自嘲大亞灣失血的龍文是深市投資者的縮影。雖然國家統計局數據顯示惠州房價上漲，但惠陽大亞灣難以轉手的問題並未改變，“有價無市”的局面讓投資者深陷其中。
大亞灣和惠陽是深圳最知名的區域，爭議不僅僅是因為大亞灣核電站(實際位於深圳大鵬)，更是因為“鬼城”的稱號。
繼深圳、東莞限購之後，這裏的樓市也開始“限購”。“新購住房滿三年出售，重點區域(惠陽、大亞灣)暫停向區域內擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民出售新建商品住房。”在被住建部約談11天後，惠州意外跟進調控，選擇在惠陽大亞灣限購。
市場人士表示，從限購政策的力度來看，不把交易火爆的惠城區和仲愷高新區納入重點區域，有點“撓靴”。還有業內解讀，半年後會出現限價力量，潮水退去就知道誰在裸泳了。
惠州新政是精準調控還是擦邊球？
惠州正式進入“限購時代”，源於立秋第三天發布的這份文件。
8月9日零時，惠州住建局等六部門發布《關於進壹步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，惠州樓市調控新政靴子落地。
重點內容主要包括:限購方面，重點區域暫停向在本區域擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民出售新建商品住房。價格方面，加強新建商品房預售和價格備案管理；土地方面，建立健全房價地價聯動機制，優化土地拍賣規則，實行“限房價、限地價、競建、競質”等出讓方式；
“除此之外，其他政策都是聲明，沒有實質性內容。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李透露，惠州恐怕會出臺更多重磅政策。惠州的樓市需求嚴重依賴來自深圳的外溢，這個新政是惠州能做的極限。
值得註意的是，這是惠州調控歷史以來首次提出對林深“重點區域”限購，並明確“非惠州戶籍”。在政策解讀部分條款的說明中，惠州特別提到“重點區域”是指“大亞灣經濟技術開發區和惠陽區”。
但目前惠陽大亞灣的新房銷量並不在惠州前列。根據樂友家研究中心數據，7月，惠城區網簽比例為24.1%，排名第壹；仲愷區占23.4%，排名第二；博羅縣占17.2%，排名第三。
由於惠城區和仲愷高新區未被列入重點限購區域，也被市場認為是在“撓靴子”。
對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，惠州樓市承載了深圳大量的外溢需求。大亞灣、惠陽實施限購後，預計當地樓市會幹凈很多。
“其實惠州的政策更深層次的目的是精準打擊從深圳溢出的熱錢。”資深業內人士林伯禮評論說，之所以說“重點區域”包括離深圳最近的大亞灣和惠陽區，而中心區惠城區卻沒有，似乎也有道理。
“寧願要深圳的床位，也不要大亞灣的海景房”
值得註意的是,《通知》要求的“三年期定期出售”自2017年開始執行，並非新政策。這份文件只是強調“嚴格執行”，而不是延長限售期。
但這仍然意味著投資拍賣至少要舉辦5-8年。未來的二手房市場，無論是庫存壓力還是持有成本，都不小。
在易居柯睿深圳總經理陳洪海看來，惠州二手房市場壹向平淡，二手房市場需持房產證滿三年，短期內影響不大，但也是調控市場的必要補丁措施。
對此，投資人龍文也感慨，“大亞灣房子三年內想賣，難上青天。”
因為大亞灣不限購，所以之前房價上漲的背後有很多炒房的幕後推手。然而，智訊財經走訪惠州大亞灣發現，由於投資型房源占比巨大，除了少數相對成熟的大戶型房源外，大亞灣相當壹部分樓盤的入住率不足30%，空置率仍處於高位。
大亞灣靠近深圳，這也是龍文看到的最大優勢之壹。此外，近年來，在大灣區和“大深圳都市圈”概念的加持下，越來越多的“粵B”車開始湧入惠州大亞灣這個靠近深圳的不限購城市。據樂友家數據顯示，2021上半年惠州買家中，深圳客戶占比超過50%，而惠州本地買家僅占20%左右。
據中介機構樂有家統計，深圳客戶投資大亞灣區的比例高達33%，位居第壹。雖然從深圳北站坐高鐵到大亞灣惠州南站只需要265，438+0分鐘，但是候車路上的通勤時間很高，開車往返深圳總是傳言是很多購房者規劃中的槽點。國外投資者大多買預期，不住自己家。難免會陷入租房、自住、想轉手的窘境。
很多人都有“春暖花開面朝大海”的情節，而有山有海的大亞灣海景房被專業投資人戲稱為“毒美人”，這也讓壹些投資人覺得寧願在深圳要壹張床也不要大亞灣海景房。
來自樂有家的統計數據顯示，7月份各區網簽均呈下降趨勢，大亞灣網簽897套，環比上漲49.09%，降幅最大的是惠州。
“惠州二手房交易太難轉手了。”資深房地產顧問大衛也指出，現在惠州的限購政策相當不錯。至少，避坑對買家的傷害沒那麽大，只能傷害壹次。
32歲的惠州中介葉晨告訴智訊財經，雖然部分二手房可以按原價出售，但評估價可能不會按照實際售價評估，買家貸款會受到限制。在差價不大的情況下，客戶還是更願意買新房。
業內:限購後惠州被迫告別樓市依賴。
與深圳、東莞樓市不同，惠州市場貨源充足，存在壹定庫存壓力。機構數據顯示，2021上半年，申萬匯去化周期惠州最長，達到15個月。從成交價格來看，上半年惠州壹手住宅均價保持平穩小幅上漲態勢，均價接近12000元/m2。2021上半年惠州成交64228套，同比下降15.7%。
土地市場方面，據行業統計，今年上半年，惠州掛牌出讓的39宗土地中“地王”頻出，個別地塊樓面價高達91，61元/㎡。目前惠州除了核心區，房價普遍在9000元/㎡左右。
與此同時，惠州的地價也屢創新高，但市場成交並不樂觀。對於這壹現象，李分析，與惠州樓市的獨特屬性有關，因為惠州樓市的需求很大程度上依賴深圳外溢。目前受深圳樓市低迷影響，惠州樓市處於下行周期，房價上漲只是結構性因素。
“另外，目前惠州的房貸利率已經上升到了很高的水平，首套房利率為6.82%，二套房利率為7.2%。而且新房和二手房的放款周期都很長。”李判斷，限購落地後，未來惠州樓市將開啟下行過程，迫使惠州告別樓市依賴。
有投資者調侃，“不限購的城市不是好城市。”當談到大灣區是否會有更多的城市加入調控時，許多業內人士都認為調控永遠不會結束。
註:文、為化名。