中國人民銀行《關於進壹步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱“新政”)被地產商稱為央行近十年來最嚴厲的措施。房地產增長對經濟增長和相關產業有很大的拉動作用，但如果不謹慎發展，壹旦出現問題，也會對金融安全造成很大影響。因為房地產開發中70%左右的資金來自銀行，壹旦出現問題，就會導致商品房貶值、空置房增加、銀行貸款變成負資產等壹系列問題。壹、新政策出臺的背景1。央行查房地產信貸問題。為監測房地產信貸可能引發的金融風險，2002年6月，中國人民銀行對部分城市商業銀行2006年7月5438日至2002年9月30日發放的房地產貸款進行了檢查，* * *隨機抽取20901筆房地產貸款，金額為65438+。其中，房地產開發貸款3654筆，金額6543.8+0.38億元；12158個人住房貸款，金額44億元；個人商業性住房貸款5089筆，金額43億元。調查發現，違規貸款和違規金額分別占檢查總數和金額的9.8%和24.9%，引起了管理層的高度重視。2.商業銀行房地產開發貸款快速增長。據央行統計，從1998到2002年，商業銀行房地產開發貸款余額年均增長25.3%；從1997到2002年，個人住房貸款余額每年翻壹番以上，兩者的增速都遠遠超過同期GDP的增速。2002年下半年以來，壹些地區出現了房地產投資增長過快、商品房空置面積增加、房價上漲過快、低價房短缺、高檔房空置較多等結構性問題。這種情況再次增加了管理層對房地產行業出臺“新政”的決心。今年央行的貨幣供應量增長過快。今年上半年，央行的兩項統計數據顯示，貨幣供應過快。近年來，許多房地產巨頭依靠銀行信貸和不定期的土地租賃而致富。最近，壹些民營房地產企業因為違規再次暴露了這個問題。為保證未來房地產行業的良好發展，降低金融風險，上述綜合效應促使管理層近期出臺相關政策措施規範房地產企業業務發展(詳見《中國人民銀行關於進壹步加強房地產信貸業務管理的通知》，詳見6月33頁)。第二，新政策的預期目標是1。保持供求平衡。商品房總體供求的基本平衡是房地產市場持續穩定發展的前提。商品房持續嚴重供過於求導致空置率上升，房地產企業難以實現預期利潤，最終將企業的風險轉移給銀行。相反，房地產需求過熱，無論是實際需求還是投資投機需求，都會在短期內不斷誘發房地產價格上漲，最終出現脫離市場實際需求能力的泡沫，泡沫積累的後果也是經濟金融危機。在保持房地產總體供求基本平衡的前提下，還必須保持房地產內部結構的基本平衡，這是實現總體長期平衡的基礎。目前要特別註意的是，超出區域實際需求能力的高價房、別墅的大規模開發，而區域需求相對旺盛的低價房相對緊張的情況。要通過利率、貸款期限、貸款投放時間、規模等信貸政策的窗口指導，保持房地產投資的合理水平，促進房地產整體和內部供求結構的基本平衡。2.避免大起大落。從許多國家和地區的房地產發展經驗來看，市場崩盤或崩盤的主要原因是房地產短期內發展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限。因此，我們必須使房地產穩步發展。目前，我國部分地區房地產投資短期內大幅增長，商品房價格大幅上漲，出現過熱跡象。央行必須通過信貸政策的調控，保持房地產市場合理的資金規模，避免資金過度湧入，避免企業過度負債能力超過計劃規模的開發項目，避免借用信貸資金大規模炒作商品房，確保房地產業持續、平穩、健康發展。3.防範金融風險。房地產引發的金融風險有兩種:壹種是大量房地產企業倒閉，使得銀行貸款成為壞賬；其次，雖然企業沒有倒閉，甚至整個行業還處於比較景氣的局面，但是由於銀行貸款過度湧入房地產，整個信貸結構發生了變化。貸款過於集中在壹個行業，大量信貸資金違規投向房地產項目，不僅會減少對其他行業的支持，還會加劇風險的集中。特別是後壹種風險往往具有很大的隱蔽性和麻痹性。所以，壹定要未雨綢繆。當房地產開發出現過熱跡象時，雖然沒有危機，但也要預警，防患於未然，防範金融風險。4.兼顧公平與效率。目前，在壹些地區的房地產開發中，高價房和別墅正在迅速增加，它們在商品房結構中的比例正在上升，整個房價正在上升。高價房和別墅是相對低價的房子，能給企業帶來豐厚的利潤，因此備受房企追捧。買高價房和別墅的大多是高收入，個人收入支付能力比較強。銀行也熱衷於為這些購房者提供抵押貸款，並為這些房地產開發提供大量貸款。然而，這樣的購房者畢竟是市場需求的少數。目前突出的矛盾是低價房供不應求，這是市場需求中最大的壹部分。