廣東省廣州市中級人民法院
民事判決書
（2011）遂發民重耳字第1266號
上訴人（原審原告）:廣州珠江投資管理有限公司。
法定代表人:陳董事長。
委托代理人:吳律師。
委托代理人:羅晟。
被上訴人（原審被告）:中國房地產開發廣州公司。
法定代表人:韓生。
被上訴人（壹審被告）:譚勝。
委托代理人:李生。
上訴人廣州珠江投資管理有限公司（以下簡稱珠江投資公司）因與被上訴人中國房地產開發廣州公司（以下簡稱鐘芳公司）、譚生發生糾紛，不服廣州市越秀區人民法院（2010）粵法民楚兒字第2707號民事判決。我院依法組成合議庭對該案進行了審理，現已審理終結。
壹審法院經審理查明:10月22日，1996 165438+中房公司與珠江信托公司簽訂第81號《人民幣資金借款合同》，約定珠江信托公司向中房公司提供950萬元抵押貸款用於資金周轉，貸款利率為9.24‰。期限從1996 165438+10月29日到1997 65438+10月29日。第二期貸款450萬元，期限從1996 65438+2月10。如果鐘芳公司未能按照本合同約定的還款計劃償還貸款本息，且未與珠江信托公司簽訂延期還款協議，或貸款延期到期後無法償還，珠江信托公司將按照銀行規定收取50%的利息。同日，雙方又簽訂了壹份抵押合同，約定為保證1996年住（地）字第81號主合同的履行，鐘芳公司位於解放北路與東風路交匯處的廣交廣場（又名鐘芳大廈），1001室（壹樓10室）、6006室、7008室-7015室（壹樓65438室）上述《人民幣借款合同》和《抵押合同》經廣東省公證處公證。1996 65438+2月6日，中房公司辦理了抵押房產的抵押備案手續。廣州市國土房管局分別出具穗押備字第6951號和第6952號，顯示抵押權人為珠江信托公司，抵押房產為廣州市解放北路與東風路交匯處鐘芳大廈01室和7008-7015室。抵押期限為1996 165438+10月29日至1998 6月10日。上述合同簽訂後，珠江信托公司於2000年6月65438日+0996年6月65438日+2000年2月65438日壹次性向鐘芳公司發放貸款950萬元。1997 65438+2004年2月22日，中國人民銀行廣州分行作出穗（1997）236號文件，批準珠江信托公司改制為廣州珠江實業集團財務有限公司（以下簡稱珠江財務公司）。2004年2月29日，珠江財務公司經廣州市工商行政管理局批準成立。1998年9月10日，因鐘芳公司未能如期償還全部貸款本息，珠江財務公司向廣東省公證處申請對上述債權和抵押權的實現進行強制執行公證，並於6月19月14日持有（98）廣東公證處《強制執行公證書》第28276號。後來，該案被廣東省高級人民法院指定由廣東省汕尾市中級人民法院執行。案件執行過程中，珠江財務公司於2004年6月38日+2月38日+7月30日與珠江投資公司等相關主體簽訂回購協議，珠江財務公司將其對鐘芳公司享有的上述全部債權及相應的抵押權轉讓給珠江投資公司。2007年8月1日，珠江投資公司及更名後的珠江財務公司即南方電網財務公司在廣東省公證處的公證下通過特快專遞向鐘芳公司發送了《債權轉讓通知書》，告知上述債權轉讓事宜，鐘芳公司於次日收到了該電子郵件。鐘芳公司為該筆貸款提供的抵押物廣州市解放北路與東風路交匯處廣州交易廣場10層01室和7層7008-7015室均為鐘芳公司於196年6月7日向廣州中僑房地產有限公司（以下簡稱中僑公司）購買的房產。雙方簽訂了第號房地產預售合同94015402和否94015409，廣州房地產交易所監督上述兩份合同。4月23日，1999中僑公司向廣州市房地產交易所出具文件，證明鐘芳公司是上述房產的所有權人，房款已全部付清，未辦理抵押。該房產未辦理確權手續，故同意轉讓給譚勝，並請交易所協助辦理過戶相關手續。1999 2004年6月14日，廣州市房地產交易所對廣州市預售房地產轉讓進行了兩次監管備案（編號:廣州市房地產交易監管備案字第94015402號和廣州市房地產交易監管備案編號:廣州市房地產交易監管備案）94015409），其中稱鐘芳公司為轉讓人，譚生為受讓人，該房產已出售。譚生已取得廣州交易廣場1001號房和7008-7015號房的產權。