購房違約金的概念
“違約金”是指合同當事人約定的，違約方因其違約行為給對方造成的經濟損失而向對方支付的賠償金。實際上，它是對違約造成的損失的壹種補償。妳購房合同中的兩條條款混淆了“違約金”和“占用他人資金按照固定資產貸款利率支付利息”的概念。這裏其實有兩個概念。第壹，違約方因其違約應向對方支付違約金，違約金的數額應在合同中明確規定；第二，如果因違約導致對方資金被占用，則應支付被占用資金的利息。因為資金用於房地產，所以利息是根據中國人民銀行的固定資金貸款利率計算的。
購房違約金分析
為方便描述，我們暫時將買方指定為甲方，賣方指定為乙方。對於甲方來說，如果逾期付款，則應向乙方支付違約金，因為甲方的違約行為已經給乙方造成了壹定的經濟損失；同樣，由於甲方未能在規定日期向乙方付款，實際上意味著乙方已向甲方支付了從付款到期日到實際付款日的到期款項，這相當於乙方為甲方提供了貸款以購買房屋。在此期間，甲方壹直占用乙方的資金。當然，除了向乙方支付違約金外，還應向乙方支付因資金占用產生的利息。
對於乙方而言，如果乙方未能在合同規定的時間內將房屋交付給甲方，乙方還應向甲方支付違約金..因為乙方的違約行為給甲方造成了壹定的經濟損失..除支付違約金外，由於乙方在本合同約定的房屋交付日至實際交付日期間實際占用了甲方的資金，還應向甲方支付占用資金的利息。
如果沒有這種規定，就等於鼓勵違約方違約，因為違約實際上並沒有受到懲罰，相反，使用了相當於來自銀行的貸款條件的資金。眾所周知，房地產行業很難從銀行獲得貸款，而且由於違約，這將使原本很難做的事情變得非常容易，這對守約方顯然是不公平的。
購房違約金的計算方法
李先生的商品房買賣合同中有以下內容。第七條“買受人逾期付款的違約責任”載明:買受人未在本合同規定的時間內付款的，按以下方式處理:逾期付款的，另行處理（不累加）（1）。逾期30日內，自本合同規定的應付款期限的第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付應付款。（2）逾期超過30日後，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的0%向出賣人支付違約金。如果買方願意繼續履行合同，經賣方同意，合同將繼續履行。自本合同規定的應付款期限的第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金。
合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”包含以下內容:除特殊情況外，出賣人未按合同約定的期限向買受人交付該商品房的，按下列方式處理:按照逾期時間，（1）逾期不超過30日，自合同第八條規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款。（2）逾期超過30日後，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知送達之日起30日內退還全部已付款，並按累計已付款的1%向買受人支付違約金。如果買方要求繼續履行合同，合同應繼續履行。自本合同第八條規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。
從本案可以看出，商品房買賣合同中違約金的計算方法大致有兩種。壹種是根據逾期天數，約定萬分之幾的固定比例，在計算逾期交房違約金時采用；另壹種是約定壹個固定的百分比來計算違約金的數額。當事人壹方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損害賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時預見或者應當預見的損失。
因此，在房屋買賣合同違約條款中，應同時界定兩個概念，壹個是違約金的概念，另壹個是壹段時間內占用資金的概念。只有將這兩個概念在條款中明確表達出來，才能將雙方的真實意思用語言表達出來，守約方的權益才能得到有效保護。
正確計算損失，維護合法權益
經營者在向消費者提供商品或者服務時有欺詐行為的，應當依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。以房屋逾期交付為例。根據上述合同文本中的約定，如果買受人不退房，逾期天數越多，對買受人的違約金就會相應增加。
但是，在購房者返鄉置業的情況下，違約金的金額是固定的，即即使逾期天數增加，違約金的金額也保持不變。如果消費者想行使退房權利，應盡快決定並與開發商協商及時退房；如果協商不成，盡快根據合同申請仲裁或提起訴訟。在計算損失時，我們必須考慮抵押付款的特殊問題。在房貸支付方式中，每月還款包括壹部分本金和利息，尤其是在還款初期，利息占了很大的比例。
在退房的情況下，這部分利息實際上是買方的經濟損失，並且隨著時間的推移，退房程序越晚結束，買方與銀行之間的貸款關系的結束將相應地繼續，並且這部分損失將繼續增加。開發商逾期交房應承擔全部經濟損失。單純以“買期房要註意風險”為由讓購房者承擔利息是非常不公平的，相當於讓完全無辜的壹方承擔經濟損失。根據《合同法》第114條規定，當事人可以約定壹方違約時向對方支付壹定數額的違約金。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。
在此，我想提醒采取按揭付款方式的購房者，為了彌補損失，在仲裁或訴訟期間發現利息損失超過合同約定的違約金時，應及時提出，以維護自己的合法權益。
小貼士:
-壹方違約後，另壹方應采取適當措施防止損失擴大；未采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當事人為防止損失擴大而支出的合理費用由違約方承擔。
-如果雙方約定了違約金和定金，壹方違約時可以選擇適用違約金或定金條款。