另壹個值得註意的事實是，重慶老年人口增長迅速。從下圖可以看出，重慶65歲以上老年人口比例甚至超過了貴州。我們可以在大渡口區、沙坪壩區、巴南區等傳統老齡地區觀察到這壹點。街上有很多老人，讓妳覺得自己是在縣城。這是我沒有建議不看好這些領域的主要原因。我們的大數據分析模型顯示，老齡化對房地產貶值的加速幾乎是災難性的。冉家壩，十年前的富人區，依然受制於老齡化，沒有減緩。老齡化伴隨著低出生率，適齡青壯年勞動人口不足。經常能看到居民區，40歲左右的商業清潔工很少。他們大多在50歲以上，很難招到年輕人，這也成為重慶很多行業面臨的同樣問題。
那麽，對於壹個城市人口如此貧困，城市化進程如此緩慢，老齡化如此嚴重的城市來說，主要靠內需在壹年內將暴漲的房價翻壹番，實屬不易。特別是從2008-2017重慶樓市的三個周期來看，重慶房價主要是因為估值低，也就是便宜，壹直受到全國人民的喜愛。因此，重慶的房價也被譽為“壹股清流”。大部分外地人都覺得重慶人生活在這樣壹個物價低廉的地方是幸福健康的。
但這只是壹種錯覺。從微觀上看，房產作為我國家庭配置的壹大類資產，某種程度上是養老的重要籌碼。據不完全統計，雖然重慶人均有三套房子，但是十年過去了，很多人的貸款還沒有結清。重慶房價超低，但重慶非銀行按揭房源數量低於北上廣深，嚴重影響二手市場流動性，這也是銀行評估價普遍偏低的重要原因。這些十年都沒怎麽漲的房子，有老舊的危房，有集資房，有等待拆遷的經濟適用房。他們有的是因為產權糾紛，有的是無力還貸，有的是對房價期望過高。即使他們有三套房，他們的房子也很難變現，甚至流動性為0。他們房子十年賣不出去或者需要虧本賣是什麽概念？也意味著大部分重慶人在變老的同時，房地產溢價卻跑輸全國，沒有享受到重慶高速發展的紅利。既沒有存款積累，也沒有資產增值。所以現在妳應該知道為什麽重慶大部分人對房地產缺乏關註，對未來收入增長和重慶發展缺乏信心，過著自己的破破爛爛的生活。
因為重慶以前奉行低價賣地的思路，核心區拆遷嚴重滯後(土地財政大家應該懂)。自2009年成都開始向南發展以來，拆遷工作壹直如火如荼。成都的土地壹直比重慶貴，所以拆遷款也比重慶貴。這從成都人均存款遠遠超過重慶就可以看出來。這些居民有了第壹次原始積累，後期成都市場覺醒後，成都人的購買力和欲望壹發不可收拾。從先發優勢看:居民資產和流動性的原始積累，重慶不僅比國內其他發達城市落後5-10年，而且比隔壁的成都落後半個位次。成都進入限購保障和搖號買房新階段後，重慶再次成為韭菜地。
外來人口流入不足，老齡化加劇，城市人口貧弱，都制約著重慶樓市和重慶經濟的發展。但2018年，重慶迎來了壹個絕佳的機會，那就是借助兩條最重要的高鐵，可以增強對周邊城鎮的人口輻射，解決日益嚴重的主城區常住人口不足、樓市去庫存等問題。以前成都和重慶* * *在四川享受1億人口。按照地理常識，川東人口流向重慶，川西人口流向成都。然而可悲的是，離重慶最近的達州、廣安、南充等川東二級城市，流入成都的人口遠多於流入重慶的人口。即使這些城市離重慶比離成都近很多，但成都的優勢是:高收入工作機會多，城市文化吸引力強，教育資源豐富，人才優惠政策多，房地產市場發達成熟，這些都是重慶的弱項。有很多優點是需要長期積累的。重慶短時間內幾乎不可能趕上。
那麽重慶的優勢在哪裏呢？在未來的人口爭奪戰中，重慶應該牢牢抓住哪壹條主線？我認為有兩點:壹是成渝經濟圈；第二個是四川盆地的東出口。先說成渝經濟圈，這是壹個已經上升到國家戰略的城際經濟圈。在即將開通的成渝350高鐵新線的安排上，重慶其實更有優勢。成渝客運專線連接了重慶西部和四川中部人口最密集、工業最發達的經濟腹地。僅內江就有300多萬人口。內江、隆昌、資中、重慶民間經濟交流十分活躍。兩地民風飲食相似，幾乎都是工業重鎮。產業協同性好，更容易實現人口集聚和融合。
