這將意味著政府可能會對“房地產熱”開出史上最猛的壹劑“猛藥”。新壹輪宏觀調控已經“來臨”。
5月8日，央行宣布將個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。4月28日，央行將金融機構壹年期貸款基準利率上調0.27個百分點。
據報道，央行計劃推行的50%抵押貸款政策將在必要時出臺。目前，各大商業銀行尚未收到執行這壹政策的具體時間表。然而，在密切關註中國主要城市房地產價格走勢的同時，秘密地緊急聯系主要房地產開發商的客戶，提前收回即將應收的貸款，並停止向開發商發放任何開發貸款已成為各大商業銀行目前的主要任務。
房價反彈
房價是新壹輪宏觀調控的導火索。
“我想在京都航城買房，但從4月29日開始，房價上漲了，平均上漲了400元。我想買的公寓漲了160元。我讓壹個熟人打折，沒用。真的是這樣賣的嗎？我不信！”5月9日，在壹家報社工作的王先生向記者坦言，由於房價問題，他已經開始放棄買房的想法。“北京的房價太高了，買不起。”
據記者了解，京都航城的降價速度並不是北京百子灣地區最快的。“最明顯的例子是沿海的賽羅市。去年5月，所謂最嚴格的宏觀調控剛剛開始，這個項目也同時開盤。當時均價只有6800元。目前價格已經達到8200元，壹年1000多元，相當於白幹壹年。壹位業內人士給記者算了這樣壹筆賬。
然而，在北京，像京都航城和沿海賽洛城這樣房價飆升的建築比比皆是。
“以前是幾百美元，但現在我們都籌集了幾千美元。事實上，這已經成為壹種普遍現象。目前，房價的上漲是非常不正常的。”就連SOHO中國有限公司董事長潘石屹也承認房價上漲過快。
統計數據顯示，前4個月北京房價正以17%的速度快速上漲，且上漲趨勢不減。
“現在有壹個奇怪的現象。房產漲得越多，賣得越好。它漲得越少，就越受冷落。”這是王先生在“五壹”期間最深的感受。“被迫買房的因素顯而易見。”
顯然，北京的房價高得“離譜”。然而，最令人擔憂的是高房價已經蔓延。
“去年的宏觀調控還是讓開發商難受了壹段時間。壹位開發商告訴我，如果監管效果不能在三個月內降低，他將破產。”4月底，本報記者在成都采訪時，成都郊縣房管部門相關人士告訴記者，宏觀調控很快過去了，開發商起死回生，現在的生活比預期的更滋潤“現在他的房子是當地最高的，均價近4000元，當地房價在2000元左右。”
房管部門相關人士感嘆，從去年到今年，包括這個郊縣在內的成都整個城市的房價上漲異常迅速。
此外，廣州、青島、深圳等地的政府部門最近發布的統計數據顯示，這些地方的房價最近壹段時間再次飆升，壹些地方的商品房價格漲幅甚至接近20%。“深圳的住房均價將近1萬元。“
“是的，房價漲得特別快。事實上，我們可能看到的是65，438+00%和65，438+05%的增長。事實上，真正的增幅可能比這個數字還要大。”潘石屹說。
高空置率與房價悖論
“房價持續高企導致市場供需失衡。”中國社會科學院金融研究室博士尹中立指出，房價的快速上漲意味著空置現象也將增加，房地產泡沫將越吹越大。
“從高房價和高空置率的角度來看，房地產或多或少確實有壹些泡沫成分。”中國人民大學土地管理系教授嚴的觀點與他的觀點相近。
事實上，從國家權威部門最近發布的數據可以看出，高房價導致的高空置率已經出現。
國家統計局發布的最新數據顯示，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。其中，空置商品房為6983萬平方米，同比增加19.7%。據北京房地產交易信息網最新統計數據顯示，截至今年4月30日，北京可售期房共計1512套，其中未售房源共計1091390平方米。取得房屋所有權證的現房銷售項目共855個，其中未簽約房屋17815個，面積2891400平方米。
