二十世紀初，美國經濟進入了歷史上最繁榮的時期。
首先是工業革命的升級，汽車、電話和電力工業的不斷進步帶來了生產效率的飛躍。其次，壹戰在歐洲帶來了對軍事裝備、食品和藥品的強勁需求。資本家竭盡全力擴建工廠，吸引農村地區的孩子來到城市，這將城市化浪潮推向了壹個高峰。
▲20世紀20年代的美國汽車工人
20世紀20年代，壹個強大的美國中產階級形成了。到處都有工作機會，豐厚的獎金和眾多的假期，人們可以買得起壹輛汽車去自駕遊，增加買房價值已成為每個人的共識。
這壹現象也在半個世紀後的日本上演。
1973石油危機後，日本經濟迅速復蘇，日本生產的節能汽車風靡全球，尤其是在美國市場，通用、福特和克萊斯勒被打得死去活來。家電、高鐵、電子遊戲等行業也受益於新技術的進步而迅速崛起。貨幣的持續貶值使出口行業更具競爭力。
▲上世紀80年代大蕭條前的日本。
上世紀80年代中期，日本外匯儲備超過4000億美元，占當時世界外匯儲備的壹半。日本也取代美國成為世界上最大的債權國。奢侈的日本人去世界各地購買，旅行和購買，當然，他們最需要的是日本房子。
東南亞也曾有過這種似曾相識的輝煌。
▲上世紀80年代，馬來西亞檳城喬治敦
上世紀80年代日本富裕起來後，大量資本前往東南亞投資。那時的新馬泰就像壹片處女地，工資低，民風淳樸。在泰國和馬來西亞建立了豐田、日立和東芝工廠，工業化發展迅速。熱帶陽光沙灘和相對完善的基礎設施也使其成為極具吸引力的旅遊景點和養老地產開發區域。
中國的黃金十年更加生動。
每年春運期間，大量的農民工返鄉潮和沿海地區上班的人群讓人們感受到人類歷史上最壯觀的大遷徙。改革開放、匯率貶值、中國加入世貿組織、人多力量大、亞太產業轉移、高速公路、港口和機場發電廠建設...就像壹首震耳欲聾的宏偉交響曲，交織著城市化和工業化的需求，釋放了新富壹代買房的強烈熱情。
每壹波上漲都是由真實需求推動的。特別是技術革命、工業化和產業轉移帶來的生產力快速提高，極大地擴大了全社會的購買力，而最大的支出通常是房子。
洪水
1925年，大英帝國恢復戰前金本位制，英鎊對美元匯率從之前的1對3.4升值到1對4.866。這壹事件的壹個結果是美國對英國的出口加速，歐洲資本大量流入美國。洪水開始泛濫。
另壹方面，在1920-1929期間，美國不斷推出有利於富人的減稅政策，再加上壟斷家族對中小企業的壓迫，整個社會的財富越來越集中在上層階級手中。這群人的大部分財富不會花在消費上，而是花在各種可以增加資產價值的投資上，比如股市和房市，無論哪壹方升值快，都會被砸掉。
在日本，這種現象原本是壹種不同的方式，但後來它奇妙地來到了同壹個地方。
廣場協議之後，日元開始大幅升值，三年內升值了86%。看到日元每天都在升值，依賴出口的日本企業唏噓不已，有愛心的日本政府迅速出臺了壹系列“穩增長、擴內需”的政策。這項政策是全世界的慣例:降低利率。
從1986到65438+10月再到1987，日本央行連續五次降息，將中央銀行的貼現率從5%降至2.5%，這在當時是世界上最高的。當利率下降時，貨幣洪流開始泛濫。但這個行業仍然不容易做，所以在過去的幾年裏，日本國內資金開始大量進入股市和房地產，股價飆升和樓市飆升比比皆是。
日元升值受益最大的是新馬泰地區。
因為這些地區采取與美元掛鉤的固定匯率制度，同時，從1986開始，對金融準入的限制陸續放寬。因此，日元直接進入市場，有些人投資了工廠，有些人只是等待升值賺快錢。在1989年，泰國的住房貸款額為459億泰銖，而在1996年，這壹數字超過了7900億泰銖，增長了17倍。
