房地產金融業務開始(1980 ~ 1993)
從1980開始，我國住房制度改革從試點賣房和提高房租補貼開始。當年6月，建行首先在福建試點商品房開發貸款，開始試水房地產信貸業務。1983年，國務院頒布《城鎮個人住房建設管理辦法》，建行開始向福建、廣東等省的企業職工發放住房貸款。從65438到0985，建行開始住房儲蓄貸款和住宅貸款。1987 65438+2月，煙臺住房儲蓄銀行、蚌埠住房儲蓄銀行成立。65438-0988年，召開了第壹次全國住房制度改革會議，出臺了房改總體方案。同年，中國人民銀行將居民貸款納入消費信貸業務。1991上海借鑒新加坡的模式，在全國率先建立了住房公積金制度。截至1993年末，全國建立住房公積金制度的地級以上城市有131個，占全國地級以上城市總數的60%。
房地產金融系統初步開發(1994 ~ 1997)
65438-0994國務院發布《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，從原則上規定了住房制度改革的目的、內容和重點。房改進入新階段，與之配套的房地產金融體系開始萌芽。首先，在全國範圍內建立了住房公積金制度。1994 11 10月，國務院房改領導小組、財政部、中國人民銀行聯合發布《建立住房公積金制度暫行規定》，在全國建立住房公積金制度，明確住房公積金是住房的長期互助儲蓄資金。二是區分政策性和自營性住房信貸業務。由人民銀行牽頭，會同有關部門，界定政策性和自營性住房信貸業務的性質和範圍。政策性住房信貸業務是指受各級政府和軍隊、煤炭、鐵路、石油等系統委托，以政策性住房資金為來源，由指定銀行經營的住房信貸業務。商業銀行自營住房貸款業務是指商業銀行以本外幣存款為資金來源自主經營的住房貸款業務，包括住房開發貸款和個人住房貸款。1997年4月，中國人民銀行頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，為我國住房消費信貸的發展提供了政策依據。《辦法》規定了個人住房擔保貸款的對象、範圍和經辦銀行範圍。
房地產金融體系不斷完善(1998之後)
1998年7月，國務院發布《關於進壹步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確提出:停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以保障性住房為基礎的多層次城市住房供應體系；發展房地產金融，培育和規範住房交易市場。這標誌著服務於住房商品化的房地產金融體系建設的開始。1998年5月，中國人民銀行頒布《個人住房抵押貸款管理辦法》，規定各商業銀行均可向城鎮個人提供購買普通商品房自用的住房貸款，同時需要提供房屋保險申請住房抵押貸款。2000年，建設部和中國人民銀行發布了《住房貸款擔保管理試行辦法》，為住房貸款擔保業務的發展提供了政策依據。2003年8月，國務院要求研究建立全國住房貸款擔保體系。2002年，國務院修訂了《住房公積金條例》，明確了住房公積金的決策體制、機構設置、賬戶管理和監督制度，規範了住房公積金管理。2004年2月，經批準，中國建設銀行與德國石昊銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行。5438年6月+2005年2月，中國建設銀行在全國銀行間債券市場成功發行住房抵押貸款支持證券——“建元2005-I”，我國住房抵押貸款二級市場由此誕生。
中國房地產金融體系現狀
經過近20年的探索、培育和發展，我國房地產金融體系初具規模，形成了以商業銀行為主體、其他金融機構廣泛參與的組織體系，以銀行信貸為主體、信托等多種形式的產品體系，以壹級市場為主體、二級市場正在探索的市場體系。
初步形成了以銀行為主體的組織體系。
目前，我國已初步形成了以商業銀行為主體，服務於房地產開發和住房消費的房地產金融機構組織體系。壹是形成了以國有控股商業銀行為主體，股份制商業銀行、城市商業銀行、信用合作機構等銀行業金融機構參與的房地產金融組織體系，其業務占房地產金融市場份額的絕大部分。第二，專業住房貸款銀行的出現。中德天津住房儲蓄銀行於2004年2月開始試點。第三，建立了其他服務於住房融資、擔保和保險業務的機構，如信托投資公司、住房置業擔保公司和保險公司。
以貸款為主，其他品種為輔的產品體系逐漸合理。
房地產開發的融資主要依靠銀行信貸。房地產開發信貸主要包括土地儲備貸款和房地產開發貸款。2005年末，全國房地產開發貸款余額達到91，41億元，比2004年增長17.03%。其中，土地儲備機構貸款余額達到6543.8+0225億元，增長47.94%；房地產開發貸款5795億元，增長17.08%。二是通過信托產品開展房地產開發融資，主要包括信托貸款、產權信托、信托股權融資等。其中，信托貸款在信托業務模式中占據主導地位。2005年末，我國金融機構信托貸款達到4065438+3億元，相對較少。三是通過發行股票和債券融資。目前，房地產企業通過這種方式融資的規模占總融資的比例很小。
住房抵押貸款是銀行房地產金融業務的重點。住房消費領域發放的住房貸款主要包括個人住房貸款、裝修貸款、組合貸款、再交易住房貸款。2005年末，個人住房貸款達到1.84萬億元，同比增長15.75%；住房抵押貸款不良率低於3%，成為商業銀行的優質資產。2003年後，房地產金融市場競爭日趨激烈，住房信貸產品創新日新月異。為了吸引客戶，擴大市場份額，提高綜合競爭力，滿足客戶多樣化和個性化的貸款產品需求，商業銀行不斷推出新產品，主要包括:固定利率住房貸款、直接客戶住房抵押貸款、住房循環信貸、雙周住房貸款、接力貸款、住房加抵押貸款、“0年還款計劃”和“移動抵押組合還款方式”等。