產權證編號為:粵產權證穗字第號。0140115975, 01401165984, 014065438+.2003年6月8日，珠江財務公司以鐘芳公司為被告，譚勝為第三人，向廣州市中級人民法院提起撤銷之訴，請求判令鐘芳公司與譚勝之間的財產轉讓無效，並向珠江財務公司賠償財產價值7662000元。2004年2月20日，廣州市中級人民法院以（2003）穗鐘發民楚兒字第469號民事判決駁回珠江財務公司的訴訟請求。珠江財務公司不服，向廣東省高級人民法院提起上訴。2004年8月30日，廣東省高級人民法院作出（2004）粵鐘藝字第145號民事判決，駁回珠江財務公司的上訴，維持原判。判決書認定，本案系珠江財務公司請求確認鐘芳公司向譚生轉讓抵押物無效引發的糾紛。.....人民法院主要審理珠江財務公司要求確認鐘芳公司向譚生轉讓抵押物無效的訴訟。.....雖然抵押人鐘芳公司未將抵押事宜告知抵押權人珠江財務公司或受讓人譚生，但譚生作為受讓人不僅向轉讓方鐘芳公司支付了對價，還向廣州市房地產交易所申請辦理了預售房地產過戶監管手續。因此，鐘芳公司與譚生之間的財產轉讓不違反國家法律的禁止性規定，應依法確認有效。.....對於珠江財務公司提出其享有與鐘芳公司簽訂的抵押合同項下的抵押權的問題，可根據法律相關規定通過其他法律途徑解決，本案不予處理。本判決將案由變更為確認合同無效糾紛。
珠江投資公司於2007年9月3日以鐘芳公司為被告向廣州市中級人民法院提起訴訟。法院受理後，依職權追加南方電網財務公司、譚勝為第三人。並作出如下判斷:1。確認南方電網財務公司對鐘芳公司原借款本金余額720萬元及其逾期還款利息的債權，以及穗押備字第69565438號、第6952. 2號《抵押備案證明》記載的廣州交易廣場1001室、7008-7015室的抵押房產。駁回珠江投資公司的其他訴訟請求。譚勝不服判決提出上訴。廣東省高級人民法院經審理認為，珠江投資公司的抵押權能否對抗抵押物買受人譚勝的相關權利，超出了本案的受案範圍，當事人可以通過其他法律途徑解決。壹審法院在裁判理由中稱“抵押權人對轉讓的抵押物仍享有直接追償權”，超出了本案審理範圍，應予糾正。除此之外，判決書的其他部分和主要內容是正確的，應予以保留。故於2009年6月5438+2月65438+5月作出（2009）粵重耳字第121號“駁回上訴，維持原判”民事判決。隨後，珠江投資公司向廣東省汕尾市中級人民法院申請追加譚勝為被執行人。2010 6月8日，法院作出（2010）第1號民事裁定書，以珠江投資公司提供的證據不能推翻廣東省高級人民法院兩份生效民事判決的主要內容為由，駁回珠江投資公司追加譚生的請求。珠江投資公司遂向壹審法院起訴。控方要求:1。確認珠江投資公司對廣州交易廣場第10010層1室和第7層7008-7015室的抵押財產享有抵押權，廣州市國土房管局第6951號和第6952號《抵押備案證明》記載該抵押財產在鐘芳公司將上述抵押物轉讓給譚勝後可對抗譚勝的相關權利 並有權以拍賣、變賣上述抵押物的價款優先償還鐘芳公司欠珠江投資公司的貸款本金余額720萬元及其逾期還款利息。 2.依法判決中國房地產開發廣州公司及譚勝承擔本案全部訴訟費用。
壹審法院認為，本案的爭議焦點是房管部門出具的抵押登記證明能否對抵押登記起到公示作用。根據我國擔保法司法解釋及相關擔保法律規定，以不動產等建築物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，鐘芳公司將其從中僑公司購買的位於解放北路與東風路交匯處的廣州鐘芳大廈10層01室和7008-7015室房產抵押給珠江信托公司。由於上述房屋在簽訂抵押合同時尚未取得產權證，無法辦理抵押登記手續，只能取得抵押備案證明。從譚勝向廣州房地產交易所申請預售房地產轉移監管證明並取得相關產權證的事實可以證明，抵押備案證明未記載於不動產登記簿，根本不能起到產權登記和公示的作用。因此，本案抵押備案證明不能認定為登記的抵押物。同時，由於廣州市中級人民法院和廣東省高級人民法院均在相關判決中認定譚勝與鐘芳公司之間的財產轉讓不違反國家法律的禁止性規定，因此合法有效。根據《擔保法司法解釋》第六十七條的規定，抵押物未經登記的，因轉讓有效，受讓人取得所有權，抵押權不得對抗受讓人，抵押權人對抵押物沒有追索權。故珠江投資公司的訴訟請求不合理，壹審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國擔保法》第四十壹條、第四十二條及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第六十七條之規定，判決如下:駁回珠江投資公司的訴訟請求。壹審案件受理費100元，訴訟保全費5000元，由珠江投資公司負擔。