在馬來西亞，* * *制定了2020年跑進發達國家的宏偉計劃，並大力打響了固定資產投資的大殺器。到1997時，它為這些基礎設施項目欠下了高達452億美元的國家外債，其中30%是短期債務。
匯率的貶值和出口的蓬勃發展將在黃金十年的前五年吸引大量國際資本，如美國、東南亞和中國。然而，貨幣升值和出口壓力並不意味著洪水可能會消失，因為政府通常會逆周期降低利率以滿足穩增長的需要，這使得洪水的產出主導者從國際市場轉向中央銀行。
日本如此，金融危機後的中國也是如此。今年以來，中國地王頻出，北上廣深房價蟬聯全球前十。南京、蘇州、合肥和廈門的四小龍相繼接力，房地產經紀人在城市社區的團體開業越來越多，這是資金泛濫的跡象。
這就像股市壹樣，最初是由基本面驅動的。隨著行情的深入，平均市盈率壹步步攀升。此時，驅動力從基本面需求轉向資本流動性過剩。
泡沫
更多的資金總會流入有升值空間的投資渠道。但有時，政府的放縱和市場的金融創新進壹步將問題推向沸點。
在美國，壹方面是政府的不作為，內幕交易，投資銀行和商業銀行的混業經營，以及摩根家族和其他有權有勢的人利用他們的資源做空並獲得高額利潤。另壹方面是實施全新的消費信貸體系。1916聯邦儲備法案修正案和1927麥克法登法案允許國家銀行發放非農業房地產貸款。
這是人類歷史上壹次偉大的金融創新。原本買不起房的中低收入階層買得起房，這讓市場規模成倍增長，杠桿的放大效應讓這個泡沫越來越大，越來越虛幻。
在日本，壹方面是銀行資本管理制度的改革。在這種制度下，銀行必須補充大量資本。但由於房地產抵押貸款的風險權重較低，通常僅為公司貸款的壹半，這使得銀行更鼓勵抵押貸款資金的方向。據統計，從1984到1989，日本銀行的抵押貸款年均增長率為19.9%，而同期整體貸款增長率僅為9.2%，是整體增長率的兩倍。
另壹方面是日本的財閥結構。企業之間相互持股，使得壹家企業從房地產或股市中獲利，其他控股企業的賬面資產也同時增加，從而在向銀行借款時可以獲得更高的要價。這其實是壹種杠桿，不斷放大整個社會的財富泡沫。
1985年東京商業用地價格指數為120.1，1988年飆升至334.2，短短三年上漲近兩倍。1990年東京、大阪、名古屋、京都、橫濱、神戶六大城市中心的地價指數較1985年上漲約90%。
在東南亞，壹種從香港傳入的“炒樓花”遊戲像瘟疫壹樣盛行。
所謂炒爛尾樓，就是蓋房子的時候付了首付，沒蓋房子的時候就轉手賣了。房價大幅上漲時快進快出，復利效應非常明顯。老壹輩的中國人應該有印象，這種預售遊戲在上世紀90年代也在沿海地區廣泛流行，但後來被建設部禁止。建設部明確表示，房屋必須封頂才能買賣。
在東南亞，炒作越來越強烈。在1994中，房地產貸款占總貸款的比例在新加坡為33%，在馬來西亞為30%，在泰國為50%。同壹時期，馬來西亞和泰國的房價都在三年內上漲了三倍，到1996時，曼谷的商業辦公樓空置率已達50%。
只要有錢賺，資本總是在變著花樣創新和放大杠桿。它是壹種類似吸毒的成癮，讓整個社會興奮，陷入集體癲癇和迷幻意識。
在我國，其變體是首付貸和按揭貸款。前者在上半年壹直受阻，但後者卻像野火壹樣在春風遍地開花。由於房地產價格高，高杠桿不可避免。我最怕的是銀行的非理性放貸在業績壓力下失控。通過房價的上漲-抵押品的升值-進壹步促進借貸，並壹步步將泡沫吹向雲端。
阿尼埃爾
