二手房辦理住房公積金貸款需要準備材料及流程：①“住房公積金貸款申請審批表”3份，住房公積金管理中心現場填寫。②交易雙方夫妻二人戶口簿、身份證、結婚證原件及3份復印件。③與房屋產權所有人（包括住房***有人）簽訂的合法、有效的房屋交易合同原件3份；交易房屋的***有人未在房屋交易合同上簽字的，需提供其同意出售的書面證明原件3份。④交易房屋的權屬證書，即《房屋所有權證》原件及3份復印件。***有的房屋，要提供《房屋***有權證》原件及3份復印件。⑤預付購房款票據、契稅完稅證原件及3份復印件。⑥涉及抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押權利權屬證明原件及3份復印件以及有處分權人同意抵（質）押的書面證明原件3份。以所購住房或其他抵押物抵押的，還需要提供貸款機構認可的評估機構出具的對交易房產或其他抵押物的評估報告原件3份。⑦涉及保證擔保的，需提供保證人具有保證能力的證明（包括營業執照、近三年財務報表、資質等級證明、資信等級證明等）復印件3份。#二手房公積金貸款銀行通知放款了，錢就已經打入賣房人賬戶，聯系壹下買房人是否收到貸款，如果收到可以準備次月開始進行還款。住房公積金貸款步驟：1．進行交易房屋評估、確定貸款金額、期限和還款方式、進行交易房屋評估、確定貸款金額、雙方擬交易房屋（抵押物）的價值由住房公積金管理中心（以下簡稱“中心”）指定的房地產評估機構評估，交易雙方應積極予以配合。中心根據評估機構出具的預評估報告、雙方交易價格及借款人的還款能力，對職工擬申請的貸款金額及期限進行預審，並向職工出具《住房公積金二手房貸款貸款金額及期限預審確認表》。2．貸款需求備案、準備申請二手房貸款的職工應提交《借款人（配偶）工資收入及住房公積金繳存證明》（壹式三份）和交易前的《房屋所有權證》的原件及復印件，由業務人員審核確認該職工住房公積金繳存情況是否正常，該職工（配偶）工資收入證明是否真實、規範。3．選擇貸款擔保方式，二手房住房公積金貸款擔保方式有階段性保證加抵押、抵押兩種，借款人可以根據自身實際情況自主選擇。選擇階段性保證加抵押方式辦理二手房貸款的，在借款人所購住房辦理完抵押登記手續且房屋他項權證交受托銀行收妥之前，由借款人選定的擔保公司為借款人承擔階段性連帶責任保證。選擇抵押方式辦理二手房貸款的，借款人所購住房應在貸款放款前辦理完抵押登記手續，房屋他項權證交由受托銀行保管。4．簽訂房屋轉讓合同、辦理自籌資金交付、買賣雙方辦理房屋交易手續、領取房屋評估報告、簽訂房屋轉讓合同、辦理自籌資金交付、買賣雙方辦理房屋交易手續、自籌資金交付的方式交易雙方，既可在擔保公司（受托銀行）見證下交付，也可選擇由受托銀行監管支付。5．填寫《住房公積金貸款申請表》並按要求提交全部貸款申請資料（包括房屋評估報告、填寫《住房公積金貸款申請表》並按要求提交全部貸款申請資料包括房屋評估報告，並按要求提交全部貸款申請資料包括房屋評估報告），選擇階段性保證加抵押方式辦理二手房貸款的，可由擔保公司代借款人向中心提交貸款申請資料；選擇抵押方式辦理二手房貸款的，由借款人本人提交貸款申請資料。6．銀行放款隨著銀行貸款利息的逐漸提高以及首套房貸的利率優惠取消，購房采用商業貸款利息成本相比住房公積金貸款越來越高。如果具備住房公積金貸款條件的購房者，采用公積金貸款是最劃算的辦法。7．審核、審批、審核。8．簽訂借款合同等手續。#1、與賣方、中介簽三方合同，交首付，中介費2、到建委網簽3、經評估機構評估房屋價值，4、地稅局繳稅、建委過戶、簽訂貸款合同5、放貸款到對方賬戶，次月妳開始還貸#必須先過戶到妳名下 妳再評估 然後申請公積金貸款#"最新公積金辦理流程 步驟 流程 說明 時間 1 簽訂買賣合同 2 咨詢、提交貸款所需材料 3 繳存首付款 提供首付款證明 4 個人信用評估 核查借款人公積金狀況 1個工作日抵押物評估 申報抵押物評估 評估完成後5個工作日左右出評估結果 5 初審 經紀公司預約買賣雙方 當天到公積金管理中心辦理 6 面簽 經紀公司約買方到公積金管理中心簽訂借款合同 初審完畢後5個工作日左右，等公積金擔保中心通知進行擔保，並簽訂借款合同 7 過戶 具體按照不同房地局過戶時間 8 銀行放款 7個工作日左右進行放款手續 （鏈家地產市場研發中心提供） “瘦身”文件已悄然發出 記者今天上午從北京住房公積金管理中心得到核實，該部門的確已在8月21日向各中介機構下發了《關於調整存量房住房公積金貸款業務流程的通知》，只是沒有對公眾公布。 同時，北京住房公積金管理中心證實二手房公積金貸款流程已發生變化。不過，北京住房公積金管理中心表示，這些變化只是大面上的，並不是完全絕對的。比如評估環節提前只限於公積金擔保中心認定的中介公司，也並不是100%的存量房都能由銀行直接放款給業主。 提醒 8月27日之前未初審要重新評估 記者在北京住房公積金管理中心下發的《關於調整存量房住房公積金貸款業務流程的通知》中看到，其中對於新政策的執行時間節點有這樣的說明：“自2007年8月27日起?” 這意味著，北京住房公積金管理中心雖未正式對外宣布，但市管公積金在8月27日就已經開始執行新的交易流程了。 金育松(金育松博客,金育松新聞,金育松說吧)告訴記者，從9月1日開始，國管公積金辦理程序開始啟用新的交易流程。 而記者從鏈家地產、中大恒基等多家金融服務機構了解到，在8月27日之前借款人未到公積金管理中心做初審的，就需要執行新的公積金貸款交易流程，重新簽署信用評估後再進行其他步驟。 變化壹：評估環節提前 近日，房貸服務機構“偉嘉安捷”的不少借款人都接到了公積金管理中心打來的相關電話，通知他們公積金辦理流程發生變化。 據“偉嘉安捷”實際辦理公積金貸款業務的工作人員介紹說，二手房公積金貸款流程的主要變化是評估環節的前置。以前的流程是先面簽(簽訂借款合同)再評估，即買賣雙方簽訂合同之後，客戶交齊首付款，然後到公積金管理中心進行初審，初審完再進行借款人信用評估及抵押物的評估。 