壹、與住房相關的主要稅種
美國與住房相關的稅種主要有:①房地產稅，又稱房地產稅。土地和房屋的征用需要每年支付。稅基是房地產評估值的壹定比例(各州規定不壹，多為20%-100%)。目前美國50個州都開征這個稅，不同州和地方政府的稅率大概是1% ~ 3%。房地產稅多由地方政府征收。②房地產交易稅。買賣房地產時付款。不同的州有不同的稅率，從0。01%科羅拉多州收於2。哥倫比亞特區為2%。大約三分之二征收這種稅的州的稅率低於0。5%.密西西比州等15州不征收房地產交易稅。③所得稅。個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為10%，最高稅率為35%，適用於不動產出租形式的所得。資本利得稅是根據不動產出售時取得的差額收入征收的。購銷間隔壹年以上，適用稅率較低。購銷間隔不滿壹年，適用稅率較高，與壹般所得稅稅率相同。④遺產稅和贈與稅。這種稅是對作為遺產的房屋征收的，當它們被贈送時。
二。住宅產業的稅收優惠政策
美國住宅產業的稅收優惠根據對象可以分為兩種，壹種是針對房主的，另壹種是針對住宅投資者的。2007財年，美國聯邦政府在住房相關稅收上的總支出為1311億美元。由於金融危機，2008財年減少到111億美元。
1.對房主的稅收激勵
(1)從應納稅所得額中扣除房貸利息和房產稅。
美國早期的稅法規定，在征收個人所得稅時，可以減免所有抵押貸款的利息支出。從1986起，只減免用於購買、建造、維修房屋的貸款利息支出，極大地刺激了住房建設的發展和人們的購房熱情。從1997開始，允許房主從其應納稅所得額中扣除壹級住宅和二級住宅的抵押貸款利息，價值不超過1萬美元。從應稅收入中扣除抵押貸款利息是聯邦政府最大的稅項支出項目之壹，2007財年減稅或免稅約737億美元。除了抵押貸款利息，房主還可以從應稅收入中扣除他們在納稅年度為其主要住房支付的房地產稅。通過這項政策，2007財政年度實現了約285億美元的稅收減免。2007財年，上述兩項扣除帶來的個人所得稅減免占當年與住房相關的稅收支出總額的78%。
(2)免除出售主要住房的資本收益。
1997《納稅人減負法》實施，調整了原住房銷售減免資本利得稅政策，統壹了減免標準，擴大了受益範圍。根據該法案，在過去5年內居住滿2年(可以是不連續的)的壹手住房出售的(部分)收益可以免除聯邦資本利得稅。被免除資本利得稅的單身房主最高收入為25萬美元，被免除資本利得稅的已婚夫婦最高收入為50萬美元。因為美國房價不高，房價變化比較小，所以房屋銷售收入能達到上述額度的非常少。對於壹些特殊情況，如工作地點變更、健康原因、不可預見的環境變化(死亡、離婚、分居、納稅人本人或其他特定符合條件的個人生育壹個以上子女)，可以在出售房屋時，按照近五年內符合條件居住730天(兩年)的比例減免資本利得稅。每兩年，租戶可以享受壹次這種優惠。通過這壹政策，2007財政年度共減免稅收約6543.8+06.8億美元，占當年住房相關稅收支出總額的654.38+02.8%。
(3)對免稅標準以下的房主減稅。
免稅標準以下的家庭不享受房貸利息和房地產稅抵扣帶來的所得稅減免。根據2008年實施的“住房援助法案”，在2008年和2009年，這部分房主每年可以從應稅收入中扣除壹定數額的房產稅，從而獲得相應的稅收減免。對於單身房主，最高扣除額為500美元；對於已婚夫婦，最高扣除額為65，438加元+0，000美元。已繳納的房產稅低於最高限額時，按照已繳納的房產稅執行。
2.對住房投資者的稅收優惠
(1)低收入住房稅收補貼。
由1986頒布的稅改法設立，允許合格投資者在10中從每年應繳納的聯邦個人所得稅中扣除不動產“資格基數”的固定比例。“資格基數”的計算方法是，從項目的總開發成本中減去土地價款和其他相關費用得到“資格基數”，將合格基數乘以項目中低保戶的比例得到“資格基數”。當項目位於房價相對較高的“困難開發區”和低收入家庭集中的“合格普查區”時，將額外獲得130%的“基數擴大系數”，從而提高資格基值。對於新建項目和重大改造項目，10年總稅收補貼相當於資質基值的70%，每年稅收補貼約為資質基值的8% ~ 9%；對於修復成本低於每單位3000美元或同時接受其他聯邦補貼的房地產，65，438+00年的總稅收補貼相當於資格基值的30%，每年的稅收補貼約為資格基值的3% ~ 4%。2007財年，這壹項目的稅收減免額約為51億美元，占3。9%的稅收支出與住房有關。
(2)發行與住房有關的免稅債券。
與住房相關的免稅債券主要有抵押收入債券、住房貸款扣稅證明債券和多戶住房債券。購買各州發行的向首次購房的低收入家庭提供低息抵押貸款的抵押收入債券所取得的利息(收入不高於當地平均收入的115%)免征所得稅。發債所得提供的低息貸款可用於購買新房或現有住房，要求房價不超過區域平均房價的90%。為發放住房貸款稅收信用憑證而發行的債券利息，免征所得稅。首次買房的中低收入家庭，可以通過代金券的形式，從自己的聯邦稅單中扣除10% ~ 50%(不超過2000美元)所支付的房貸利息。該方法為那些收入不足以享受抵押貸款利息扣除和退稅的家庭提供了稅收優惠。2007財年，上述兩種債券的利息被免除所得稅6543.8美元+0.3億。購買各州發行的多戶住房債券，以提供低息抵押貸款，為出租住房的發展提供資金，所得利息免征所得稅。至少20%的出租住房單元(在壹些目標地區為65，438+05%)必須保留給收入不高於地區平均水平50%的家庭，或者40%的住房單元必須保留給收入不高於地區平均水平60%的家庭。在2007財年，多戶住房債券的利息免除了7億美元的所得稅。2007財年，因發行與住房相關的免稅債券而導致的稅收減免占當年與住房相關的稅收支出總額的65，438+0.5%。
(3)歷史建築修繕稅收補貼。
歷史建築修繕稅收補貼由1978稅法設立，允許參與聯邦指定的歷史建築修繕項目的投資者獲得聯邦所得稅補貼。價值1美元的補貼相當於扣除1美元的應納所得稅。補貼金額相當於該項目的翻新費用的20%。歷史建築修繕稅收補貼適用於住宅和非住宅建築。2007財年，歷史建築修繕的稅收補貼為4億美元，占0。該年度與住房有關的稅收支出總額的3%。
(4)出租房屋折舊高於其他折舊制度導致的所得稅減免。在2007財年，稅收減免額為43億美元，占稅收減免總額的3。該年度與住房有關的稅收支出總額的3%。