2020年6月5438+2月31日，央行、銀監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼監管層近日發布房企“三條紅線”融資新規後，房地產金融政策第二次重磅新規。《通知》自2021 1 1起執行。
《通知》明確了房地產貸款集中管理制度的制度覆蓋範圍、管理要求和調整機制。綜合考慮銀行業金融機構資產規模、機構類型等因素，對房地產貸款余額和個人住房貸款余額設置兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，建立區域差別化調整機制。
銀監會主席郭樹清近日撰文指出，目前我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，大量債券、股權、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段中國金融風險中最大的“灰犀牛”，必須堅決遏制房地產泡沫。
央行有關負責人表示，近年來，在黨中央、國務院的統壹部署下，房地產長效機制的實施取得了明顯成效。根據黨中央、國務院關於進壹步落實房地產長效機制，實行房地產金融審慎管理制度的要求，央行和銀監會參照國際經驗和我國國情，研究制定了房地產貸款集中管理制度，以提高金融體系的韌性和穩定性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推進金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內部約束，優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，促進金融、房地產與實體經濟均衡發展。
國家金融與發展實驗室副主任曾剛對證券時報·中國記者表示，從宏觀層面看，通知旨在落實“房住不炒”的房地產長效機制，有利於優化資金配置，減少資金過度進入房地產領域。從銀行體系來看，有利於降低房地產體系可能給銀行業帶來的潛在系統性風險。正如銀監會主席郭樹清所說，“房地產是現階段中國金融風險中最大的‘灰犀牛’，高比例的房地產貸款也會給銀行帶來風險。此外，《通知》對不同類型銀行、不同地區實行差異化管理，旨在引導不同銀行開展差異化發展。比如城商行、農商行等地方中小銀行比例上限低於大行，體現了監管希望地方中小銀行回歸本源，更多支持地方實體經濟的政策意圖。
設定上限水平的步驟
房地產貸款集中度管理制度是指在中國境內設立的中資法人銀行業金融機構的房地產貸款和個人住房貸款比例應符合央行和銀監會規定的管理要求，即不得高於央行和銀監會規定的相應上限。
央行和銀監會根據銀行業金融機構的資產規模、組織類型等因素設定房地產貸款集中度管理要求。管理要求的設定綜合考慮了銀行的類型、現有房地產貸款業務的現狀以及未來的空間。同時，為體現地區差異，在確定地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求時，可以有適度的靈活性。管理制度還設置了過渡期，以確保政策的順利實施，促進房地產市場和金融市場的穩定健康發展。管理要求由法人(不含境外分行)制定並執行，對全國性銀行分支機構不單獨制定要求。
根據《通知》，央行副省級城市中心支行以上分支機構和銀監會派出機構，可在充分論證的前提下，以本《通知》第三、四、五檔管理要求為基礎，結合當地經濟金融發展水平，合理確定本轄區地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求， 轄內法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險的特征，在上下2.5個百分點的範圍內。 央行和銀監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構和銀監會派出機構確定內地法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。
此外，值得註意的是，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內(截至2021年末)歸還的房地產貸款不納入統計。同時，為支持住房租賃市場的蓬勃發展，與住房租賃相關的貸款暫不納入房地產貸款比例計算。
據央行有關負責人介紹，目前，央行正在會同有關部門制定住房租賃金融業務的相關意見，建立相應的統計制度。屆時，符合定義的住房租賃相關貸款將不納入集中管理的統計範圍。
新增房貸增速會受到影響。
事實上，今年以來，部分銀行已進壹步放緩新增住房開發貸款增速。證券時報券商中國了解到，部分銀行壓縮房地產開發貸款規模，部分銀行地區分行僅半年時間就用完了全年個人房貸額度，使得該地區新增個人房貸依靠存量轉貸款和再貸款。
