房地產市場正在迅速降溫。
首先看新房市場。根據國家統計局的數據，商品房銷售仍然保持快速增長。6-7月商品房銷售面積同比增長21.5%，兩年平均增長7.0%。商品房銷售額同比增長30.7%，兩年平均增長13.1%。
然而，7月份之後，銷售數據迅速下降。7月份，商品房銷售面積130128300平方米，同比下降8.54%；銷售額13499.438+02億元，同比下降7.08%。
8月份，商品房銷售面積125448200平方米，同比下降15.55%，環比下降3.6%。商品房銷售額1261658億元，同比下降18.71%，環比下降6.5%。這是2008年全球金融危機後，中國房地產市場最差的銷售記錄。
在交易量快速下降的同時，房地產價格也大幅下降。國家統計局數據顯示，8月份，壹線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。壹線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手房銷售價格環比上月上漲0.2%，持平。三線城市新建商品住宅銷售價格由上月的0.2%轉為持平；二手房銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下跌。
根據貝殼50城(包括所有省會城市、計劃單列市和部分熱點城市)二手房監測數據，8月貝殼50城二手房整體成交量環比下降20%，降幅比7月有所擴大，連續5個月成交量下降。8月二手房價格指數環比下跌0.6%，為2020年6月5438+10月以來首次下跌；50個城市中有35個城市二手房價格指數下跌，占比70%，導致市場整體價格下調。
分城市來看，太原、長沙、Xi安、嘉興、佛山位列8月房價跌幅前五，跌幅均在2%以上。上半年市場熱情較高的、成、滬、杭等重點城市房價均由漲轉跌。
從以上數據可以看出，2021下半年，房地產市場出現了明顯的拐點信號，樓市成交量和價格的快速下滑值得高度關註。2020年下半年到今年上半年，由於貨幣政策環境相對寬松，部分城市房價上漲較快。在收緊房地產金融等房地產調控政策的作用下，房地產市場出現壹定程度的降溫是正常的。但如果房地產市場降溫過快，可能會出現二次風險，不僅會影響投資增速和宏觀經濟的平穩運行，還會影響金融市場的平穩運行。
多重因素導致市場快速降溫
根據筆者對市場調研數據的觀察和分析，當前房地產市場快速降溫的主要原因是多方面的，既有房地產調控政策的結果，也有部分龍頭房企的債務危機。
第壹，房地產金融調控政策在執行過程中加碼。2020年8月，相關部門發布了房地產開發企業財務指標“三線四檔”要求，2020年底對商業銀行房地產金融業務集中度管理提出了具體指標要求。這些房地產金融調控政策對抑制房地產開發企業高負債擴張起到了很好的作用，有利於完善房地產市場長效機制。有關部門在出臺“三線四檔”政策時，考慮到市場的穩定，對財務數據不達標的房地產開發企業設置了三年的過渡期。但這壹政策在執行過程中出現了層層加碼，財務數據不達標的企業基本喪失了融資能力，造成了壹定程度的流動性梗阻。
全國房地產開發企業50強中，符合“三線”的企業只有16家，占比不到三分之壹。這意味著大多數房地產開發企業的融資受到了嚴重限制。下半年商業銀行房地產信貸資源相對短缺，財務指標達不到“三線四檔”要求的房地產開發企業難度加大。
二是二手房指導價措施的實施，加劇了樓市的流動性困境。為抑制部分城市房價過快上漲，有關部門出臺了二手房指導價政策，居民必須按照指導價申請按揭貸款，降低了居民購房的金融杠桿，對降低房地產金融風險具有積極意義。但在這壹政策出臺之初，對市場需求的抑制作用非常顯著，直接表現就是市場交易量大幅萎縮。
深圳是第壹個出臺二手房指導價的城市。該政策出臺後，深圳二手房交易量已降至每月2000套左右，相當於政策出臺前的20%左右。8月份，上海出臺二手房按揭申請網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價低”原則作為貸款申請的房價標準，是8月份上海二手房成交量下降30%的主要原因。
二手房價格指導措施極大地沖擊了樓市的流動性。個別城市的二手房價格指導措施對整體房地產市場的影響有限，但如果越來越多的城市開始實施二手房價格指導措施，其負面影響不容忽視。
筆者註意到，除了上海，金華、衢州、合肥、溫州、廣州等城市也在8月份提出建立二手房參考價格制度，並實施參考價格在金融信貸中的應用。
第三，住房信貸環境繼續收緊。為了適應房地產金融集中化的要求，商業銀行必須對房地產金融業務進行適當的調整。部分銀行分支機構出現了房貸放款慢的現象，停貸範圍有所擴大。壹線調查顯示，重點城市平均房貸放款周期延長至60天以上，放款周期明顯延長。Xi、南京、上海、京、昆等城市的部分銀行已暫停二手房房貸業務，部分銀行告知客戶，貸款額度緊張可能要等到2022年。
第四，大型房地產公司債務違約，對房地產市場影響很大。近兩年，泰禾集團、華夏幸福、藍光集團等幾家大型房地產開發企業出現債務違約，但這些企業的規模相對有限。這些公司的年銷售額都在6543.8+000億左右，負債規模也在6543.8+000億左右。這些房地產開發企業的債務違約，不會對房地產大局產生很大影響。
然而，近幾個月來，頭部房企違約事件對市場產生了巨大影響。為了應對債務危機，公司已經折價出售房屋或者以房抵債。公司在全國幾千個城市都有房產在售，公司賣房打折對市場預期有直接影響。在其影響下，更多的房地產開發企業加入降價賣房的行列，市場進入惡性循環。此外，公司債務危機也直接影響金融機構對房地產金融業務的信心。
穩定市場預期的對策建議
那麽，目前的房地產市場是否需要出臺救市政策？
對此，筆者認為還需要進壹步觀察。房地產市場剛剛開始調整。此時如果放松政策管制，會進壹步強化市場對政策的恐懼，不利於“房住不炒”政策的實施。但房地產市場容易形成壹致預期，壹旦形成下行趨勢，就會形成價格的自我強化現象。目前房地產市場處於加速下行趨勢，需要對房地產調控政策進行微調，對龍頭房地產開發企業進行有條件的幫助，防止房地產市場硬著陸。
首先，以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，地方政府要因城施策，在維護房地產市場穩定中發揮積極作用，在“房住不炒”的前提下，鼓勵地方政府采取適當措施激活市場。對二手房指導價政策的出臺要謹慎。對於已經出臺二手房指導價政策的城市，要根據市場實際運行情況進行適當調整，計劃出臺二手房指導價的城市可以暫緩出臺。
其次，在執行“三線四檔”政策的過程中，要防止層層加碼，對不達標的企業要規定三年的過渡期。對於商業銀行來說，房地產金融的集中管理也應該是漸進的，防止房地產金融過度收緊。可以對按揭貸款進行窗口指導，對已經受理的按揭貸款適度加快放款速度。
再次，為了化解龍頭房企的財務危機，相關部門應盡快成立專門的工作小組。由於龍頭房企已經“大到不能倒”，成立工作組可以有效緩解市場的恐慌情緒，也有利於保全公司財產，防止債權人利益受損。
為防止道德風險，國家提供流動性支持時應設置前提條件，如實際控制人應以自有資產為集團公司提供流動性支持。