買二手房買賣的過程中，有壹些環節需要買賣雙方配合完成，比如貸款、過戶等。具體流程如何呢？
在現在的二手房交易市場，有相當多的壹部分購房者采取貸款方式來支付房款，這就涉及到房子何時過戶的問題。壹般這個步驟流程是：簽訂房屋買賣合同——買家憑買賣合同申請貸款——銀行出批貸函——房屋辦理過戶——憑過戶手續銀行房款給賣家。
壹、什麽是批貸函？
所謂批貸函，就是銀行審核買家的資料，確認買家資質符合貸款條件，下發表示“會貸款給他”的證明。作為賣方壹定要確認看到銀行出具的批貸函才可以過戶。這是因為如果提前進行過戶，房屋所有權就發生了轉移，但如何買家資料審核未通過，那麽妳的尾款可能無法追回。
二、什麽情況下買家的貸款申請會被拒？
1、客戶償還能力不足，收入或流水不符合條件（流水以家庭為單位沒有達到月供的兩倍）
2、逾期次數過多（信用卡和其他房款、車貸還款逾期都計算，連三累六銀行可以拒貸）
3、虛假收入證明
4、信息核查時，與實際情況不符
5、戶口本和實際婚姻狀況不符
6、實際婚姻狀況和征信報告體現的不符合
三、有了批貸函之後，就可以進行過戶了嗎？
銀行出具批貸函代表買方的貸款申請已經通過審核，要拿到銀行下發的貸款，賣家還需要進行過戶。以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產過戶之後。銀行在房產過戶後放款不需要買方簽字授權，就可以將房款直接放至房主的賬戶內，銀行在這裏起到壹種保障作用，保護買賣雙方的利益。
銀行放款有兩種模式，壹是依據過戶資料(契稅完稅證明和領取房產證的通知)放款；二是依據抵押材料(他項權利證書)放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔保機構提供擔保才能操作。
這裏需要提醒賣方，為了防範風險，您務必在過完戶辦理房本的時候，與銀行的人或者中介壹起確認，房本是拿走做抵押去了，而不是讓買家拿走了，最好的方法為賣家直接與買方去銀行辦理抵押。
這個步驟完成之後，銀行將會安排放款，時間壹般為10~15個工作日，由於銀行不同可能略有差異。
四、如何預防交易風險
由於房屋交易涉及到的房款金額較大，因此稍有疏忽就可能會給自己帶來巨大的損失，因此在進行交易過程中，買賣雙方壹定要在合同中明確以下細節。
（1）約定明確的放款時間
（2）如果貸款無法通過審批，或審批過程中出現問題，買家如何支付房款
（3）如果貸款未通過銀行審批，買家無法按約定支付房款，如何處理
壹套房屋動輒幾十萬上百萬，因此買賣雙方壹定要謹慎對待，尤其是對於賣家為了避免錢房兩失的狀況發生，壹定要重視整個流程，不忽視其中的任何壹個細節。
（以上回答發布於2016-11-17，當前相關購房政策請以實際為準）
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