剛剛結束的中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”列為明年經濟社會發展的五大任務之壹。將樓市庫存提升到“國家任務”的高度，這是史無前例的。那麽，不好賣，庫存大的房子在哪裏呢？接下來地方政府在去庫存方面可以做些什麽？想在城鎮定居的農民買得起房嗎？開發商能把高房價降下來嗎？針對這些社會高度關註的問題，記者采訪了各界人士。
哪裏的房子不好賣，庫存有多大？
國家統計局數據顯示，截至今年11年末，商品房待售面積近7億平方米，去年同期不足6億平方米，壹年猛增1億平方米，創歷史新高。這還不包括大量的爛尾樓和尚未開工的。
那麽房子哪裏不好賣呢？數據顯示，大量庫存集中在人口外流、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區。
據部分房地產研究院監測，截至今年11年末，壹二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9、19.3個月。
中西部城市和東部沿海地區也有分化。國家統計局數據顯示，6月5438+0-6月5438+01，東部地區商品房銷售額增長21.1%，中部地區商品房銷售額增長10.9%，西部地區商品房銷售額增長5.5%。
各地制定了哪些政策，可以做些什麽去庫存？
記者梳理發現，部分三四線城市已率先推出壹系列去庫存措施。
河南濮陽、駐馬店、三門峽、南陽、許昌等三四線城市，安徽宿州泗縣、碭山、銅陵，福建、甘肅、浙江、雲南、江西、四川等多個市縣都出臺了補貼、稅費減免、公積金異地貸款等優惠政策，以及農民進城購房的壹些措施。甘肅省房地產商會會長陳啟建表示，甘肅壹些城市已經開始探索通過降低首付、減免稅費、延長貸款時間等壹系列支持政策，鼓勵農民工在城市購房落戶。
談到農民進城問題，福州大學房地產研究中心的王阿忠指出，除了在購房過程中減稅或直接補貼外，還需要出臺專門針對農民工的公積金繳存和住房保障制度，同時在宅基地轉讓、質押等方面加大對農民工的支持力度。戶籍制度改革也要加快。目前各地陸續出臺了壹系列戶籍改革措施，這只是壹個開始。關鍵是讓新市民享受到入學、醫療、就業、住房保障等社會化均等服務，從而釋放大規模剛性需求，促進三四線城市去庫存。
政府和社會做了什麽，能發揮什麽作用？
雖然很多農民工願意在城市定居，但不代表這些人有能力買得起房子。他們的“和平生活的夢想”如何實現？
在甘肅建投城關區農民巷的壹個工地上，做了20多年鋼筋工的武山縣農民文立告訴記者:“在城裏租房是我首要考慮的事情。怎麽才能租到便宜的房子，全家人都能住？”
近年來，壹些地方政府試圖將農民工納入城市住房保障體系。自2013起，四川省連續多年向外來務工人員提供30%的公租房，租金按當地市場租金的壹半左右確定。在福建，不少地方還探索農民工集中的開發區、園區，引導各類投資者面向用人單位或農民工開展公租房業務。
此外，不少地方政府也通過棚改貨幣化來消化庫存。目前，各地棚改安置貨幣化的方式主要有三種，即直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品房、政府購買商品房。例如，安徽制定了2016年棚改貨幣化安置50%的目標，積極推動組織棚改居民購買商品房安置。山東某四線城市住建部官員表示，無論哪種方式，對於消化庫存、穩定房地產市場都具有重要意義。
大型房企萬科發起的長租公寓項目正在全國範圍內加速推進；還有壹批專註於房屋租賃的專業化企業，如魔方公寓、YOU++等。“中國有2億多流動人口，這些人口產生的住宿和生活消費是壹個萬億美元的市場。”魔方(中國)生活服務集團董事長蓋蘭表示，巨大的市場很有誘惑力，相信會有更多像我們這樣的企業。
想在城鎮定居的農民工買得起房嗎？
“雖然在外工作多年，但在大城市買房比登天還難。家鄉壹些中小城市出臺政策鼓勵農民工回鄉買房，對我很有吸引力。”在深圳工作的安徽農民工小玉說。
小玉的話說出了很多農民工朋友的心裏話。以壹線城市的收入去三四線城市買房，首付應該沒問題。而這些地區恰恰是庫存的“重災區”，所以在這次去庫存的政策設計中，農民工成為了擴大有效需求的主要目標群體。
據清華大學房地產研究所所長劉洪玉統計，2014年末農民工總數為2.74億。如果10%的農民工成為市民，庫存壓力將得到緩解。
房價能跌多少，開發商願意降價嗎？
中央經濟工作會議提出，鼓勵房地產開發企業根據市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。老百姓最關心的房價能降下來嗎？
原萬科高級副總裁毛大慶告訴記者，構成房價的因素有地價、行業稅、建安成本和合理利潤。後三項成本各地都差不多，差別最大的是地價。
壹位開發商給記者算了壹筆賬，假設房價每平方米8000元，地價3000元，稅收2000元，建築安裝費用2000元，利潤1，000元。
壹方面是成本居高不下，另壹方面是供大於求的市場。旭輝集團執行副總裁陳東彪認為，三四線城市房價“擠泡沫”還需要三到五年的時間。“也就是說，在庫存沒有出現明顯變化之前，房價水平會維持在原有水平甚至下降。”
全國工商聯房地產商會會長陳寶存表示，在三四線城市，即使政府不出臺明確的激勵措施，這兩年開發商也會“降價跑了”，但在土地成本固定的情況下，降價幅度不會太大。
“下壹步要看政府是否會通過降低稅收和交易成本來推動三四線城市庫存較大的房企加大降價力度，從而進壹步釋放購房需求。”陳寶存說。
(以上回答發布於2015-12-27。請以實際購房政策為準。)
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