在這種流程下，如買賣雙方中任意壹方有突發事件，那麽整個評估過程就有可能會延期。 而改變後的流程將評估調整到面簽之前。對客戶而言，可以壹次性集中辦理較為麻煩的環節，這樣就能夠節約不少時間，更加方便客戶貸款。 變化二：銀行可直接給業主放款 鏈家地產副總經理金育松同時告訴記者，根據該公司拿到的壹份北京住房公積金管理中心下發的《關於調整存量房住房公積金貸款業務流程的通知》，流程的變化還體現在貸款發放的環節。 在過去，二手房交完稅款之後，銀行憑契稅票將貸款下發到公積金擔保中心，待取得房屋所有權證後，公積金擔保中心再將貸款下發給業主。而新的貸款發放方式是：在取得房屋所有權證後，銀行直接將貸款下發給業主。 金育松告訴記者，從實際操作的經驗看，新方式將大大縮短整個公積金貸款的周期，預計將縮短10個工作日左右。#首先，賣方要到公證處去將房子公證到賣方上，這裏面的手續比較麻煩。只有法律上賣主可以自由處置這套房子後，妳才能跟他簽買賣合同。因為我家也有這樣的情況，姥爺去世，姥姥還在，還有五個子女。現在要將房子給其中壹個，其它的子女都必須在公證處公證不要這套房子，公證時還得都到場，其中壹個女兒已不在，但是女兒的子女也享有繼續權，還得把她叫到。希望妳的這套房子就只有壹個繼續人。這樣公證時手續會快點。公積金貸款，不是可以貸全部，得看妳的月繳額度，公式為：公積金貸款額度=借款人及參貸人公積金月繳存額之和÷繳存比例×12個月×貸款年限×40%(對於距法定退休年齡20年以上，申請貸款年限10年以上的借款人可按50%的系數計算)。那個系數，每個地方不壹樣。武漢的就只有35%貸款流程：1，準備買賣雙方的身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證及各復印件。未婚要開無婚姻記錄證明。2.去銀行做面簽 。按銀行要求填寫各種單子。最好買賣雙方都有這個銀行的銀行卡，用來還貸和放貸的。我當時買房是中介帶著去搞的，就是不停的簽字，呵呵。做面簽時買賣雙方都必須到，賣方結婚了還要帶配偶。完了就等銀行審批了。審批過了妳就可以去過戶。過戶時回拿到壹個房管局給妳的壹個回執單（名字可能不叫這個），拿著那個回執單，去銀行。銀行就可以將余下的錢打到賣方帳戶上，妳還要跟銀行簽抵押的合同。大概就是這個樣子。我的房子剛到手。希望妳的也能盡快辦理手續！#二手房用公積金貸款需要帶交易後的契稅完稅證。 根據《住房公積金個人貸款操作規程》文件規定：二手房貸款，需提供《房屋所有權證》、《交易契稅完稅證》、《購房協議》等房地產部門過戶資料，並用本套房產設定抵押，房產未過戶到本人名下前，是不能辦理公積金貸款的。 公積金貸款辦理流程： 1、貸款人申請住房公積金貸款需到銀行提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表並如實提供下列資料： (壹)申請人及配偶住房公積金繳存證明; (二)申請人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件; (三)家庭穩定經濟收入證明及其它對還款能力有影響的債權債務證明; (四)購買住房的合同、協議等有效證明文件; (五)用於擔保的抵押物、質物清單、權屬證明以及有處置權人同意抵押、質押的證明，有關部門出具的抵押物估價證明; (六)公積金中心要求由第三方擔保人做擔保，並繳納擔保費用，由借款人、貸款人及第三方擔保人***同簽訂三方合同。 (七)公積金中心要求提供的其他資料。 2、對資料齊全的借款申請，銀行及時受理審查，並及時報送公積金中心。 3、公積金中心負責審批貸款，並及時將審批結果通知銀行。 4、銀行按公積金中心審批的結果通知申請人辦理貸款手續，由借款人夫妻雙方與銀行簽訂借款合同及相關的合同或協議，並將借款合同等手續送公積金中心復核，公積金中心核準後即劃撥委貸基金，由受托銀行按借款合同的約定按時足額發放貸款。 5、以住房抵押方式擔保的，借款人要到房屋坐落地區的房屋產權管理部門辦理房產抵押登記手續，抵押合同或協議由夫妻雙方簽字，以有價證券質押的，借款人將有價證券交管理部或盟中心收押保管。#"辦理住房公積金貸款應按下列程序：（壹）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表並如實提供有關資料。（二）市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意後，借款人與中心簽訂相關合同或協議，並按人民銀行規定辦理保險。（三）貸款手續辦理完畢後，市住房公積金管理中心給銀行簽發準予貸款通知書，銀行接到貸款通知書後辦理貸款劃付手續特別提醒：購房時，借款人根據自己公積金的繳納情況，到銀行進行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定，每年提取壹次。假設客戶每年壹次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息（***計2500元），余額12500元可壹次性償還住房商業性貸款本金，在還清住房商業性貸款本金後，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因為商業性貸款利率高於公積金貸款利率。“沖還貸”後，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數是有壹定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那麽提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。余額不足時，借款人應及時將足額款項註入用於還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據自身實際進行選擇。