判決後，珠江投資公司不服壹審法院判決，故向本院提起訴訟請求稱，第壹，法院判決確認了珠江投資公司訴訟所需的全部事實和法律判決。1.符合抵押權繼續行使法定條件的“抵押權已登記”和“抵押權轉讓未通知抵押權人”的事實已被法院生效判決明確確認。在廣東省高級人民法院（2004）粵民終145號民事判決書中，第13頁第二段確認了《抵押合同》簽訂後備案的事實。具體為:“珠江投資公司與鐘芳廣州公司於1196年6月22日簽訂了《抵押合同》，並於65438年2月6日在廣州市國土房管局辦理了抵押備案手續”，判決書第14頁確認“抵押人鐘芳廣州公司未將抵押權的轉讓通知抵押權人”。廣東省高級人民法院作出（2009）粵重耳字第121號民事判決，維持“確認電網財務公司（已由珠江投資公司更名）向中國房地產開發廣州公司原借款本金余額720萬元及其逾期還款利息，以及穗押備字第6951號和第6952號抵押備案證明項下記載的抵押物1065432號房”的債權2.珠江投資公司享有的抵押權在收到抵押財產後可以對抗譚生相關權利的法律判決。首先，前述廣東省高級人民法院（2004）高月法民鐘藝字第號民事判決書中關於珠江投資公司享有的抵押權有效並在其合法存續期間的法律判決確認了抵押合同的效力。145.判決書第13頁第二段確認:“珠江投資公司與鐘芳廣州公司於10月22日1996 165438+簽訂《抵押合同》，並於同年2月6日65438+在廣州市國土房管局辦理了抵押備案手續。根據《中華人民共和國擔保法》第四十壹條和《最高人民法院關於適用若幹問題的解釋》第四十七條的規定，應依法確認珠江投資公司與鐘芳廣州公司簽訂的《抵押合同》有效。第二，除非廣州市中級人民法院（2007）穗法民楚兒字第330號民事判決書確認珠江投資公司代替鐘芳廣州公司清償全部債務以消滅抵押權的法律判決，珠江投資公司享有的抵押權可以合法對抗抵押物受讓方譚生的相關權利，即:“根據廣東省高級人民法院（2004）第145號查明的事實，被告（即， 鐘芳廣州公司在未告知抵押權人或受讓人的情況下，於抵押權存續期間將上述抵押權轉讓給本案被告譚勝。 雖然轉讓行為已被法院生效判決確認為有效，但是，根據《最高人民法院關於適用若幹問題的解釋》第六十七條第壹款的規定，在抵押財產已經登記的情況下，抵押權人仍然可以行使抵押財產的抵押權，即抵押權人仍然對轉讓的抵押財產享有直接追償權，除非受讓人代替債務人清償全部債務消滅抵押權。“（第11頁，第12行-第13頁）。當然，本判決的上述判決具有完整的事實和法律依據，但上訴法院認為“抵押權轉讓後抵押權能否對抗抵押權買受人的問題”超出了本案的審理範圍，而不是否定判決本身的正確性和合法性。第二，原審判決否認抵押物已經登記的事實，法律判決錯誤。1.抵押備案不是抵押登記的判斷錯誤。根據廣州市人民政府於1990年6月6日發布的《廣州市房地產抵押管理辦法》，該辦法在辦理本案抵押備案時有效。第六條規定“具有法律效力的預售（購）房合同”可以抵押。第二十五條規定:“抵押當事人必須自抵押合同公證之日起30日內（港澳臺或境外訂立的抵押合同自見證或認證之日起60日內）持抵押合同、有關批準文件及下列文件到市房產局辦理抵押登記:（壹）以土地使用權作抵押的，應當持有建設用地規劃許可證和土地使用證；（二）以房屋作抵押的，持有房屋所有權證（或房屋所有權證）和土地使用證；（3）以預售（購）房合同作抵押的，以有效的預售（購）房合同備案，房屋竣工後，自領取房屋所有權證書之日起30日內持房屋所有權證書和土地使用證辦理登記。文件、手續齊全的，市房地局應當自受理之日起15日內予以登記，並向抵押權人頒發他項權利證書。“珠江投資公司認為，壹審法院認定“本案抵押備案憑證不能視為登記的抵押物”明顯錯誤。因為，以預售（購）房合同作為抵押物取得抵押登記證明與以房屋所有權抵押的抵押登記程序相同，並無實質性區別。2.抵押備案即抵押登記，對抵押轉讓效力的判斷已被生效判決確認，壹審法院選擇性視而不見、充耳不聞；抵押、登記（取得備案證明）意味著對抗，這是無可爭議的。故珠江投資公司上訴請求撤銷壹審判決，改判支持珠江投資公司的全部訴訟請求。