央行數據顯示，2020年三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續26個月下降；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。
曾剛表示，從不同檔次設計的房地產貸款集中度上限水平來看，預計超過上限的銀行不會太多，總體來看，調整現有房地產貸款的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來房地產新增貸款增速有限。比如，前幾年個人房貸增速明顯高於平均貸款增速，接近上限或已經超標的銀行新增貸款增速會放緩。
央行相關負責人還表示，2019以來，央行和銀監會對房地產貸款集中度管理制度進行了廣泛研究，與金融機構進行了充分溝通，在設置相關指標時充分考慮了銀行業金融機構的實際情況，采取了分類分級、差別過渡期、區域調整機制等多種機制安排。目前，大多數銀行業金融機構符合管理要求，央行和銀監會將要求其穩步開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款和個人住房貸款占比基本穩定。
“房地產貸款集中度指標對現有房貸的調整壓力不大，因為只要銀行保持現有房貸余額不變，隨著分母的貸款總余額不斷增加，該指標自然會下降。但對於接近上限的銀行來說，這個指標會影響新增房貸規模，意味著未來部分銀行新增房貸和個人貸款增速不能超過平均貸款增速，否則相關占比會進壹步提高。”曾剛說。
銀行需要制定過渡期的業務調整方案。
當前，超管理要求的銀行業金融機構要結合自身實際，制定過渡性業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構應穩步開展房地產貸款相關業務。央行和銀監會將密切關註相關銀行業金融機構房地產貸款業務發展情況，督促其及時采取措施糾正異常增長。
具體而言，5438年6月末+2020年2月，銀行業金融機構房地產貸款和個人住房貸款占比超過管理要求不足2個百分點的，業務調整過渡期為本通知實施之日起2年；超過2個百分點及以上的，業務調整過渡期為本通知實施之日起4年。房地產貸款和個人住房貸款比例的業務調整過渡期另行規定。
值得註意的是，為穩妥有序整改過渡，充分考慮不同銀行的不同情況，《通知》提出，業務調整過渡期結束後，因客觀原因不能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經央行評估認為合理的， 銀監會或地方央行分支機構、銀監會派出機構，業務調整過渡期可適當延長。
“對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式，按年度合理分配業務調整規模，確保調整節奏相對平穩，調整工作穩步有序推進。對下行壓力較大的個別銀行，將通過延長過渡期的方式進行差異化處理，以保證政策的順利實施。”上述負責人表示。
北京銀行業協會發布了個人住房貸款自律公約。
證券時報·經紀人中國記者了解到，北京銀行業協會已正式發布《北京銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，並於2021 1正式生效。《公約》從內控制度、風險管理、盡職調查、實施差別化住房信貸政策、合作機構監管、公平競爭、優質服務等七個方面對銀行個人住房貸款業務提出了自律要求，也對銀行個人商業性住房貸款業務提出了自律要求。
鑒於《公約》出臺的背景，北京銀行業協會表示，北京地區會員銀行開展的個人住房貸款業務主要存在兩方面問題:壹是北京市房地產市場調控以來，政府相關部門和行業監管部門出臺了多項涉及個人住房貸款業務的監管政策，但會員銀行對政策的理解不盡相同，導致部分銀行對政策執行尺度的把握存在分歧；第二，近年來，北京房地產市場二手房交易的市場份額逐年上升。房產中介成為二手房交易的關鍵環節，個別銀行為了爭取客戶，向中介機構“返分”、“返費”的現象死灰復燃。
在統壹房貸政策規模方面，公約規定住房貸款記錄不區分本市和非本市；月收入比例不超過50%；對首付款資金來源進行實質性審查，不得利用“首付貸”等金融產品進行杠桿、挪用他人貸款資金或信用卡融資支付首付款；涉及壹手房的個人住房貸款，必須是主體結構已經封頂的房屋；要嚴格執行差別化住房信貸政策。在“回扣”和“返利”方面，《公約》規定，銀行不得向房地產開發商、房地產中介機構(包括附屬機構)及工作人員支付或變相支付財物，以獲取交易機會或競爭優勢，並明確規定不得支付或變相支付傭金、介紹費或其他類似性質的費用；免費或低於成本價提供服務，或租用辦公場所、辦公設施和設備；支付並承擔應由自己承擔的費用或開支；超出正常價格或者以不合理的方式使用其提供的服務；禁止出租其辦公場所或渠道(包括線上線下)向買家營銷本行業務。
據了解，該公約的頒布得到了業內銀行的廣泛支持。目前，北京已有43家提供個人住房貸款業務的銀行簽署了公約承諾書。有銀行表示，《公約》的出臺將有助於銀行個人住房貸款業務的競爭回歸到提高服務水平和質量上來，從而改變單純依靠“返利”、“返利”的市場競爭局面，放寬政策執行的尺度。