如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請並辦理提取公積金相關手續，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。 申請銀行個人住房貸款工作流程：（壹）買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。（二）支付30％以上的房款。（三）去房管部門辦理預售登記。（四）辦完預售登記後，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。 兩種還貸方式利息天壤之別 壹般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達到10萬元之巨！至於這個，不少人都還被蒙在鼓裏——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄壹篇供您參閱。市民劉先生上個月剛買了新房，並辦完了住房貸款手續，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第壹次還貸後，劉先生卻知道了壹件讓他大為驚訝的事———他的壹位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另壹種還貸方式壹無所知。“在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來壹大堆貸款合同，密密麻麻的，然後幫妳壹會翻到這裏、壹會翻到那裏，指著壹些空白的地方，讓妳簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外壹種還款方法。”簽下這份貸款合同後，劉先生自己測算了壹下，利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍，發現合同裏的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了壹下，如果套用另外壹種還款方法，那麽自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現在要少2.49萬元。銀行普遍主薦“等額法”為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。在農業銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準備購買壹處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準備辦理商業貸款，30年還清。壹位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”壹項顯示為2372.78元；記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另壹種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。 究竟選擇哪壹種方法呢？以下是記者和該工作人員的壹段對話：“兩種還貸方法哪壹種更合算呢？”“總的說來第二種遞減法少付點錢，但是壹般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那麽大差距了。何況使用遞減法雖然後面還得少，但是壹開始壓力太大了。”“哪壹種更方便呢？”“當然是第壹種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同，算起來也很麻煩?所以我們壹般都推薦客戶選擇等額法。”隨後，記者繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行，大多數都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然壹些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。銀行傾向性在於息差導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢？壹位從事金融行業多年的人士壹語道破：“關鍵在於息差。”“兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進行了壹番計算，得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！ 該人士稱，同樣壹筆貸款業務，對於“吃利息飯”的銀行來說，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣壹樣，壹般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎麽會推薦價格低、利潤低的商品呢？至於銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發現，使用遞減法實際上也並不如想像的那麽麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數額並不需要人力測算，銀行的計算機系統十分輕松地便可以打印出30年中每壹個月還款數據的表格，購房人只需遵照交錢就行了。