被上訴人譚勝辯稱:1。廣州市中級人民法院、廣東省高級法院、廣東省汕尾市中級人民法院的生效判決（裁定）未支持珠江投資公司的請求。相反，法院認定譚勝是案涉房產的善意購買人，並未受到珠江投資公司所謂抵押的追責。珠江投資公司的請求沒有事實和法律依據，應予駁回。1.（2003）綏民楚兒字第469號民事判決書明確認定譚生是本案的善意第三人。“珠江投資公司請求認定鐘芳廣州公司與本案第三人譚勝之間的轉讓無效或撤銷，並向珠江公司賠償轉讓的涉訴財產，因缺乏法律支持而被駁回。本案第三人的抗辯理由依法成立，應予支持。”（2003）穗法民楚兒字第469號民事判決書第11—12頁（2004）高月法民鐘藝字第145號亦認為:“譚生作為受讓方不僅向轉讓方鐘芳廣州公司支付了對價，還向廣州房地產交易所申請辦理了預售房地產過戶監管手續。因此，鐘芳廣州公司與譚勝之間的財產轉讓並未違反國家法律的禁止性規定，應依法確認有效。.....至於珠江投資公司提出其享有與鐘芳廣州公司簽訂的《抵押合同》項下的抵押權的問題，可根據法律的相關規定另行解決，本案不予處理。”判決:“駁回上訴，維持原判”（2004）粵高發民145號判決第14—15號。2.廣州市中級人民法院（2007）穗法民楚兒字第330號關於擔保品追償權的說法明顯站不住腳，廣東省高級人民法院（2009）高月法民重耳字第121號和珠江投資公司（2007）穗法民楚兒字第330號關於擔保品追償權的判決已對此予以明確糾正。3.廣東省汕尾市中級人民法院（2010）鐘山法民初1號執行裁定書也明確指出“申請執行人提供的證據不能推翻廣東省高級人民法院兩項生效民事判決中的主要事實”，駁回了珠江投資公司在執行程序中的請求，並確認譚勝為涉案財產的善意取得人（2Ol0）鐘山法。第二，《廣州市房地產抵押管理辦法》（1990）第二十五條的規定表明預售（購買）房屋的抵押備案不是抵押登記，珠江投資公司主張涉案房產的抵押備案是合法有效的抵押登記，似是而非，站不住腳，不足采信。《廣州市房地產抵押管理辦法》（1990）第二十五條規定“（三）以預售（購）房合同作抵押的，應當以有效的預售（購）房合同備案，房屋竣工後，應當自取得房屋所有權證書之日起30日內，持房屋所有權證書和土地使用證辦理登記”，表明預售（購）因此，珠江投資公司抵押備案即抵押登記的說法不能成立同時，更重要的是，根據當時建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》（1997）第二十六條規定，房地產抵押合同應當載明抵押期限，換言之，抵押期限對各方當事人均具有法律約束力。本案抵押備案證明明確說明，抵押期限為1996 165438+10月29日至1998 6月10日。這壹事實的法律表現為預售（購買）房屋未辦理法定抵押登記。三、根據《物權法》的規定，抵押權的法定登記形式只有“記載於不動產登記簿”，珠江投資公司提供的逾期《抵押備案證明》未能起到向社會公示抵押權設立的作用，當然不能認定為法定登記形式。公示公信是物權法的壹項基本原則。根據《物權法》第六條“不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅應當依法登記”，第14條“不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅應當依法登記並記載於不動產登記簿時發生效力”，第16條“不動產登記簿根據《物權法》第187條的規定，不動產抵押的， 應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，自記載於不動產登記簿時生效。 