貨幣政策在尊重市場規律和原則，發揮經濟金融調節作用的同時，也要體現壹定的政策目標，必須關註市場中絕大多數人的利益，使社會對房地產的需求處於相對公平的局面。另壹方面，只有滿足了市場需求主體的利益，市場上的高價房才有真正存在的基礎，高價房購買者的資產縮水概率也會降低。第三，新政策對房地產行業的影響。房地產企業融資渠道單壹，過於依賴銀行資金支持。據估計，房地產項目近70%的資金來自銀行，部分項目銀行資金比例高達90%。如果這壹政策得到全面嚴格的執行，將會產生“急剎車”效應，可能會給當前的房地產市場帶來較大的沖擊。主要體現在:1。中小型房地產開發企業瀕臨困境。今年上半年，僅上海就累計發放住房開發貸款6543.8+098.7億元，房地產開發企業流動資金貸款270多億元，新增個人住房按揭貸款257.5億元。如果央行房貸政策全面實施，將直接導致中小房地產企業資金鏈緊張，部分房地產項目停工，出現爛尾樓。據業內人士估計，這壹政策的實施將使50%左右的房地產企業陷入困境，70%以上的項目無法繼續。2.房地產消費勢頭受到抑制。這壹政策在限制部分高檔住房和商品房消費的同時，由於實際上提高了預售門檻，中低價位住房的消費也會受到壹定影響。據了解，目前北京房地產銷售已經受到影響，部分高端樓盤已經打折。3.對市場發展的信心受到抑制。部分消費者可能形成價格下跌的預期，持幣觀望，推遲購房，削弱房地產市場的活力和動力。4.高檔住房被嚴格限制。從新政策中不難看出，高檔、大戶型的房子和別墅將受到銀行貸款的限制，這類房子的供應量將會減少。然而，正是由於這種房屋的成本上升和供應減少，高檔、大面積的房屋和別墅的價格將上漲。但長期來看，央行壹系列措施的實施將有助於鞏固房地產企業的業績，起到優勝劣汰的作用。目前商品房新開工面積增速為32%，竣工面積增速為37%，商品房銷售額增速為45%。隨著管理層收緊房地產信貸政策的實施，新開工面積增速回落，將造成房地產市場供需失衡，最終消化大量存量房，降低整個房地產市場的空置率，長期擠壓上市房企的業績，有利於其未來發展。此外，隨著壹系列措施的實施，經營不善的上市房地產公司很可能會重新考慮調整業務，而品牌房地產公司將在此輪競爭中最終勝出，業績將得到大幅提升。四。新政策新動向央行新政策的出臺，在房地產行業引起了很大的反響，但新政策的具體實施，需要各地分行制定相應的《各地房貸實施細則》。但央行新政出臺後，應關註壹些新動向:壹是央行將房地產信貸等金融信貸的監管職能交給剛剛成立的銀監會，監管房貸政策執行的政策傾向尚不明朗。二是該政策的實施細則主要由地方金融監管機構和商業銀行根據自身具體情況制定。由於房地產企業和貸款銀行之間的利益雙向依賴，估計這壹政策的執行有壹定的彈性和緩沖空間。五、房地產發展對策1。信托業將成為房地產企業新的資金來源。《中國信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實施壹年以來，已有100款信托產品投放市場，均受到市場好評。信托業作為連接貨幣市場、資本市場和產業市場的特殊紐帶，在當前金融業分業經營的格局下，可以完成其他金融業“不可能完成的任務”。其中包括央行新政策禁止發放的貸款和未取得“四證”的房地產開發項目。因此，新政策出臺後，房地產開發商加強信托產品的設計和應用前景廣闊。目前發達國家70%的金融資產由信托業管理。雖然中國對信托業的定義有所保留，但其市場份額仍然具有吸引力。2.積極做好中小房地產企業的兼並重組工作。央行新政的出臺，對中小房地產企業的影響無疑是最大的。中小型房地產開發商正面臨新壹輪的並購，他們的壹些土地也急於出售。有實力的房地產商可以結合自身房地產發展戰略和國家房地產政策，有選擇地接觸壹些中小房地產企業，通過並購為新壹輪發展打下堅實基礎。3.房地產企業應重視吸引外資。房地產企業可以通過在重組時吸收外國公司的股份，與海外房地產企業合作開發房地產項目來吸引外資。壹旦和海外房地產企業達成合作協議，資金鏈會非常紮實，因為國外金融和房地產聯系緊密，統稱為房地產金融。此外，隨著中國加入WTO，2005年後外資銀行將可以向中國房地產企業貸款，這將為中國房地產業註入大量資金。4.房地產開發應關註政策走向。央行新政策的出臺，影響最大的是"高檔"、"大面積"和"別墅"等商品房。但新政策實施後，由於這類樓盤開發量減少，開發成本增加，人們需求增加，這類商品房的價格會上漲。與中小企業沒有這種商品房開發相反的是，有實力的大型地產商在新政策實施後可以積極涉足這種商品房的發展空間，其增值和盈利的機會可能比以前更大。