而另外壹個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業內人士測算發現，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對於等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續時間也只有壹年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達11多萬元，值得大多數購房人重新考慮。銀行稱沒占到便宜昨日，建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是壹回事。“不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法並不是哪家商業銀行自己制定的，而是央行規定的。”建行江蘇省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是壹樣的。“簡單地看，兩者利息是相差壹定額度，但是對於銀行來說，並沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的。”據叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在於顧客占用銀行資金發生了變化。遞減還款法，由於顧客壹開始就多還本金，所以越往後所占銀行本金越少，因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應增加。針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現狀，昨天壹些銀行表示今後在辦理貸款之前，將加強告知義務。“可能我們的部分櫃面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習慣於這種還款方式，所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了。”壹些銀行表示，今後在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。消協稱購房人有知情權南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說，貸款購房也是壹種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者，有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容，即兩種不同的還款方式。另外，還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權利。我國《消法》第八條、第九條規定，“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利”；“消費者有權自主選擇商品或者服務方式，自主決定購買或不購買任何壹種商品、接受或不接受任何壹項服務”；“消費者在自主選擇商品或服務時，有權進行比較、鑒別和挑選。”孫建和認為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中壹種還款方式，那麽就違法了《消法》的上述規定，對消費者的知情權、選擇權構成了侵害。原因在雙方信息不對稱貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是人民銀行的明文規定。然而，為何到了實際操作中，壹種方式深受青睞，而另壹種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什麽？受訪的多位專家及業內人士均壹致指出，購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱，是首要原因。在市場經濟條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件；而購房人由於信息缺乏，必然處於弱勢。錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規定也只是面對銀行而設的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什麽就是什麽，具有壹定的盲從心理。陳廣華律師也認為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處於明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導。(記者/王海燕鄭春平) 相關鏈接兩種還貸方式比較1、計算方法不同。等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不壹樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少於“本息還款法”；3、還款前幾年的利息、本金比例不壹樣。“本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每壹次，利息借壹天算壹天，所以二者的比例最高時也就各占50%左右。4、還款前後期的壓力不壹樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是壹樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是壹樣的；“本金還款法”每次還款的本金壹樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，後期的壓力要比前期輕得多。
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