吹大泡沫不壹定會立即破裂；事情總是在悄悄發生變化。
1922年，美國參議員斯特姆起草了壹份關稅法案，其目的是保護我們自己的品牌免受歐洲跨國公司的沖擊。1927年，關稅法案再次被斯特姆推動。事實上，《斯穆特-霍利關稅法》直到6月1930才最終通過，但其危害在壹年多前就已經被放大。
原因是該法案將2000多種進口商品的關稅提高到歷史最高水平，引來歐洲國家的強烈抵制。在1929中，美國政府收到了來自外國的34項正式抗議和大量報復性關稅措施。那壹年，美國出口下降了50%。
日本的問題在於，低利率並沒有提高企業的出口競爭力，反而鼓勵了更多企業將資源投入資金來錢快的股市和樓市。因此，出口更加困難，形成惡性循環，股票市場的平均收益率不斷下降，可以繼續流入投機市場的水龍頭慢慢枯竭。
另壹方面，隨著城市化的結束、老齡化的到來以及巨大二手房存量的積累，市場剛需的大門悄然關閉。
與美國和日本這樣的大國不同，東南亞的小國無法自救。
新馬泰的工業化階段還處於青春期，人口紅利和工資價格都很有競爭力，但無法抵擋北龍騰飛帶來的強烈海嘯。1994，人民幣被迫貶值，匯率從5.7調整到8.6，壹下子貶值了50%。亞太地區產業轉移的方向迅速由南向北轉變。
另壹方面，與美元掛鉤的固定匯率也使東南亞國家的出口產業在中國面前失去了價格競爭力，實體企業的收益率開始壹步步惡化。
在過去的二十年裏，中國取得了偉大的勝利。然而，時過境遷，如今中國面臨的問題同樣嚴峻。
最值得警惕的是人口中的“90後陷阱”。與80年代相比，90年代的人口出生率下降了近壹半，導致了三個後果-
1，工人的減少和議價能力的提高引發了加薪潮，制造成本上升，出口競爭力喪失。
2.房地產市場剛需減少，連鎖效應是鋼鐵、水泥等重工業不景氣，大量產能過剩流失。
3.財富效應降低，可以投資房地產市場的水龍頭正在慢慢收緊。
無論人口是否老齡化，許多問題都是壹點壹點積累起來的。起初，人們並不在乎，就像溫水煮青蛙壹樣，直到有壹天，暗流席卷成巨浪，並在《毀滅者柯南》中變成了海嘯。
削弱
隨著房價的加速上漲，越來越脫離基本面的真實需求，越來越多的人堅信房價會永遠上漲，把所有的財富都押在上面，甚至借錢買房，危機將壹步步逼近。
在房地產泡沫的高峰期，整個社會通常都在討論房子，黨在討論它，媒體在討論它。即使是最理性的人，他們完全不屑壹顧，也被飆升的房價打敗了，把所有的錢都作為首付。人們堅信“今天不買，明天就買不到”！
這與牛市巔峰時期的輿論氛圍如出壹轍。
摧毀所有這些心理基礎的壹定不是智者的吶喊，狂熱的賭徒聽不進任何理性的聲音。那根針通常是赤裸裸的現實:錢沒了。
因為錢突然用完了，買方無法推動房價繼續上漲，最終導致整個市場逆轉，看到不對勁的投機者迅速撤離，導致恐慌的社會踐踏
1929第壹季度，美聯儲收緊了貨幣政策，以抑制過度的投機氣氛。半年後，股市崩盤，大蕭條來臨。
在1989期間，日本央行連續五次加息，並嚴格限制房地產貸款。壹年後，股市崩盤，房價同步反轉。
1996期間，以索羅斯為首的對沖基金大量拋售泰銖。為了穩定匯率，泰國政府被迫動用大量外匯儲備來吸收它，並提高利率以防範它。資金迅速撤離，股市和房市雙雙崩盤。
2004年，美國開始加息。時隔兩年多，經過17次加息，聯邦利率從1%上調至5.25%，低收入階層終於還不起房貸了。次貸違約開始了，逐漸醞釀成另壹輪金融風暴。
縱觀歷次金融危機，幾乎每次泡沫破裂都與“加息”密切相關。每當利率上升時，就會有壹些錢被取走。連續幾次之後，大家突然發現錢不夠了。
