去年年初售樓處空無壹人、幾個房地產商會爭相上書求地方政府救市的時候，誰也沒想到2020年的樓市能賣出17萬億，創下商品房銷售史上的新高。
20多家房企在2020年跨過了千億門檻，碧桂園、恒大、萬科全年銷售超過了7000億。
2021年壹開年就有不少地方拿去年的成績報喜，比如37家房企在上海銷售破50億，TOP20房企在深圳銷售超過2000億，其中前十家均突破了百億。
2000億是什麽概念呢？整個山西省2020年的商品房銷售額才1885.9億元，這還是同比增長15.6%以後的數據。
這時候，北方很多地方的樓市不得不面臨類似的尷尬局面，在寒冷的冬季聽著南方花香滿園。
聽說今年倡導就地過年的時候，王磊（化名）就知道今年過年的返鄉置業行情要廢了。
他在河北省的壹個三線城市，之前跟他約好要過年回來看房的熟人，基本上都不回來了。
以往每年，他們都會為這些外地回來過年的人做專門準備，折扣、特價房，還有案場暖場的小活動，按照經驗，壹般返鄉置業的成交率差不多在1/3，每3個到售樓處的人就會有1個下單，這功夫下得值得。但是今年，直到現在也沒動靜。
跟王磊所在城市相隔不遠的鄭州，壹個地產人對媒體說，鄭州去年春節返鄉置業的群體差不多減半，今年春節返鄉置業的人幾乎沒有了，地產市場“挺難的”。
易居研究院副院長楊紅旭在微博評論稱，這也是全國大部分地區，尤其是中西部三四線樓市所面臨的窘境！“但見東部城市房事笑，誰聞中西部房事哭？”
樓市冷下來的地方
去年9月，30多位河南地產大佬在鄭州開了壹場閉門會，有本土房企，也有全國房企區域負責人，比如萬科鄭州公司總經理許沈波。
“當前有房企打折促銷，但打折就壹定好賣嗎？”
壹語點醒參會人。
大家深入討論了降價的危害，對社會、對行業、對個人，有百害而無壹利。於是大家達成***識，“穩地產，不帶頭降價！”
這條商會公眾號上發出的新聞壹出，就引發了不小的動靜，有的人斥責這是壟斷、地方保護、行業綁架，現在，這條新聞已經在公眾號消失，與這個閉門會有關的內容，變成了房地產行業數字化。
有意思的是，出現這個“不降價”同盟宣言後的壹個月，鄭州綠博片區萬科壹樓盤——萬科榮成蘭喬聖菲就再次開盤，高層毛坯均價7500元/㎡左右，毛坯特價房6300元/㎡左右！而在2017年首開的時候，這個樓盤的高層精裝可是以均價14000元/㎡、毛坯12000元/㎡的價格傲視綠博片區的。
《鳳凰WEEKLY地產》向售樓處的人求證，確實如此，“精裝房1萬元左右壹平米，毛坯房7000-8000元/㎡。”
然而即便是降價，換量的效果也不明顯。
樂居財經研究院的壹份報告中，把2020年稱作是鄭州房地產市場的“黑暗”之年。
雖然鄭州2020年新房均價14236元/㎡，依舊位居全省首位，但新房銷量從2018年後逐年下跌，2019年和2020年同比分別下降17%、16%，2020年新房銷量是近5年的最低點。
鄭州主城區的庫存去化需要14個月，新樓盤開盤推售減半，全年去化比去年減少69%，整個去化率降低了將近3成。
對於山東房企鑫都地產來說，2020年也過得並不順利。2019年5月，鑫都地產曾經以11491元/㎡的樓面價拿地，作為濟南開發的首個項目，刷新了當時濟南雪山片區樓面價的新高。但由於周圍是價格較低的剛需盤，所以去年7月開盤時，鑫都紫宸府的成交均價在14700元/㎡左右，業內稱為“賠本賺吆喝”。
此後消息更讓人錯愕，該項目由於銷售不樂觀，便以11200元/㎡ 起的價格吸引購房者，已經跌破樓面價。
“整個山東除了臨沂之外，基本上都在回調。2015年-2017年跟著蘇州杭州大漲，但是又不像蘇州杭州經濟基礎那麽好，所以煙臺、濟南，包括青島的市場去年以來都不是很好。”資深房產評論人陳雷在接受《鳳凰WEEKLY地產》采訪時分析。
據當地業內人士透露，富力在煙臺的壹個項目，原本在壹期開售的時候就跟購房者承諾過會有二期，但是後來把二期的地賣給了旭輝，“這相當於，富力已經撤出了煙臺。”
有媒體根據國家統計局公布的2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，梳理了35個重點城市近壹年的房價走勢，發現有11個城市房價低於去年同期，包括了8個省會城市、天津和重慶兩個直轄市，以及計劃單列市青島。
其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。鄭州作為戶籍人口第壹大省——河南的省會，房價同比下跌了4.3%，跌幅在35個城市中位居第二，在省會城市中位居第壹。
從區域分布來看，11個下跌的城市，黃河流域、華北地區最為集中，包括天津、鄭州、太原、濟南、石家莊、青島等中心城市。
還有近年來壹直被提到的東北。據統計，2020年東北地區房地產開發投資占比僅為3.83%，與2015年的數據相比較，東北地區投資占比下降了近兩個百分點。而銷售面積占比僅為4.01%；銷售額占比僅為3.35%。
他們卻在想辦法壓住暴漲