換言之，抵押權的法定登記形式只有“記載於不動產登記簿”，是否記載於不動產登記簿是判斷壹處不動產是否有效抵押的唯壹標誌。換句話說，登記是“記錄在不動產登記簿上”。只有這樣，我們才能達到宣傳和公眾信任的實際效果。本案的壹個基本法律事實是，初始債權人珠江信托投資公司和鐘芳廣州公司在抵押期限到期後沒有在登記機關辦理任何抵押備案或登記手續，其所謂的抵押權也沒有在廣州市房管局的登記簿上登記。根據《物權法》第14條和第16條的規定，該事實的法律後果是珠江投資公司的所謂抵押權未依法登記。四、根據《擔保法》及《擔保法司法解釋》的規定，珠江投資公司過期的《抵押備案證明》不能認定為合法有效的登記。《擔保法司法解釋》第1條關於“當事人約定的或者需要登記部門登記的保證期間對擔保物權的存在不具有法律約束力”的規定只能理解為:該規定只能在保證合同當事人之間發生法律效力。如果抵押期限屆滿，雙方沒有續展登記，也沒有對外公布。由於第三人相信登記部門的登記並據此進行交易，因此不能認為抵押權存在，否則將違反物權法的公示和信賴的基本原則以及保護社會交易安全和秩序的立法目的。退壹步講，即使珠江投資公司根據《擔保法》第12條第1款的解釋主張該抵押物的存在，其也無權主張該抵押物可以對抗作為善意取得人的譚生的合法所有權，而只能要求無權處分該抵押物的廣州房地產公司承擔賠償責任。因為，根據《擔保法》第六十七條的解釋，“抵押權的存在”與“抵押財產已經登記”存在根本區別。根據該條規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押財產未通知抵押權人或受讓人的，分為兩種情形並產生不同的法律後果，即:情形壹，抵押財產已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權；情形二，抵押財產未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，給抵押權人造成損失的，抵押人應當承擔賠償責任。可見，“抵押權的存在”不能視為“抵押財產已經登記”，因為“抵押權的存在”包括“抵押財產已經登記”和“抵押財產尚未登記”，其具有不同的法律效力。結合本案事實，不能認定珠江投資公司的所謂抵押權已經登記，不能對譚勝產生其所謂的法律效力。五、譚勝的受讓行為完全符合《物權法》第106條規定的不動產善意取得的法律要件，其系案涉財產的善意購買人，其合法權益應當得到保護。在對珠江投資公司所謂的抵押情況不知情的情況下，譚勝善意付出合理代價，並遵循合法程序，即在經房管部門審查無瑕疵的情況下，合法接管了《抵押備案證》編號為6951和第6952號，並依法辦理了《房屋所有權證》，完全符合《物權法》第106條的規定。綜上，珠江投資公司的上訴理由不能成立，請求二審法院依法駁回其全部訴訟請求，維持原判。
被上訴人鐘芳公司未到庭，也未陳述辯護意見。
經審理查明，原審認定事實屬實，本院予以確認。
此外，本院向廣州市國土房管局查詢了案涉抵押物的抵押、轉讓歷史，電子卷宗中不存在兩個案涉抵押物在20世紀90年代被查封的情況，廣州市國土房管局不動產登記簿檢索表也未顯示該房產在20世紀90年代被查封。因案涉抵押正式登記時間為2010，此前檔案未移交掃描，工作人員最終確認涉案房產未被查封。
本院認為，雖然《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第十二條規定:“當事人約定的或者登記部門要求的保證期間對擔保物權的存在不具有法律約束力。”但案涉抵押備案證明的抵押期限為1996 165438+10月29日至1998 10。上述司法解釋出臺前已設定抵押，譚生於6月1999接管了案涉抵押房產，並已出具認定譚生的生效判決。上訴人珠江投資公司的請求缺乏法律依據，本院不予支持。
綜上，原審判決認定事實清楚，結果並無不當，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第壹百五十三條第壹款第壹項的規定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費100元，由上訴人廣州珠江投資管理有限公司負擔..
這是最終判決。