某房地產開發商已獲得位於上海市五級地段的壹住宅建設地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發商已與某壹拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發商在委托設計單位進行規劃設計之前，在目前只有土地出讓協議和動拆遷協議兩份基本資料的基礎上，欲委托咨詢機構進行住宅小區開發前期策劃、開發成本估算及盈利性分析。
壹、住宅小區開發前期策劃
1、樓盤價格定位
根據咨詢人員市場調查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布範圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數樓盤價位集中在中價範圍。具體調查結果見下表：
從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數分布在4980-6980元/M2。經過綜合分析，擬定待建住宅小區購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運作時，可根據市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當的調整。
2、房型定位及占比方案
近年上海住宅市場新開發樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據上海市房地產交易中心和上海市統計局聯合發布的2002年上海市房地產市場商品房預售結構分析數據，2002年房地產市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由於戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統意義上的50M2左右戶型，而是指二房壹廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經綜合分析對比，擬建住宅小區開發項目的房型、建築面積和占比定位如下（見下頁）:
3、購房戶購買力分析
根據上述建築面積定位與銷售價格，主力房型二房壹廳壹衛和二房二廳壹衛每套房屋銷售均價為：52.5萬元-61.8萬元。壹般情況下購房者首付30%，即15.75萬元-18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳壹衛）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經計算為2867元，對於中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由於公積金貸款利率比商業貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。
4、開發方案策劃及參考經濟指標的確定
開發方案:
社會經濟的發展和人民生活水平的提高，對住宅小區居住環境提出了更高的要求，促使住宅建築形態向舒適和實用方向發展，傳統的多層+高層建築模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另壹種折衷方式小高層板式結構住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節約土地資源的優勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建築形態，本次開發方案原則上選用12層小高層板式結構。
參考經濟指標:
（1）住宅幢數、建築面積、住戶數的估算
根據房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建築面積：
70*5%+85*35%+100*35%+
130*15%+160*10%=103.75M2
每幢住宅設5個單元，每單元為壹梯二戶（每單元設1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建築面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米
已知基地地塊面積為21000M2，規劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設施建築面積合計為：21000*2.5=52500M2
根據住宅小區規劃指標，壹般住宅商品房占94%-95%，公建配套設施占5%-6%，假設住宅商品房占總數的95%，則住宅商品房可建建築面積為：52500M2*95%=49875M2
可建12層小高層住宅幢數為：49875/12450=4幢
住宅實際可建建築面積：4*12450=49800M2
每戶平均建築面積為103.75 M2，則住戶數為：49800/103.75=480戶
（2）公建配套設施
公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，其中幼兒園、托兒所壹般占40%，便民商店壹般占35%，其他配套設施壹般占25%。
公建配套設施可建總建築面積：總建築面積-住宅建築面積=52500-49800=2700平方米
幼兒園、托兒所建築面積：2700*40%=1080M2
便民商店建築面積：2700*35%=945M2
其他配套設施建築面積：2700*25%=675M2
（3）室外附屬設施
室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網球場等。
停車位：小區機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內。考慮到家庭轎車今後在上海的普及趨勢，假設小區內每3戶住戶擁有壹輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=160個，地面車位數：160*15%=24個；地下車位數：160*85%=136個。
獨立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2.5m*5m，占地面積12.5M2。地下車位包括分攤車道面積壹般為30-35M2，本次估算取上限值，則獨立式地下停車庫面積為： 136*35=4760M2
變電所:變電所投資取決於整個小區的總用電量，整個小區總用電量估算如下：
民用建築單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設施為80W/M2，車庫為20-30W/M2。在估算時均采用上限值。
住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦
幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦
便民商店用電量：945*120=113.4千瓦
其他配套設施用電量：675*80=54千瓦
小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦
用電量小計：2957.1千瓦
另外小區內零星用電量取5%，則整個住宅小區總用電量為：
2957.1*（1+5%）=3105千瓦
選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個住宅小區用電要求。擬設10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建築面積為50平方米，***計200平方米。
網球場：為滿足小區居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區內建造標準網球場1座。
標準網球場規格：36.58m*18.29m。網球場占地面積：669M2
5、建築覆蓋率、綠化率、小區綠化面積、網球場占地面積、地面車位占地面積、小區道路占地面積等指標估算
建築覆蓋率：
4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2
公建配套設施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2
配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2
建築物占地面積：6270M2
(考慮到基礎凸出外墻，建築物占地在標準層基礎上增加10%)
建築覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%
綠化率：新建小區綠化率壹般不低於30%，為改善環境，提高生活質量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建築物占地、道路場地，地面車位，網球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。
小區綠化總面積：21000*35%=7350M2
網球場占地面積：36.58*18.29=669M2
地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2
幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建築面積1080 M2
居民室外活動場所：取小區總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2
小區道路占地面積：21000-6270（建築物）-7350（綠化）-669（網球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 M2（居民室外活動場所）=4281 M2
小區道路占有率：4281/21000*100%=20.4%
6、小區日最大用水量、汙水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算：
民用建築近期供水，汙水排放，煤氣用量，電話容量規劃指標摘錄如下：
供水指標：
住宅：7-10升/M2·日；公建配套設施：6-10升/M2·日；綠化：1.5升-2升/M2·日。
小區日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3
排汙指標：
住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套設施：5.4-9升/M2·日。
小區日最高汙水排放量為：9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3
人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+2700M2*0.08M3/M2=2328M3
人工煤氣用量指標：
住宅：4.4M3/戶·日；公建配套設施：0.08M3/M2·日。
電話容量指標：
住宅：100-154門/萬M2；公建配套設施：25門/萬M2
電話線數量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=774門
7、前期策劃成果匯總如下：
建設規模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，壹梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建築面積：103.75平方米，層高2.9米
地塊總面積：21000平方米
建築物占地面積：6270平方米
綠化占地面積：7350平方米
網球場占地面積：669平方米
地面停車位占地面積：300平方米
小區道占地面積：4281平方米
幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米
小區居民室外活動場所占地面積：1050平方米
總建築面積：57260平方米
住宅商品房建築面積：49800平方米
公建配套設施建築面積：2700平方米
幼兒園、托兒所面積：1080平方米
便民商店面積：945平方米
其他配套設施面積：675平方米
獨立式地下停車庫建築面積：4760平方米
規劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）
建築覆蓋率：29.9%
綠化率：35%
小區道路占有率：20.4%
其他娛樂，休閑設施占有率：14.7%
住宅小區總用電量：3105千瓦
住宅小區最高日用水量：544立方米
住宅小區最高日汙水排放量：497立方米
住宅小區最高日人工煤氣用量：2328立方米
住宅小區電話容量：774門
總戶數： 480戶
二、開發項目開發成本分析及估算
（壹）、開發成本分析
由於整個開發建設項目所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標準密切相關，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標準。
1、住宅商品房建設標準見下表：
2、公建配套服務設施，室外附屬設施建設標準見下表：
3、建設項目開發成本估算：
根據上述建築物及構築物建設標準，住宅商品房及獨立式停車庫其建築安裝單價構成分析見下表：
公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設成本分析見下表：
4、項目開發所需建設成本具體估算過程：
A、土地費用
A1、土地出讓金： 3675萬元
A2、地塊動拆遷費用3000*1200=6300萬元
小計： 9975萬元
B、主體工程建設費
B1、住宅商品房
地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6萬元
結構：49800M2*600元/M2=2988萬元
建築：49800M2*145元/M2=722.1萬元
機電安裝：49800M2*440元/M2=2191.2萬元
開辦費：49800M2*35元/M2=174.3萬元
小計：7171萬元
B2、獨立式地下停車庫
地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8萬元
結構工程：4760M2*0=0
建築：4760M2*70元/M2=33.3萬元
機電安裝：4760M2*195元/M2=92.8萬元
開辦費：4760M2*40元/M2=19.0萬元
小計 1478萬元
B3、公建配套設施
幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75.6萬元
便民商店：945M2*1000元/M2=94.5萬元
其他配套設施：675M2*1000元/M2=67.5萬元
小計 238萬元
B4、變電所
設備：
變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元
配電設備：高低壓開關櫃、負荷開關、配電盤、電纜橋架等
1000元/KW*3200KW=320萬元
進口柴油發電機：1700元/KW*3200KW*20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的20%計算）
設備小計： 909萬元
土建： 200M2*800元/ M2=16萬元
小計： 925萬元
B5、室外網球場（36.58M*18.29M,***1座）
細石鋼筋混凝土基層：5萬元
聚胺脂類面層：22萬元
場地設備:5萬元
進口燈光系統：13萬元
進口圍網系統：9萬元
小計： 54萬元
主體工程建設費合計：9866萬元
C、室外工程費：
包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建築小品等，按主體工程建設費的12%估算：
9866*12%= 1184萬元
D、工程間接費用
1、 專業費用：按主體工程建設費的6%估算，9866*6%=592萬元
2、 開發商籌建管理費：按主體工程建設費的2%估算，9866*2%=197萬元
3、 住宅配套費：按住宅建築面積的320元/M2估算，49800*320=1594元
4、 人防建設配套費
本工程地下室可建成平戰結合的人防設施，按規定可以免繳人防建設配套費。
5、 市政建設配套費
按120元/M2標準估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元
6、 有關部門收取的各種手續費：
按15元/M2標準估算：15元/M2*52500M2=79萬元
小計： 3092萬元
E、不可預見費
按（A）--（D）各項費用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元
A--E小計： 25323萬元
F、建設期貸款利息
假設開發商自有資金占建設資金的30%，25%建設資金來源於樓盤的滾動銷售，45%建設資金來源於向銀行貸款，銀行貸款1-3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時間為1.5年，則建設貸款利息為：
三、項目開發盈利性分析
住宅建設項目銷售總收入（銷售稅費取8%）：
住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬元
獨立式地下車位：10萬元/個*136個*（1-8%）=1251萬元
小計 29565萬元
住宅建設項目開發成本 26274萬元
開發利潤：29565-26274=3291萬元
利潤率：開發利潤/開發成本=3291/26274*100%=12.5%
假設整個住宅小區從開發到完成***用2年時間，開發商自有資金為項目建設資金的30%，即
25323*30%=7597萬元
開發商自有資金年利潤率：開發利潤/（自有資金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%
盈虧平衡分析：
項目盈虧平衡點為：銷售收入=建設開發成本
盈虧平衡點住宅平均售價*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000
盈虧平衡點住宅平均售價=5462元/平方米
即如果樓盤建成後住宅商品房平均售價超過5462元/平方米，則開發項目盈利
如果樓盤建成後住宅商品房平均售價低於5462元/平方米，則開發項目出現虧損