失業率達到了4.3%的9年低點，就業市場正在回暖，美元最近也在貶值。許多投資者認為現在是在低匯率下購買美國資產的好時機。
作為對海外投資者最具吸引力的房地產市場，美國樓市還會繼續向好嗎？哪些地方最值得投資？
1美國房地產市場現狀
(1)市場持續復蘇，房價持續上漲。
按照中國人的習慣，買房時第壹個問題是房價會不會漲，答案是“會”。
下圖是Zillow在今年第三季度對100多位經濟學家和房地產專家進行的調查，對2017-2021年美國房價做出預測。
其中，紅色虛線為悲觀預測，認為未來5年美國房價將上漲6.7%；綠色虛線是未來五年房價上漲28.8%的樂觀預測；兩者之間的黑色虛線指向預測平均值，認為未來五年美國房價將上漲18.4%。
美國房價預測2017-2021(數據來源:Zillow，制圖:Pulsenomics)
另壹家美國商業機構Keeping Current Matters也對數百名經濟學家進行了調查，他們都壹致認為，未來五年美國房地產仍將呈上升趨勢，累計漲幅將超過15%。
美國房價已經達到2007年金融危機前的最高點，有媒體報道稱正在醞釀泡沫。美國房價還有上漲空間嗎？
下圖是美國房價指數走勢。藍線是歷年名義價格，紅線是剔除物價上漲因素，按通脹水平調整後的房價。可以看出，2007年的房價明顯高於2017的水平，所以美國的房價離危機前的高水平還相差甚遠，未來還有上漲空間。
美國現有房屋的中值價格(來源:NAR，美國勞工部，制圖:WSJ)
所以不要被表面的數字所迷惑。例如，如果包括通貨膨脹，65，438+00年前價值200，000美元的房子現在價值276，000美元。
(2)買房更容易獲得貸款。
很多投資者在買房時都想了解當地房地產市場的貸款情況。
美國抵押貸款銀行家協會(MBA)的可用信用指數(available credit index)是衡量獲得抵押貸款難度的權威指標。指數越高，越容易獲得貸款，反之亦然。
2017年8月，該指數已達到八年來的最高值179，正處於最容易獲得抵押貸款的時期，許多大型金融機構更願意向借款人提供抵押貸款。
美國月度可用貸款指數(來源:美國抵押貸款銀行家協會MBA)
當然，對國外買家來說也是壹大利好。目前壹些國家限制外國人貸款買房，而美國則打開了抵押貸款的大門，這無疑更有利於投資者融資。
(3)抵押貸款利率
除了房價上漲，貸款容易獲得，另壹個重要的問題是月供。美國目前的房貸利率如下表所示。即使是最長的30年期固定利率也只有3.75%。要知道，目前國內的利率是4.9%，這還是近十年來最低的利率。可見美國目前的房貸利率是很低的。
由於通脹和非農人口就業不及預期，美聯儲今年9月加息的概率降至零，年底加息的概率也大幅下降。所以在美國通過貸款買房還是比較劃算的。
(4)住房交易活躍，流動性增強。
房產是否好賣，流動性如何，也是投資者關心的問題之壹。
目前美國的房子只賣37天，是近5年來最好的水平。西雅圖、波士頓、丹佛等熱門城市甚至可以在10天內賣房。
出售時間的REDFIN住房市場
對於房地產這種流動性差的資產來說，這種程度的流動性是相當難得的。如果妳的房產增值，流動性越好，越能保證房子能在最短的時間內轉賣。
(5)房屋庫存緊張。
美國房價快速上漲，庫存創30年新低。今年第二季度，未售出庫存僅占住房總量的65，438+0.9%。在樓市需求旺盛的同時，美國每年的新屋開工數僅為84.9萬套，遠低於2007年金融危機爆發前的654.38+0.36萬套的水平。
新開工房屋減少，也與建築工人短缺、建築從業人員減少有關。目前，美國住宅建築行業的從業人員只有76.7萬人，比十年前下降了整整20%。
NAR公布的數據顯示，6月房地產銷售數據為552萬，較5月下降1.8%。NAR首席經濟學家勞倫斯·雲(Lawrence Yun)表示，住房供應短缺為房價上漲“火上澆油”。
美國庫存緊張仍將是常態，並將繼續推高房價。CoreLogic副首席經濟學家薩姆·卡特(Sam Khater)認為，房價持續上漲的主要原因是供應有限和需求旺盛。
(6)建築成本持續上漲，進壹步推高房價。
2016年，美國遭遇建築工人短缺。根據美國建築協會(NAHB)的數據，目前建築行業約有20萬個工作崗位，建築工人短缺的趨勢還將持續。
這種情況下，建築商要支付給建築商更高的工資，增加了人工成本。可想而知，由此帶來的成本增加會轉嫁給買家或投資者。
