房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門統計，2003年GDP直接增長1.3個百分點，間接增長0.6 ~ 1.2個百分點。2003年，隨著開發投資的快速增長，中國房地產業呈現供需兩旺、總量基本平衡、供應結構逐步合理、價格走勢穩定的良好態勢。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米增加到2003年的11.4平方米。2003年6-9月，房地產開發投資6495億元，同比增長32.8%，比固定資產投資增幅(31.4%)高1.4個百分點，占同期固定資產投資的251%。商品房施工面積增長27.8%，其中新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增速穩中有降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅比同期竣工面積增幅大1個百分點。對比2003年6月5438+2月“國房景氣指數”八個分項指數的走勢，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房銷售均價、土地出讓收入、商品房空置面積、資金來源分類指數呈下降趨勢；房地產開發投資和新開工面積分項指數繼續保持上升趨勢。可以說，中國的房地產市場總體上是健康的。但是，應該看到，房地產業的發展仍然存在壹些不利因素，表現在以下幾個方面。
二，中國房地產業發展中的主要問題
①資源的浪費和損失。由於開發的失控和無序開發，造成大量土地資源浪費和國有資產流失。在1992年到1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高峰時期，中國有上萬個開發區，規劃面積15000平方公裏，相當於當時中國城市建成區的總面積，但只有2%左右得到有效開發利用。
②空置商品房數量有所增加，並在進壹步擴大。1993年末商品房空置面積達到5000萬平方米，隨後這壹指標持續上升，2000年達到9000萬平方米。到2003年11年末，商品房空置面積已超過1億平方米，同比增長6.5%，其中空置壹年以上的商品房面積為4220萬平方米。按照國際慣例，商品房空置率壹般控制在10%左右，但我國房地產開發空置率已經超過這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，很多地區的空置房數量也有所下降，但總體來看，我國商品房空置數量在持續上升，目前已經接近20%。
③房地產開發中的短期行為對生態環境造成了破壞。開發單位片面追求經濟效益，導致建築密度高、容積率高、綠地不足，部分房地產開發建設忽視生態環境的保護和建設。
④房地產開發與金融業的關系沒有理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系不完整。國外發達市場經濟國家的住房消費信貸壹般占房地產信貸總額的70%左右，而我國的消費信貸占房地產信貸總額不到10%，僅占銀行貸款總額的1%。實現可持續發展是中國住宅產業面臨的戰略任務。
三、中國房地產業的可持續性分析
可持續發展的核心是“在當代人之間和代際之間公平合理地分配資源”。因此，房地產業的可持續發展不僅意味著滿足當代人對房地產的需求，還意味著合理利用土地資源，保護生態環境，為子孫後代的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業的可持續發展應把房子、業主和環境三要素作為壹個整體，重視自然資源的利用和保護，努力實現對自然的需求和回歸自然之間的平衡。其目標包括:房地產業的發展要與整個國民經濟的整體發展和地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展和資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，又要考慮子孫後代的發展空間，絕不能進行掠奪式的開發；房地產業的發展應該使開發效益和資本效益更好地協調。從而達到土地資源的可持續利用、住宅產業的穩定協調發展、房地產市場的完善和居住環境的改善等目標和要求。從而促進中國房地產業的可持續發展。
①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產開發的命脈。但是土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的可持續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展和人居環境改善的基本前提。對於有限的土地資源，應按照可持續的原則進行開發利用。在我國城市化進程中，房地產開發通常是城市邊緣地帶的開發，要註意保護這壹地區的農用地，防止過多的農用地變成城市建設用地。農用地轉為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，政府有關部門要嚴格控制。對於已經成為城市建設用地的農用地，要提高其利用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》的有關規定，即嚴禁轉讓未投資開發或投資未達到壹定比例的土地；在壹定期限內沒有投入的，政府要無償收回，從根本上遏制土地投機和哄擡地價的現象。根據城市規劃，合理配置郊區各類用地和新增農用地，實現土地資源的有效配置。
②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，必須在發展的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在發展過程中，要做好生態環境的保護和建設，創造美好和諧的社區。在2003年9月中國房地產協會城市發展委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產文化研討會”上，專家學者壹直認為21世紀的房地產競爭已經逐漸上升為文化競爭。在知識經濟條件下，文化力在房地產業中的作用比政治力和技術力更持久、更廣泛、更深遠。
③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來，金融信貸壹直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業的進壹步發展受到資金來源、期限錯配、流動性等方面的制約。為了實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款證券化，將壹級和二級市場整體納入金融循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。據統計，世界上個人住房貸款占社會貸款總額的20%，而中國只有1.6%。針對我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業生產和消費的良性循環。
(四)加快體制創新和科技創新。第壹，長期以來，我國過於註重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅制結構是房地產業可持續發展的源泉。第二，企業在理念和產品上的創新。不能片面追求環境，降低容積率，人均居住用地超過標準要求。房地產行業必須進行環境成本核算。由於我國實行土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，抑制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地消費的需求，甚至造成了浪費。因此，房地產行業由粗放型向集約型轉變。第三，是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往帶有梯度消費和借貸消費的意識，導致中國房地產市場潛在需求巨大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念，促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四，要註重市場服務領域的創新。實現中介(經紀)和物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣手續要簡化、科學、利於操作。第五，中國的房地產行業現在處於壹個數量和質量並重的時代，作為創新主體的企業要生存和發展，唯壹的出路就是創新。
⑤加強房地產市場監管，完善房地產相關法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件事要做。第壹，減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐步完善房地產相關法律法規。目前，我國雖然有《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產法》，但實踐證明，這兩部法律在1990年代對房地產市場起到了很好的規範作用，但要註意的是，房地產已經進入了壹個比較理性的發展階段，購買的土地能否在兩年內開發，要由企業根據市場情況決定。壹些企業擔心管理部門收回，卻不顧市場需求進行開發投資，把上壹輪過度批地變成新壹輪過度開發，必然帶來不良後果。這就需要政府盡快修改相關法律法規。此外，還要保證房地產法律法規與其他法律法規的協調，豐富其他法律法規中房地產的內容。
四中國房地產可持續發展評價指標體系
房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究的重要內容，已被許多專家學者所探討。評價指標體系多從人民生活、經濟、環境三個方面綜合。根據胡雪峰(2000)提出的評價指標，人民生活主要反映收入增長與人口增長之間的相互促進和房地產業的可持續發展，包括人均居住面積、居民住房成套率、居住面積、房價收入比、房地產從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等七項指標。經濟方面反映房地產業與經濟發展的協調性和相互影響性，包括房地產業增加值、房地產業人均環保增加值、房地產企業環保資產總額貢獻率、房地產業增加值占GDP比重、 房地產企業環保人員的勞動生產率，房地產企業環保費用利潤率，房地產價格指數，房地產銀行貸款償還率。 環境反映房地產業的生態效益，包括全社會住房使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾和汙水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農用地征用面積增長率等6項指標。