於是泡沫砰的壹聲破滅了！
深淵
房地產崩盤之所以可怕，在於其市值占整個國家財富的比例。
壹般來說，由於貸款杠桿效應，房地產總市值通常是全國GDP的2-3倍，約占社會總財富的壹半。相對而言，股票市場的總市值通常只有前者的五到十分之壹，而債券市場、期貨市場和收藏品市場則更少。
更重要的是，房地產上下遊產業鏈涉及面廣，其相關投資將占壹個國家全社會固定投資的壹半左右，不僅是搬磚，還有挖煤、造船和運輸鐵礦石、制作家具窗簾，甚至為國道沿線運輸司機服務的沙縣小吃都被壹條無形的鏈條緊緊扣住。
在這個鏈條的末端，最重要的壹環是銀行。因為銀行貸款的比例通常是最大的，壹旦泡沫破裂，不僅房地產企業破產，而且銀行也會因為巨額壞賬而深陷其中。當銀行出現問題時，那麽每個人都會被這個噩夢所糾纏。
在1929的大蕭條中，65438+萬家企業破產，全國四分之壹的人口失業，無數富人和投機者淪為乞丐。麥當勞的創始人雷·克羅克被迫以17英鎊的價格做紙杯推銷員來還債。《股票傑作回憶錄》的主角傑西·利弗莫爾吞槍自殺。據《光榮與夢想》報道，胡佛總統致電參議員波默琳，任命他主持復興金融公司。當接到電話時，Pomerene口袋裏只有98美分，在他宣誓就職的路上，十個乞丐向他要錢。
嚴重的房地產危機、股市危機和銀行業危機最終演變為席卷全球的社會危機和軍事危機。
從65438年到0990年的日本失去的十年中，日本全國住宅地價下跌了壹半，商業地價下跌了70%，而跌幅最大的是泡沫最嚴重的東京。
這場迅速蔓延的危機已導致超過65，438+080家金融機構倒閉，如東京協和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖銀行、日本債券信貸銀行和伊山證券。
6月至2月，1990人，僅證券行業就有14000多人下崗。1992年失業人數達到800-1萬人，失業率飆升。
在東南亞金融危機中，無數家庭淪為負資產，而最嚴重的印度尼西亞則陷入了政府崩潰、社會動蕩和種族滅絕等壹系列動蕩之中。
2009年，美國的次貸危機甚至席卷了歐洲和阿拉伯世界，在突尼斯、利比亞、埃及和敘利亞等國引發了內戰和政治危機。
我們要去哪裏？
回顧歷史，十大危機和九大房地產通常來自於最初技術革命和產業轉移帶來的經濟繁榮，然後在社會財富增長的過程中，買房的剛性需求被喚醒。然後，房價開始上漲，投資屬性變得突出，越來越多精明的投資者進入市場。
上漲的時間越長，人們就越堅信“房價總會上漲”的真理，大致有兩種支持的觀點:
1，“政府不會允許房地產崩潰”；
2.“房價已經上漲了20年。如果它還會再漲20年才會崩潰，那我為什麽要這麽在乎呢？”
在我們的生活經歷中，我們看到了太多的資產價格上漲和下跌，商品期貨下跌，股票市場上漲和下跌了幾輪。只有房地產經歷了慢牛。因此，人們越來越願意將所有資產投入到這個看似唯壹的避風港中，這推動了房價的進壹步暴漲。
房價漲得越快，人們就會越不理智，擔心自己再也買不起房子，所以在借錢和抵押貸款時也應該支付首付，做壹個痛苦而快樂的房主。現階段，房價的租售比越來越高。就像股市壹樣，平均市盈率不斷上升，整個社會陷入狂熱。
但是房價壹定會崩盤嗎？
看完以上對這些現象的描述，妳會覺得今天的中國和他們太像了，幾乎每壹個問題和苗頭都出現過。崩潰隨時可能發生。
如果是這樣，妳還沒有讀夠歷史。
讓我們重新閱讀歷史並簡化它。