記者在成都郊區華陽鎮看樓的體驗也特別深刻。妳經常可以看到壹個巨大的房地產，這是無人問津的。“我們這裏的房價普遍在3000以上，稍微高端壹點的樓盤接近6000。有價格過萬元的別墅項目。銷售情況還可以，但入住率不高，部分樓盤空置率高達80%。”當地壹位開發商告訴記者，除了成都政府即將南遷以及新疆、西藏等偏遠地區的退休人員等待帶來的提前購房需求外，不排除壹些空置率是由投資和投機造成的。
然而，是什麽樣的力量在扭曲房地產市場？
“4月份，我在廈門開會，得知在廈門那個地方，壹塊地的樓面價已經拍到了7000元。”21世紀不動產中國區副主席盧航在接受本報記者采訪時表示，地價的上漲在壹定程度上影響了房價的上漲。
在北京，順馳和華潤以天價收購土地，結果是它們的房地產價格遠遠高於同壹地區的房地產平均價格。4月8日，北京海澱溫泉小鎮中心區11.5億元的起拍價，再次讓業內體驗了壹把“天價拿地”的激烈感覺，隨之而來的隱憂也隨之產生:這樣的地價，開發商到底要有多高的利潤？
“因為該地塊的地價成本已經達到4863元/平方米，其售價至少要達到1萬元/平方米才能獲得壹定的利潤。”中原地產華北區總經理李文傑表示。
據記者了解，目前同地段住宅產品銷售價格在5200元/平方米至6500元/平方米之間，差距壹目了然。
“大環境是低利率。大家都習慣了這個利率水平。美國市場的利率是7%-8%。中國的利率壹直是低利率市場。這使得人民有強烈的投資沖動。房貸5點多，在銀行的利率幾乎等於零。”盧航從金融角度分析了高房價背後的原因。“投資渠道單壹，除了股票，就是房地產，股票低迷是事實。房地產更多時候是投資者別無選擇的選擇。”
“比如去年的宏觀調控，要穩房價、降房價，但我們的調控措施，壹是收緊信貸，二是減少土地供應。收緊信貸意味著減少放貸；減少土地供應會減少土地供應。在需求不變的情況下，供給的減少必然導致價格的上漲。銀行信貸減少，土地供應減少，市場上的房子也減少了，房價將不可避免地下跌。”4月25日上午，在2006中國國際房地產研討會暨2006房地產藍皮書發布會上，中國房地產業協會原會長楊慎也指出了高房價在土地和金融方面的癥結所在。
監管的前奏
開發商和消費者之間的市場博弈正在加劇。
“如此快速的上漲確實是壹個特別危險的信號。我們應該反思之前出臺的政策是否有效，下壹步如何調控房地產市場，使其穩步發展。”潘石屹說。
“最近主要職能部門的壹系列行動實際上只是新壹輪宏觀調控的壹個信號和前奏。在我看來，真正的大規模宏觀調控還沒有開始。”5月9日，北京華貿中心開發商國華地產總經理方超向記者預測:“新壹輪的宏觀調控手段將主要是利率和稅收。”
“我們調控措施的目標不能從主觀意願出發。行政手段和市場價值是相輔相成的，有形之手和無形之手的關系也是相輔相成的。它並不意味著現代宏觀調控是用有形之手壓制無形之手，因此很容易使用行政手段。最終房價無法下跌，調控的預期目標難以實現或收效甚微。”楊慎指出。
潘石屹說:“目前穩定房價有三種方式:第壹種是土地部門，每年供應的土地可以與住房的需求保持平衡。市場只有供需平衡才能穩定，這個市場是和諧的市場；第二個方面是中國人民銀行。中國人民銀行原有的激勵政策。例如，應該將起征點提高到房貸比例、年限和住房利率以上。第三個部門是稅收。中華人民共和國國家稅務總局兩年前提出增加持有房產的稅收。”
根據記者獲得的消息，提高首付比例確實可能成為宏觀調控的最後“殺手鐧”。不過，業內人士指出，五折房貸政策的影響可能會造成整個房地產市場的“浩劫”。
據報道，央行計劃推行的50%抵押貸款政策將在必要時出臺。目前，各大商業銀行尚未收到執行這壹政策的具體時間表。然而，在密切關註中國主要城市房地產價格走勢的同時，秘密地緊急聯系主要房地產開發商的客戶，提前收回即將應收的貸款，並停止向開發商發放任何開發貸款已成為各大商業銀行目前的主要任務。（記者楊麗萍北京報道）