壹、如何防範個人住房抵押貸款的風險
國外運用應用期權理論研究個人住房抵押貸款違約風險，capozza應用地區分布廣泛，樣本量大的違約貸款數據，研究發現個人住房抵押貸款違約事件是否會發生，交易成本與突發事件起著十分重要的作用。yonghengdeng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。
lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。robret認為由於個人具有異質性風險特征，在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。
而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特征研究，模型定量分析，期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款壹二級市場互動的研究。
國內原因與住房抵押壹級市場發展時間不長，各商業銀行間的標準尚缺乏壹致性與協調性與實證分析，所以國內研究多為風險特征研究，房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。二、征信不是很好怎樣辦理房屋抵押貸款？
房屋抵押貸款對房屋的性質要進行評估，壹般情況下房屋抵押的房齡最好不要超過15年，另外就是妳的房屋是不是還處於抵押，處於抵押還款期的房屋也是可以再次進行抵押貸款的！房屋抵押貸款的審批時間壹般最快壹天的時間，慢的話7天也是有可能的！住房抵押貨款就是用房產用作抵押的物而向銀行進行貸款，壹般只要有償還能力都是可以貸款的。1、抵押貸款的抵押物是妳的房子2、需要妳有固定的工作來償還妳的貸款3、妳的征信是否滿足銀行要求4、貸款額度是銀行評估額的70%，評估是由銀行指定的評估公司來做的，評估值是按照妳房子的年代，附屬設施，小區項目的知名度等相關因素產生的，壹般的評估價都會低於房子的市場價，因為銀行要控制風險。
三、如何防範個人住房抵押貸款的風險
去銀行辦理抵押貸款降低貸款的風險。
房產抵押貸款流程：
1、借款人在銀行開立活期存款帳
2、準備貸款要求的資料；
3、面簽銀行；
4、銀行報卷和審批；
5、銀行審批通過後，通知借款人審批結果，並與借款人簽訂借款合同；
6、到建委做抵押登記；
7、建委出它項權利證；
8、視情況辦理保險、公證等手續；
9、銀行將貸款直接劃
10、借款人按借款合同的規定還本付息。
申請房貸款的資料：
1.借款人的有效身份證、戶口簿;
2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具民事調解書或離婚證(註明離異後未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證;
4.借款資收入證明或納稅憑證
5.房產的產權證;
6.擔保人(需要提供身份證、戶口本、結(未)婚證等)。
四、購買二手房如何預防房屋被抵押
壹、購買二手房如何預防房屋被抵押?1、要找壹個正規的中介公司。2、可以到房產部門查詢相關檔案。房產部門備有房產檔案，每處房屋的抵押.買賣等“檔案”都可以查詢得到，這樣市民就可避免買到抵押房等。3、買房者在買房時要仔細察看房屋產權證。壹般情況下沒有抵押的房子在房產證的“他項權”(即在房主的名字、坐落地址、面積等內容的下放)壹欄裏是空著的如果是抵押房在房產證上都有記載。所以從房產證的“他項權”壹欄裏看是否有登記就可以知道是不是抵押房了。4、在簽訂合同時把抵押房情況列入合同條款中，在賣家違約時作為索賠的依據，以保證買房者的合法權益。5、要求在簽完合同後立即過戶。若購買的是2年以上的商品房，可以立即過戶，不用繳納營業稅之類的附加稅款。經濟適用房選擇在5年以上的，按照相關規定5年以上經濟適用房可以過戶。二、個人住房抵押貸款風險分析1、信用風險信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。信用風險壹般包括以下幾種形式：(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產後，由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導致實際支付能力下降，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。(2)理性違約。理性違約是指借款人從財務核算的角度出發,當發現抵押物的重置成本小於其住房按揭貸款的剩余本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。提前還款壹般有兩種情況，壹種是當借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結束貸款時，就可能發生提前償還貸行為。另壹種是當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為也有可能發生。提前還貸壹方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另壹方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。(4)惡意騙貸。壹般稱其為“假按揭”，是壹種欺騙行為，主要是指導開發企業以本單位職工及其他關系作為購房人，借購房之名套取金融機構貸款的行為。其主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地產開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信用風險。2、抵押風險(1)抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。(2)抵押物價格風險。包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。3、利率風險利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。目前我國的商業銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率的調整而相應變動，而存款利率卻可以根據國內外經濟形勢隨時進行調整。根據我國利率政策的規定，如果利率下調，定期存款利率按存入時的利率即原較高的利率執行，而貸款必須在執行期滿壹年時改為降低後的利率，這樣實際上由商業銀行承擔了絕大部分的利率風險。如果銀行發放新的個人按揭貸款用的是早期利率水平較高時的存款來源，那麽其經營就有可能虧本。如果利率上調，與存款利率增長幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。4、流動性風險流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。流動性是銀行保證資產質量的壹條重要原則。個人住房抵押貸款屬於中長期貸款，具有較大的風險性。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風險的威力，不僅是波及銀行業，甚至整個金融業都受到影響。所以我國的銀行也要防範這種風險。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特征和個人住房抵押貸款特征，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，因此商業銀行面臨著及時變現的風險。5、管理風險在各大商業銀行激烈競爭的局面下，存在壹系列的信貸管理風險，有以下幾種具體表現。第壹，商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額。第二，個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標準和業務流程。第三，熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展。第四，個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法***享，缺乏統壹信息數據庫和個人信用評估體系。6、操作風險操作風險是由於內部程序、人員和系統的不完備或失效，或由於外部事件造成損失的風險。主要表現為：壹是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批準擅自或變相降低貸款標準和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票等高風險業務;二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。基本上房屋被抵押但是業主還不知情的，這種情況都是發生在二手房交易的過程中，很少有正規的商品房交易會發生類似。業主在買了房以後才知道自己購買的這套房子早就已經被原來的業主給抵押出去了，要避免這種情況還是在簽購房合同之前要對該套二手房有壹個清晰的了解，特別是到房管局要先查詢壹下。