不久前，南京出現長租公寓破產事件引起有關部門高度重視。在此背景下，近日，南京出“新招”，加大租賃機構整治、監管力度，防範類似事件發生。在業內人士看來，從長效機制的角度出發，解決租賃行業的根本問題，關鍵在於盡快出臺住房租賃條例，通過立法建立行業準入制度。
建立住房租金銀行托管制
近日，南京市住房保障和房產局、中國銀保監會江蘇監管局、中國人民銀行南京分行營業管理部、南京市地方金融監管局四部門聯合下發《關於進壹步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確了13條具體舉措和要求，包括建立住房租賃租金托管制度、實行租金銀行托管、不得哄擡租金價格等。
《通知》明確規定，在南京市行政區域內從事住房租賃經營活動的企業、個體工商戶等機構（以下簡稱“住房租賃機構”）從事住房租賃代理業務時，應當建立住房租賃租金托管制度，與南京市行政區域內經營的銀行簽訂租金委托收付協議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行托管。
《通知》還指出，國家金融監管部門批準設立、獲得金融業務許可證的南京地區商業銀行可開展個人住房租賃消費貸款業務，小額貸款資金只能劃入住房承租人賬戶。商業銀行應做好住房租賃消費貸款資金去向監控工作，江蘇銀保監局、人行南京分行營管部***同做好指導工作。
此外，嚴禁中介機構、住房租賃機構通過自辦金融或與其他機構合作為租房違規加杠桿提供產品和服務。規範經地方金融監管部門審批設立的小額貸款公司開展個人住房租賃消費貸款業務。同時，房屋租賃實行登記備案制度。住房租賃機構、承租人應依規辦理房屋租賃合同登記備案，建立管理制度，落實安全管理職責，保障租賃當事人合法權益。
新京報記者了解到，在此之前，不到壹個月的時間內，南京市房產交易中心通過官微兩次發布住房租賃風險提示，提醒租房者防範租賃風險。8月22日發布的《關於住房租賃風險的提示》中，提醒大家要防範“黑中介”、防範“高收低租”市場風險、防範租金貸等。隨後，在9月12日發布的住房租賃風險提示中，建議房源選擇要慎重，“人”“房”證件須細查。同時，還要仔細查驗房東出示的身份證是否與產權證記載的信息壹致。
新制度或提高租賃機構準入門檻
今年以來，不少住房租賃企業資金鏈出現問題。據記者根據公開信息統計，截至目前，已有26家公寓機構出現重大問題，僅今年7月份，就有樂伽公寓、杭州速錦房產在內的6家公寓機構“爆雷”。其中，樂伽公寓的關停，導致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失。而引發樂伽關停的重要原因，在於其“高收低租”模式。這種“高收低租”模式並非個案，目前壹些地區的長租公寓機構，還在采用這壹模式。
房東東創始人全靂指出，“高收低租”與租金貸壹樣，是典型的利用資金池，運營長租公寓的做法。這壹模式，無形中會放大杠桿，由於缺少風險控制，壹旦企業經營管理失誤，最終會導致房東、租客嚴重損失。
在此背景下，《通知》的多條內容提及住房租賃金融，尤其是首次在政策中提出建立“住房租賃租金托管制度”，此舉在業內看來是壹大亮點。
“從托管制度本身來看，是借鑒了購房環節的首付款第三方托管的方式，目的是保障資金的安全性。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。
此次南京“新招”，在壹定程度上提高了長租公寓的準入門檻。世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天亦表示，對租戶來說是壹種權益的保障，對運營商來說壹定程度上會提高運營和融資成本，同時也會提高行業進入門檻，加速行業內的整合和優勝劣汰。
不過，在宅貓找房創始人楊曉松看來，保證金制度確實能夠杜絕壹部分規模較少的中介機構、或者賠償能力弱的機構進入行業，但同時增加了長租公寓的運營成本。因此，“要避免這部分成本轉嫁到租客身上，間接提高租客租房成本。同時，保證金制度對行業而言，或帶來利潤偏低的情況。”
“租金托管制度在壹個相對高頻支付的行業如何落地，能否行得通，還存在壹定的考驗。”業內人士亦表示。
其他城市有可能效仿?
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，南京進行這壹地方規章的政策設計，有很強的示範性。預計接下來，壹線城市和壹些租賃人口、租賃機構較多的二線城市，可能會借鑒南京的經驗。
“長租行業機構化方向不變，而機構門檻高將加速行業洗牌，在基礎從業者層面上調整，才能發揮互聯網+的最大化效果，這也是過去若幹年租賃行業被互聯網改造緩慢的底層原因。”巴樂兔研究院院長高萌表示。
在北京房地產中介協會秘書長趙慶祥看來，從長效機制的角度出發，解決租賃行業的根本問題，關鍵在於盡快出臺住房租賃條例，通過立法建立行業準入制度。
趙慶祥指出行業面臨的壹大問題：由於缺乏行業準入制度，導致租賃市場存在底數不清的問題，即市場上究竟有多少家租賃企業？有多少套房子在出租，大家並不是很清楚。由此，導致行業管理的壹大難點在於，不少企業出了問題，才被外界知曉。
而直至今日，我國還未出臺完整的租賃法律法規，僅有壹些租賃政策，“租賃行業沒有準入制度，光靠市場自發行為，還會存在壹些違法、違規行為。因此，要從根源上解決問題，則必須從行業規律、特性出發，建立行業準入制度，加強行業管理。”趙慶祥說。