進入房貸品牌競爭階段。商業銀行在加大產品創新的同時，品牌意識和服務意識也在不斷增強。由於商業銀行普遍將住房貸款作為優先業務和優質資產，競爭日趨激烈，市場競爭逐漸上升為品牌競爭。品牌服務和品牌營銷已成為住房貸款業務發展的主要方向。目前已有建行的幸福家園、工行的幸福家園、農行的金鑰匙、中行的理想家園等多個有影響力的住房貸款產品和品牌。
住房貸款保險(擔保)業務有所發展。1998為鼓勵商業銀行開展住房貸款業務，促進房地產市場發展，中國人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》中規定，申請個人住房抵押貸款的，必須辦理住房保險。之後，保險公司不斷完善住房保險產品，增加產品種類，改進賠付方式，提高住房貸款保險的服務水平。隨著住房公積金委托貸款業務的不斷發展，貸款擔保需求日益顯現。在建設部和人民銀行的努力下，自2000年以來，住房置業擔保業務取得了快速發展，為公積金住房委托貸款提供了責任擔保。截至2006年6月，建設部統計的26家機構為6543.8+0.634億借款人的6543.8+0.8萬元貸款提供了連帶責任擔保。
房地產金融市場仍以壹級市場為主。
鑒於我國房地產金融體系建設的歷史不到30年，而其快速發展也是近10年，房地產金融交易主要集中在壹級市場。為分散住房抵押貸款風險，解決商業銀行存貸款期限錯配問題和房地產貸款機構的流動性需求，人民銀行於65438-0998年開始協同有關部門探索住房抵押貸款證券化，培育和發展我國住房金融二級市場。2005年6月5438+2月，中國建設銀行在全國銀行間市場成功發行並交易了首批30，654.38+07億元的住房抵押貸款支持證券，標誌著我國住房抵押貸款二級市場的誕生。
現階段我國房地產金融體系存在的主要問題
總體來看，我國房地產金融市場仍處於初級階段，相關制度和體系正在建設中，具有明顯的市場建設、制度創設等初級階段特征，這與我國房地產市場的初級階段和金融業間接金融主導特征相壹致。主要問題是:
房地產開發融資渠道相對單壹。鑒於我國金融業間接金融特征明顯，直接金融和資本市場不發達，直接融資在整個經濟活動中的比重太小。相應地，我國房地產金融活動主要以銀行信貸為主，資金來源高度依賴銀行。據測算，60%以上的房地產開發資金直接或間接來自商業銀行的信貸資金。
房地產金融機構單壹，系統性風險集中在銀行。目前，我國房地產金融市場機構較為單壹，主要是提供信貸資金的銀行，缺乏許多發達經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約責任的保險(擔保)機構。
房地產金融交易集中在壹級市場。我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，明顯滯後且不平衡。中國房地產金融市場結構不完善。雖然壹級市場已經初具規模，但是能夠解決房地產金融流動性的二級市場還處於起步階段，發展非常不成熟。與全國住房抵押貸款1.84萬億相比，住房抵押貸款支持證券(建元-I證券)只有30億元，需要進壹步擴大試點證券的規模和機構範圍。
缺乏政策性房地產金融。住房保障是社會保障體系的重要組成部分，也是構建和諧社會、實現政治經濟穩定的重要方面。對於貧困人口、低收入人群、剛參加工作的勞動者等特定群體，如果沒有政策性住房制度和相應的資金支持，將無法盡快實現政府“人人擁有適足住房”的政策目標，難以滿足弱勢群體的住房需求，對社會穩定和社會發展造成不利影響。我國目前缺乏明確的針對特定群體的住房保障制度，也因此缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。
完善房地產金融體系的建議
大意
以產品創新為突破口，研究建立符合中國國情、運行有序、監管適度、調控有效、壹二級市場聯動、風險共擔、責任共擔、協調發展的房地產金融體系。
服務“租售並舉，以銷售為主；“以商業為主，政策為輔”的房改目標是研究建立適合我國住房制度、符合國情的房地產金融壹級市場。以收入為標準，構建面向中高收入家庭的商業地產金融體系和面向低收入家庭的政策性地產金融體系，兼顧貧困人口、新職工等特定群體的住房問題。研究建立住房二級貸款市場和保險(擔保)機構，實現各司其職、分散風險、改善銀行資金錯配的目標。
深入研究房地產金融體系
房地產金融體系建設是壹項系統工程，專業性強，覆蓋面廣，影響大。有必要成立壹個跨部門、跨學科的房地產金融體系建設研究小組，綜合考慮未來房地產金融的發展戰略，為我國住房金融體系的建立提供政策依據。
實施差別化的房地產金融政策
利用多種形式拓寬住房開發建設融資渠道，完善預售資金管理。加強金融創新，滿足多層次住房融資需求。開展二手房市場和租賃市場金融產品和制度體系創新。大力推進住房金融壹級市場規範化，促進二級市場穩步發展。
采取差別化的金融政策對待住房開發。在土地購買和早期開發階段，應根據住房建設的不同用途，實行不同的土地供應政策。比如，貧困人口廉租房的土地應該由政府劃撥；對於中小套型普通商品房用地，應采取積極穩妥的金融措施予以支持，如完善股權融資渠道發展，引導各類資金參與；對於高檔住宅或別墅用地，嚴格規定開發企業只能使用自有資金購買土地，完成前期開發。在住房建設階段，積極探索運用多種融資工具為中小套型普通商品房建設提供資金，並給予適當的財務費用、期限等方面的支持。對於高端住宅或別墅項目，應適當提高融資條件和成本...(請看《中國金融》2007年第九期)