妳可能會想到特朗普嚴格的移民政策。雖然政績平平，但反移民態度堅定。兩天前，他想廢除達馬法案。這只是壹個方面，短期內會進壹步導致建築工人大量短缺，增加房屋建築成本，間接擡高房價。
(7)千禧壹代將成為房屋擁有者，房屋擁有率將提高。
美國的年輕人——“千禧壹代”(出生於1982-2000)將成為2017年房地產市場不可忽視的力量。更多的首次購房者也會促進房地產市場的繁榮，推高房價。
壹方面，這壹代人與父母同住的比例達到75年來的最高水平40%；另壹方面，他們中年齡較大的人也逐漸達到了32歲——美國首次買房的平均年齡。
雖然他們與父母同住的比例較高，在短時間內抑制了購房需求，但也能在短時間內產生大量的首次購房需求。因為“千禧壹代”崇尚獨立自由，短期和父母住在壹起只是壹個過渡，最終會買房獨立生活。
據NAR統計，美國有6.5438+05億年輕人與父母同住，而十年前是6.5438+00億。2016年，61%的首次購房者為35歲以下的年輕人，“千禧壹代”的潛在購房者將在2017年後逐漸爆發。
投資美國房地產可以關註的2個指標
(1)人口增長和凈流入
首先，買房的是人，所以“人”是最關鍵的因素。壹個地方人口如何增長，有沒有人口凈流入，有沒有持續的、高質量的外地和外國移民，都值得關註。
如果壹個地方的人口繼續外遷，沒有外來人口願意進入，那麽當地的房地產投資價值就會大打折扣。
以美國汽車城底特律為例，從1975開始，當地人口已經連續多年下降。世界人口觀察網預測，當地人口下降趨勢將持續到2020年。
底特律大都市地區的人口(來源:世界人口評論)
相反，在多倫多、悉尼、洛杉磯等跨國移民凈流入的城市，住房成為新移民的剛需。對於在當地壹無所有的外地人來說，到達後第壹件事就是找住的地方，所以房價上漲，高是必然的。
這個標準也適用於中國。目前很多三四線城市的年輕人湧向省會和壹二線城市，給三四線城市的房價帶來壓力。如果妳打算在這些城市投資房地產，請小心。
(2)失業率
有了足夠的人口，我們必須有相應的工作機會，否則我們無法養活自己，更不用說沒有錢買房子。低失業率也成為房地產投資的有利因素。
下圖是市場預測機構MarketOracle對美國房價與失業率相關性的研究。黑線代表房價，紅線是失業率。如開頭所述，美國目前的失業率為4.3%，是近年來的最低點，幾乎實現了充分就業。
美國的房價與失業率成反比(來源:MarketOracle)
可見，美國的房價和失業率之間存在顯著的負相關關系。失業率的下降會使房價保持穩定並逐漸上漲。
除了全國失業率，還可以查到美國各州、市、區、社區的失業率。如下表的例子，紐約皇後區的失業率較低，可以找到當地較好的街區，選擇購買的房產。
考察失業率的未來走勢，可以在壹定程度上提前預測房價的走勢。
(3)匯率變動
如前所述，今年以來美元走出弱勢行情，與美聯儲小幅加息和特朗普“弱勢美元”預期有關。他希望促進美國的出口貿易。
今年以來，美元兌人民幣下跌6.5%，目前已跌至6.48附近。在美元匯率低的時候購買資產，對我們來說也是壹種折扣。英鎊也是如此，目前處於歷史低位。
(4)年租金收益率
年租金回報率是用年租金凈收入除以總房價(或總購房成本)得出的。國外房子的毛出租率應該在6%-7%左右，因為持有成本可能會降低2%左右。
在投資海外房地產時，只有少數投資者用於自己的職業。即使他們住在自己的房子裏，有些人直到他們的孩子長大，上了中學或大學才會搬進來。所以，租房是必然的選擇。
許多西方人更喜歡租房而不是買房，這使得許多外國房產可以以更高的價格出租。
壹般來說，租金回報率可以達到5%，即使收入合理，也最好不要低於4%。當然，越多越好。微信官方賬號的海外掘金(gold1849)和zgtrend中有大量相關數據和分析。請回讀之前的文章。
(5)公共安全和犯罪率
在美國買房，妳得關註妳所在社區的犯罪率。不管妳在哪個城市，都可能有治安差的地區，這些地方要盡量避開。
美國有很多類似的網站，比如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等。，可以查詢房屋地址所在小區的治安和犯罪率。
以紐約皇後區牙買加社區的壹棟別墅為例。地址是81-15 Warham Pljamaica Estates，NY 11432。下圖是Trulia網站上這個地址的安全情況。綠色代表安全，紅色代表安全堪憂。