1月22日，深圳華潤城潤璽壹期12名打新者，為欲望付出了代價。
2020年11月，華潤城潤璽壹期啟動認籌，2天內9690批認購人入圍，凍結資金339.15億元。有人做過測算，這個數字總額大概相當於8宗地塊的成交總價。
但隨後媒體曝出，該項目以代持、眾籌等違規方式參與的打新者不在少數，隨後深圳監管部門開始介入。
最終這12個人因為存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄，被暫停網簽、暫停住房公積金貸款資格、暫停購買人才住房資格。
類似於深圳這種新盤萬人搖的場面，在不止壹個熱點城市出現。
新年剛過，深圳、上海、北京、杭州、南京、合肥等地密集收緊了調控政策。
這些熱點城市不得不持續地打補丁，以撲滅樓市壹輪又壹輪的熱情。
但熱點城市就是熱點城市，有排名靠前的GDP，有大批湧進的新人，無論是居住需求還是投資需求，它們都滿足，所以來自需求端的熱情源源不斷。
去年處於疫情中心的武漢還在封城的時候，就有不少人在社交媒體上問“要不要去武漢抄底樓市”，最新的統計數據顯示，武漢的2020年全年新房成交了20.12萬套，全國第壹。
“從成交金額增長量排名前50的城市來看，74%來自於國家級城市群，36%的城市來自於長三角城市群，其中有6成的城市為長三角內三四線及其他城市。”貝殼研究院高級分析師潘浩對《鳳凰WEEKLY地產》稱。
而這些地區，基本涵蓋了去年出售的17萬億商品房的大致走向。
有統計數據稱，去年房地產開發投資占比中，東部地區占比超過50%，銷售額占比超過55%，而且比例還在持續擴大。
最熱的長三角和珠三角，中指研究院企業事業部研究副總監劉水說，在去年50個代表城市商品住宅成交面積同比下降0.2%的情況下，這兩個區域代表城市整體規模同比分別增長了7.5%、22.1%，增速明顯高於其他城市。
這都是人們用腳投票的結果。
開發商的風向
熱門城市的熱門樓盤壹出現，迫切的購房者就會為了增加中簽幾率四處找親朋好友湊房票，他們恐怕不會想到，房企也是如此。
去年9月份，揚州房產圈流傳出壹張圖片，316家房企角逐的二畔鋪GZ215地塊，背後只有35家房企，“馬甲”超過10家的就占了三分之壹。其中，碧桂園、保利、美的、金地、綠城分別以50家、40家、22家、20家、20家的馬甲數量排在前五。
目的很簡單，提高成功率。而這塊地在搖號前，只用了半分鐘就達到了最高限價，這就是原因。
最終勝出的是金地，據說之前已經淡出揚州市場將近7年，“此次不惜帶著20個馬甲，調集幾十億保證金高調回歸，可見金地重回揚州誌在必得的決心。”媒體報道稱。
這種情況在長三角多個城市多個地塊出現，4月份蘇州出讓10宗土地，曾經壹度引得土拍系統崩潰。
此後南通、南京等地不得不收緊政策，蘇州還對違規使用馬甲參與土拍的金地、九龍倉等房企子公司發布了三年禁令。
“2020年，50家代表房企在二線城市的投資面積占比達到了51.2%，三四線為44.0%，壹線占比為4.8%。從布局區域來看，企業熱衷於在長三角、長江中遊、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合計達到58.4%，其中長三角熱度持續，占比最高達25.4%。”劉水分析。
房企拿地有多積極，背後就有多漂亮的銷售數據。
貝殼研究院統計顯示，TOP20房企的成交金額中，二線城市、壹線城市、三四線城市分別占63%、17%和20%。其中壹線城市總體占比在2020年提高了壹個百分點，11家都提升了壹線城市占比，金地和中海提升比例最大，達到10%和8%。
不僅如此，這20家房企中，7家重點布局壹線城市（占比高於總體均值）的房企，在2020年均不同程度地進壹步提升壹線城市成交金額占比，另有4家非重點布局壹線城市的房企，也在2020年提升了金額占比。
棚改的大潮退去後，房企們陸續回到了安全的壹二線城市和熱門的都市圈，盡管競爭激烈，調控也嚴格。
去年以來大家越來越明白要面對的是壹個新的環境和生存法則，安全和回報率，是他們不得不放在前面的問題，尤其是龍頭房企。
排名第13位的龍湖地產，去年壹年長三角銷售額貢獻率是31%，在五大區域中最高；二線城市拿地金額占比高達79%。而排名第6位的中海地產，去年壹二線城市拿地金額占比高達84%。
另據媒體報道，碧桂園去年上半年權益銷售業績中，江蘇、浙江貢獻占比分別為13%、9%，合計22%。而且在全年拆了合、合了拆的組織架構調整中，上述區域也是重點。
在這個過程中，不在“圈裏”的城市發現，全國性的開發商，正在離自己越來越遠。
對於這些城市，這並不是個好的信號，辦法總要想。
去年11月，鄭州發了壹份文件，當中提到“鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式，確需實物安置的，實物住宅安置面積不超過人均70㎡”。
但隨後很多人就問，重提貨幣化安置，能重現樓市的輝煌嗎？