1.相同還款方式下不同年份的利息比較。以“1萬，利率5.5%”為例:
(1)等額本息:20年月供6878.87元，共利息65.09萬元；30年月供5677.89元，共支付利息1044000元。20年比30年節省393，654，38+0，000元利息。
(2)平均資本:8750元，20年，利息總額55.22萬元；30年月供7361.11元，利息合計82.72萬元。20年比30年節省利息27.5萬元。
2.比較不同還款方式兩年的利息，上述計算結果表明:
(1)同樣20年，平均資本比等額本息節省利息9.87萬元；同樣的30年，平均資本比同樣的本息節省了21.68萬元利息。
(2) 20年等額本息比30年平均節省資金176300元；平均資本20年比30年等額本息節省利息496，5438+0.8萬元。
通過以上比較，利息從少到多排序為:20年平均資本
如果投資理財大於等於房貸利率，通過本息匹配的方式，借30年比較劃算。
比如房貸利率5%，借款人投資理財能力比較強，投資理財收益能保證達到5%以上，建議選擇前期本金較少的等額本息還款方式，借款30年，減少還款金額，用“月收入-月供-月基本支出”後剩余的錢進行投資理財，“用銀行的錢生錢”。
以上哪幾年性價比高，是從借款人的角度選擇的，但借款人是否符合所選年份的條件，還需要銀行審核。
銀行在計算實際貸款年限時，采取以下兩種方式中的最低值。
1.按年齡計算:貸款年限=(男65/女姓60)-主貸款人年齡(銀行對男女年齡取值不同，以銀行為準)，最長貸款年限不能超過30年。
例如，作為主要貸款人的李先生30歲。代入上述公式，貸款期限= 65-30 = 35，長於30年的最大限額，取值為30。最長貸款期限為30年。
2.以房齡計算:貸款年限= 50-房齡(各家銀行數值不同，以銀行為準)，最長貸款年限不能超過30年(二手房部分銀行要求不超過20年或15年)。
比如李先生購買的二手房，房齡為18，貸款年限為50-18 = 32，最長貸款年限為30年。
在借款期限不超過剩余土地使用年限的前提下，根據“取其短”的原則，李燦先生不論年齡、房齡，借款期限均為30年。
符合貸款30年的條件，為了節省利息可以縮短到20年嗎？不壹定。
同樣，以李先生為例，家庭月收入654.38+0.2萬元，他借款654.38+0萬元，利率5.5%。以等額本息的方式還款，20年月入6878.87元，30年月入5677.89元。李先生的月收入只能滿足30年的要求，所以李先生不能縮短貸款期限，除非提高首付，降低貸款額度。
概括起來
在“滿足30年和20年的貸款年限，家庭收入足夠每月還兩次”的前提下，以等額本金還款法貸款20年最劃算。但如果投資理財的收益高於或等於銀行房貸的利息，貸款30年是最劃算的。