在治安好的區域選房，也能為所購房產的升值提供保障。
(6)學區
中國人最關心的是房子所在的學區質量和小區的綜合情況。美國房產的學區信息非常清楚，有專門的網站(比如GreatSchools)進行查詢，在那裏可以看到學生的民族構成，學生的考試成績等等很多信息。
以紐約的別墅為例。其所在的學區質量很高。分配的小學和初中都是10分(滿分)，學生以亞裔和拉美裔為主。
學區小學，Ps 131阿比蓋爾·亞當斯，10分滿分，在全國分數測評中遙遙領先全國平均水平。
小學的學生組成多為亞裔和拉丁裔。有亞裔的學校肯定會考高分，成績好。
(7)社區
美國社區是壹個重要的存在，社區文化盛行。因此，社區的人口、階層、環境等條件直接影響著自身的生活質量、未來房價增值的潛力等等。
上圖紐約皇後區的別墅，是典型的中產階級以上的社區，居民多民族，大學生比例高。社區家庭平均年收入明顯高於紐約皇後區和美國，業主比例高，居住環境優越。
總結壹點，隨著人口的不斷湧入，當地合理的失業率，經濟適用房，易轉賣，治安好，找到相對較低的匯率，基本可以避免非理性的海外購房。
3美國房地產機會和地獄之城
房地產投資最終會落實到具體城市。下面就說說普遍看好的城市房地產機會，供大家參考。
(1)美國房地產機會之城:三大新興城市群中的大部分。
目前美國適合房產投資的城市有西雅圖、波特蘭、達拉斯、奧斯汀、丹佛、羅利、坦帕、夏洛特、奧蘭多、傑克遜維爾等。
西雅圖和波特蘭是過去壹年美國房地產市場無可爭議的雙胞胎。同時，這兩個熱門城市的供需仍不平衡，未來壹年的表現仍將遠超全國平均水平。
凱斯席勒20個城市房價指數
美國三個新興大都市地區的表現仍將搶眼，包括得克薩斯州、佛羅裏達州和北卡羅來納州。
美國三大新興都市圈(來源:海外掘金65438+10月12文章《未來美國最大的投資機會在哪裏？》)
達拉斯是得克薩斯州最大的城市，是美國當之無愧的“新壹線城市”，也是大城市中發展最快的城市，在20城房價指數中排名第三。此外，德州首府奧斯汀也因為年輕人大量凈流入和新產業的進入，被認為是最具潛力的城市之壹。
綜合來看，德州擁有全美第二大財富500強公司總部(54家)，也是人口凈流入最多的州，經濟發展強勁。
位於北卡羅來納州的羅利和夏洛特被稱為“美國東部的矽谷”。城市群中湧現出許多高科技產業，這也是未來發展的前景廣闊的領域。
佛羅裏達州的坦帕、奧蘭多、傑克遜維爾也被多家機構列為未來幾年房地產投資的最佳城市，這與gold1849在2016 10 6月12的文章判斷壹致。這些新興都市圈未來的投資機會值得大家關註。
此外，科羅拉多州首府丹佛也表現搶眼，位列今年物價漲幅榜第四。得益於便捷的空中航線、創業氛圍、快速發展的文化和旅遊產業，未來也值得關註。
(2)美國房地產市場的地獄之城。
在美國房產投資需要避開的城市方面，也選取了三個經常被提及的城市供大家評判:芝加哥、匹茲堡、底特律。
根據美國網站GOBankingRates.com的調查，芝加哥並不樂觀，因為它的就業增長率只有1.3%，人口增長率也下降了0.11%。根據Keith Schiller在上表中的統計，芝加哥6月份的房價漲幅並不大，只有3.2%，遠低於全國5.8%的平均水平。
匹茲堡和底特律都與傳統產業的衰落和城市轉型的陣痛有關。其中，底特律的租金回報率雖然高，但由於其房價沒有得到經濟基本面的良好支撐，仍然屬於冒險家的天堂。在上述20城指數中，底特律房價雖然上漲了7.6%，但也與其自身房價較低有關。
如果想在這些城市投資房產，首先需要做好盡職調查。
資料來源:美國房地產經紀人協會、美國住房建設協會、Zillow、Redfin、Pulsenomics、Core Logic、美國抵押貸款銀行家協會、加州房地產經紀人協會、佛羅裏達州房地產經紀人協會、房地產經濟觀察、住房連線、抵押貸款報告、房地產經紀人、美國人口普查局、聖路易斯美聯儲、紐約會計事務所、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Trulia、Investing。
問答環節
(1)紐約和德州哪個更適合投資？
(2)美國哪個城市投資房地產收益最高？
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