買賣二手房！免贖樓帶押過戶是否利好？
客觀分析深圳首例“免贖樓帶押過戶”。傳統贖樓交易流程：賣方自己贖樓或約定由買方承擔贖樓費;；還清貸款；解押；過戶；買方再設立抵押；買方銀行放款；賣方拿到剩余房款。深圳首例免贖樓帶押過戶流程：交易雙方及抵押權銀行***同與公證處簽署公證提存服務協議；買家將購房款監管在公證處提存專用賬戶;買家向銀行申請購房貸款，銀行出具貸款承諾函；抵押權人同意在抵押狀態過戶並配合辦理手續，交易各方***同向不動產登記部門申請，在不註銷原抵押權的狀態下，直接將房產過戶到買家名下；公證處進行資金結算並註銷原抵押權；如果買家有貸款，再抵押給買家貸款銀行。
9月1日，深圳市坪山公證處發布消息，深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶"已順利完成，這是深圳二手房交易市場的先例。先說說贖樓費：目前深圳市場上，擔保公司贖樓費按日計是萬6。吼吼，上周收到東莞中介給的標準:“擔保費:貸款額*1.5%(最低8000元)。"這個是按照項目計算的包幹費，而非按日計。
我們來分析看看：這個流程中除提供服務的公證處外，還涉及四方:賣方、買方、原抵押權銀行、新抵押權銀行。
對於賣方來說：以前我的首付也是監管在銀行的，我看到同貸書承諾函了才去過戶的，贖樓費是買方承擔，我是實收。
對於買方來說:原來的贖樓費是我承擔，公證服務費是誰承擔?賣方同樣會說"我是實收"吧。那公證費比萬六的贖樓費便宜多少呢?可以降低1/3嗎?我除了首付外。尾款也需要貸款的。那是不是相當於我做了“壹筆"貸款呢?
對於原抵押銀行來說:我管妳還貸資金是哪裏來，是自籌還是擔保公司墊，提前30天申請，現在這光景下，我還不壹定讓妳好好還呢。如果新模式，我要走審批，再和買方、賣方、公證處簽署個三方協議。是不是我有點給自己找活兒了?新模式說，"由公證處直接支付資金給債權人(抵押權人)，保障在抵押權註銷後債權可以獲得清償。"原抵押行說我倒也信任妳公證處會在抵押權註銷後把資金給我，但是在原模式下，抵押人(業主)還了錢，我再註銷抵押，不香嗎?
對於新抵押行來說:好像區別不大，反正就是貸款審批通過後，出承諾函。上面的"5.如果買家有貸款的話，再抵押給買家的貸款銀行。"有點怪怪的。分析了四個主體，我想說，錢呢?錢從哪裏來，我不是說首付。不是每個買家都是土豪，則對於剩余款項，估計是指望著產權過戶到買方後，再押到新抵押行，方放貸，那上述的4和5的順序，是不是顛倒了?
此流程是否有法律依據?這個還真沒啥法律障礙，如下:《民法典》第406條規定:"抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。"民法典允許當事人另有約定，那作為抵押權銀行。為了避免麻煩和風險，可能會在按揭合同中做強勢約定，即抵押期間，抵押人不可以轉讓抵押財產。再舉個例子，為孩子上學，做個程序上的房屋租賃備案，有的抵押權銀行還要嘰歪壹下，我就不信會多熱情地參與到這個新模式中。
回到坪山帶押過戶的新模式:筆者留意到，新聞上報道"交易涉及十幾套房產4000多萬交易資金。"雖然不知道交易詳情，但肯定不是和壹般民眾交易，極可能是在相關部門協調下，為推廣這種交易方式先打個樣。在蛋糕已然切好分好的情況下，找存量業務，是不容易的，所以要給坪山公證處這種創新意識點贊既拓展了業務，又沈澱了資金;至於，能否在市場的小單中壹單壹單滾起來，改變二手房的交易習慣和業態，目前，我持觀望態度。