四川盆地的東出口，也就是渝黔新線，打通了仁都第二脈，是四川盆地的東出口，可以說承載了壹億四川人的東去南來的夢想。其實成都和重慶都屬於中國高鐵時代的棄兒。以前都說蜀道難通，到現在為止東部沿海城市都沒到省高鐵。本來成貴線運營標準更高，能跑到350。但是新的渝黔線更現實。西站6月中旬5438+10月投入使用後，重慶西部高鐵樞紐地位將牢固確立。
讓我們看看這壹行有多重要。以前重慶高鐵落後，對黔東南城市群人口輻射有限。重慶到貴陽物理距離不到300公裏，但是火車時刻10，車次少，春運搶票壹票難求。雖然交通不便，但歷史上兩地的官方和民間經濟交流壹直非常密切。重慶人去貴州旅遊避暑，貴州人去重慶工作購物。尤其是今年，貴州對重慶人去貴州的路橋實行了半價優惠。
貴州作為未來的人口腹地，常住人口超過3000萬。渝黔新線開通後，隱藏多年的人才交流、經濟交流、文化交流將徹底釋放。妳想想，就算壹個和重慶壹樣人口規模的省份，流入10%的人口，會是什麽樣子，會增加多少年輕勞動力，會刺激多少消費增長，會帶來什麽？
雖然客觀上重慶整體人口吸引力不如成都，但對貴州沒有輻射力，可以說雲貴城市群沒有競爭對手。成都坐渝黔新線往東往南，但比重慶至少多壹個。成都沒時間，也看不起東。成都的重點是由西成線北上，這也符合目前成都樓市正在吸引的目標人群的訴求。可以說，從東部到南部的人口蛋糕都被帶到了重慶。根據已知的時刻表，渝黔新線共有72對列車，幾乎都停靠在重慶西。就算是路過的車站，流動人口也要增加幾千萬，還不包括渝黔新線開通後全國高鐵系統的全面連接，將實現重慶到廣州的六個通達，重慶到廣東南寧、桂林、佛山的時間縮短壹半，車次增加壹倍。珠三角發達城市群曾經是重慶人口流入的地方。高鐵壹旦運行，返鄉人數也會激增。
兩條重要的高鐵線路幾乎可以奠定渝西交通樞紐的基礎。今年也可謂是天賜良機。重慶樓市均價有了質的提升。通過明星網的價格指導，重慶吸引了全國投資者的廣泛關註。在資產端，具有吸引外來人口的核心邏輯。但是，重慶不可能永遠是炒房團的價格窪地。沒有限購的保障，重慶房價現在幾乎是“裸奔”:大量房屋空置，無法變現，容易產生擠兌效應，引發系統性風險。
重慶必須從壹個低窪的房地產投資城市變成壹個新移民城市，讓在重慶買房的人真正住進去，就是要踐行中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神。所有的高房價城市都有壹個內在價值:人口輻射強:在北京，房子是剛需，房子遠比人少。在北京任何地方買房都是外來人口的夢想，北京核心區房價不存在泡沫。而在重慶，房子比人多，外來常住人口稀少，都是本地本地人消費，炒房者不到10%。那麽價格和價值很快就會背離，泡沫會破裂，投資者會離開，留下壹堆沒用的水泥垃圾，這會讓城市瀕臨破產。這是我們不願意看到的。
綜上，2018，重慶成為新移民城市，條件好，人好。正如我多次提到的，重慶的復興尤為艱難。這樣壹個山地城市的經營管理，世界上沒有先例，只能摸著石頭過河。在新Boss團的帶領下，我們也欣喜的看到重慶今年出現了很多新氣象。主城區藍天已超過300天，空氣質量持續改善。進行內部溝通，下決心治理交通擁堵，加強機動車違章管理，司機懂得禮讓行人。。。。。。重慶越來越宜居，越來越開放，越來越包容，這些都是成為新移民城市的標誌。重慶只有積極張開雙臂歡迎新移民，用政策留住人，用市場鼓勵人，用文化吸引人，才能保護好當地樓市的價值，在未來新壹線城市的競爭中獲得有利地位。