在這裏看到朋友是不是感覺很熟悉？和前面的公式基本壹樣。這個說法非常正確！實際上，前半部分
部分也可以用FV函數來算，算法是FV([年利率]/12,[已還款期數],0,-[貸款總額])，那麽兩個FV函數壹合並，就是FV([年利率]/12,[已還款期數],[月供],-[貸款總額])。
如果學過CFA的話，這個就更簡單了，就是已知現金流和利率情況下，求某壹個時點的終值。所以用FV函數壹個公式就能解決。這裏使用的條件是，整個期限利率是沒有變過的，如果利率有變過，比如2014年以前的朋友，那用這壹個公式是算不出來的。
相關問答：如何計算房貸余額 壹、要準確計算出按揭款的余額，妳必須清楚知道自己的貸款金額、貸款開始日期、執行利率，還款方式，中途央行調息記錄等關健信息：1、等額本息還款法計算公式：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]下面舉例說明等額本息還款法，假定借款人從銀行獲得壹筆20萬元的個人住房貸款，貸款期限20年，貸款月利率4.2‰，每月還本付息。按照上述公式計算，每月應償還本息和為1324.33元。現行的基準利率為5.4%，等額本息還款法的計算方式很復雜，“^”表示“冪”，建議妳在網下壹個專業的貸款計算器計算，地址如下：/view/6ad868c2cf84b9d529ea7a4f2、等額本金還款法計算公式：因等額本金還款法每期還款月供不壹樣，第N期還款月供=貸款本金/貸款期數+[貸款本金-貸款本金/貸款期數*(N-1)]*年利率/123、中途有利率調整時，應分段從調整日按剩余的貸款本金和剩余時間，按現行利率從新計算。二、有三種情況下會產生計算余額不壹致：1、人民銀行的基準利率有所調整，貸款時執行的利率是按原利率執行，中途利率調整後是，銀行是根據剩余貸款本金和剩余貸款期限按新利率從新計算的，所以不管妳按之前的利率算還是按現在的利率算，月供都會有差異。2、當時執行的利率有上浮或下浮，在房貸較緊的時候，銀行會放緩審批和上調利率，政策寬松的時候銀行之間則會搶業務，會在基準利率上打折，如果妳不知道自己的利率是在基準上面上浮或下浮，按基準利率算，月供肯定會不壹樣。3、選擇的還款方式不同，銀行貸款有等額本息還款法和等額本金還款法，妳在用房貸計算器時選擇的方式和妳銀行貸款時選擇的方式不壹樣，也會造成月供不壹樣。