在65438年至0997年的東南亞，工業化剛剛進入青春期，由於在與中國的資源競爭中失利，利潤惡化，危機加深。再加上索羅斯的攻擊，國家儲備枯竭，導致流動性短缺和意外崩潰。
1929的美國和1991的日本已經是世界上最發達的國家了。城市化完成、工業化結束後，需求停滯，再疊加加息加稅等壹系列政策，最終泡沫破裂。
妳得到了什麽啟發？
1.對於壹個小國來說，競爭形勢錯綜復雜，命運不由我做主。就像小盤股壹樣，波動會非常劇烈，崩盤很快就會到來。
例如，在香港，自上世紀70年代以來的半個世紀裏，房地產周期每十年左右重復壹次。1973石油危機後，房價下跌40%，1981中英談判後，房價暴跌60%，然後在1998金融危機期間下跌70%，再次下跌2018。
房地產崩盤就像玩過家家壹樣。妳沒見過什麽樣的世界？
2.對於大國來說，競爭力掌握在自己手中，結局完全不同。就像大藍籌壹樣，要穩定得多。
特別是對於世界第壹和第二大國來說，在追趕先進的過程中，由於市場規模、潛力等資源最優且競爭力較強，它們通常可以獲得持續的“轉型優先權”。
例如，盡管中國存在這樣或那樣的諸多問題，但放眼全球，與同等經濟發展水平的金磚國家相比，中國無疑是最強的，而且與發達國家相比，中國的人均GDP仍然較低，因此仍然可以享受技術轉讓帶來的“生產率提高紅利”。
這是非常關鍵的壹點。
這使得中國仍然是所有發展中國家中轉型前景和潛力最好的國家。這確保了中國有很大的機會走出轉型陷阱，整個行業的平均回報率不會降至負值。因此，高於房價的房價得到了支撐，盡管泡沫不會破裂。
其實我們今天的社會發展階段只是1970年代中期的日本，在1974的能源危機之後，日本也經歷了轉型低迷期，匯率貶值。然而，此後隨著轉型的成功和產業競爭力的提高，企業利潤飆升和社會財富飆升，房價泡沫得到緩解並持續上漲了十多年。
3.在當今的市場環境下，超過壹半的行業處於衰退狀態，因此政府不可能提高利率。面對中國3萬億美元的外匯儲備，任何對沖基金都不可能敢飛蛾撲火。
這是中國與美國、日本和東南亞崩潰時的重要區別。由此，我們可以相信，這壹泡沫在數年內不會看到破裂的可能性。
4.對於大國來說，房價的暴跌通常來自於他們的國家達到世界巔峰。
1929年的美國和1990年的日本都是當時世界上最發達的國家，工業競爭力很強，看似不可戰勝。但危機往往就是這樣孕育出來的。
因為此時社會生產力的提高將不再通過“轉移”來實現，增長速度將逐漸停滯，並且不再能夠趕上不斷膨脹的泡沫，而泡沫將在慣性的作用下被吹向無窮大。
在1929年的美國和1990年的日本，房價泡沫實際上遠比今天的中國更為誇張。通過比較，我們可以看到，在1990年的日本，僅東京的地價就相當於整個美國的地價，而在20世紀20年代末的美國和邁阿密，7.5萬人口中有2.5萬名房地產經紀人和2000多家房地產公司。
讓我們面對現實吧，雖然今天中國的房價存在泡沫，但總的來說，房價顯然沒有美國和日本高。以那些年美國和日本的泡沫程度來看，北上廣深的房價大概會比紐約高壹倍。
它是如此瘋狂和不可思議，就像6000點的a股壹樣，2000年的納斯達克，淘汰了10元的股票，市盈率是數千倍。
我們之所以達到如此瘋狂的狀態，是因為大國的繁榮使信心膨脹到了極點，股市、樓市和幾乎所有資產市場都在上漲，這使每個人都更容易迷失方向。
只有當它極度繁榮時，它才會傲慢自大，並將危機推向滅亡，沒有人能阻止它。與他們相比，中國目前的泡沫仍處於社會主義初級階段。