企業“預付資本”的運作過程

企業“預付款”業務操作流程:需要墊付的資金包括:賣方原貸款銀行欠款、買方首付款、轉讓稅。因為天津有付正監管公司監管資金，買賣雙方的交易資金必須存放在付正進行資金監管。因此，在某些特定情況下，需要支付首付款甚至轉讓稅費。然而，大多數交易業務主要是墊付賣方原貸款銀行的欠款。處理流程如下:1。買賣雙方簽訂買賣合同，選擇買方貸款銀行，買方確認貸款金額及首付款；2.房地產評估；3.買賣雙方簽署貸款申請文件並辦理貸款申請；4.銀行批準貸款並向我公司發出貸款批準通知；（貸款批準通知的名稱與銀行的名稱不同。）銀行批準貸款時，應了解銀行提前還款程序的要求、解除抵押和抵押的時間，並與買賣雙方簽署提前還款協議。5.公司邀請貸款審查會議，並安排委托公證和產權確認手續；6.在通過貸款評審會的同時，組委會委托公證、產權確權、賣方還款卡密碼確認、銀行提前還款手續確認等。；7.辦理提前還款手續，還款後保留還款憑證、客戶身份證、戶口本、產權證、存折原件；8.陸續辦理了解押、過戶、產權證等手續；過戶當日，買方將首付款存入付正監管；9.有了轉賬憑證，銀行就把錢借給了付正的主管；10.抵押登記完成後，付正會將首付款和銀行發放的貸款同時轉到賣方的卡上，我公司會將預付款隨卡轉回銀行，並與賣方辦理結算手續。註:1。從支付預付款開始通常需要1.5個月。如果買賣雙方同意支付加急費，預付款時間可縮短至1個月。2.由於天津付正已強制要求對首付款和貸款進行監管，我們防控風險的手段是代賣方開卡。在處理期間，原始密碼和賣方的身份證由我公司保管，我們將在付正放款之前去銀行驗證貸款卡是否正常。3.如果賣方急需用錢，不能等待付正借錢，此時支付首付款是必要的。4.如果借款人通過買賣獲得銀行貸款，實際目的是進行綜合消費，也需要支付首付款。企業的“預付款”是指在買房過程中，當下家首付款不足時，所謂的“貸款服務公司”或擔保公司將拿出資金幫助下家補足首付款以幫助完成購買。當然，借款人要收取2%到5%的“預付款”。說白了，這種“預付款”行為類似於民間高利貸。過去，由於大多數銀行都設立了“轉按揭”業務，如果買賣雙方在同壹家銀行借款，貸款轉讓可以輕松完成。即使不從同壹家銀行貸款，擔保公司介入的保函也可以促進貸款的轉移，上下戶之間的交易也顯得順暢。“資金”的主要發揮空間在於壹些投機者，他們希望縮短房地產交易時間和貸款發放的等待期，因此他們寧願多付壹點錢來實現資金的快速流動。如今，隨著壹年內“二次抵押”的停止，僅壹年後“二次抵押”業務就名存實亡，這種“預付款”業務趁虛而入，開始成為房地產交易中的常見手段。具體例子:如果壹套價值200萬元的房子仍有654.38+0萬元的貸款，而下壹套房子的首付只有80萬元，那麽上壹套房子的20萬元貸款空缺無法還清。最後壹個家庭有20萬現金就夠了。如果沒有，交易可能無法完成，因為只有在貸款還清並取消房地產抵押後，我們才能共同申請轉移登記並申請流產證明。於是這20萬元成了商家“墊資”的來源。“不動產之窗”的壹位貸款服務商向記者介紹了所謂“墊資”業務的流程，該業務由貸款服務公司與中介合作完成。首先，與買賣雙方簽訂全職委托合同。主要內容是整個房地產交易過程由中介機構處理，包括交易、還款、貸款等。，並進行公證；同時，賣方向原貸款銀行申請提前還款；之後中介和賣家去銀行提前還款，中介墊付賣家欠的錢提前還貸。還清銀行貸款後，可以註銷抵押房產的抵押證明；受買方委托，中介繼續以此抵押申請貸款，銀行發放的貸款直接進入中介賬戶，扣除自己支付的費用後，剩余資金返還給賣方。至此，中介提供的“墊資”服務結束，買方也順利獲得了按揭貸款，成功購買了房屋。根據房地產部門的規定，註銷登記後，仍有壹個上市交易靜默期，持續時間約為28天。28天後，上下戶可以進行交易，銀行將憑房地產交易中心頒發的《上海市不動產登記證》發放住房貸款。這個過程還需要20個工作日，大約28天。兩個28天是整個“墊付資金”服務的全部時間。“墊資”最突出的特點是5%以上的高額服務費。在壹年期房貸被限制之前，這項業務的服務費是按照預收金額的2%左右收取的，因為當時的期限比較短，大約為壹個月，貸款服務公司的利潤大約為每月2%，這也在購房者的承受能力範圍內。但現在，隨著壹年內“轉按揭”業務的停止，服務費壹直在上漲。4月6日之後，由於房地產交易的完成時間延長至兩個月，“預付款”的成本開始上升至4%，有些公司已經提高到5%以上。根據前面的例子，如果“預付款”為20萬元，那麽成本將達到8000元，這大大增加了賣方的成本。由於“預付款”是為了幫助家庭還清貸款，這筆費用將成為有房壹族的額外負擔。當然，有些交易可以由雙方約定由買方承擔。據中介介紹，由此引發的糾紛並不少見。除了“預付款”的4%服務費外，在此過程中，交易雙方還需支付400元的額外費用和250的公證費才能委托中介完成整個交易。